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當前觀察：重慶房企老大，麻煩了
(資料圖片僅供參考)
2025年，金科地產要實現(xiàn)4500億元銷售額。
這是黃紅云的目標。黃紅云旗下的金科在重慶地產排行榜上，無論銷售金額還是面積，多次位列第一，在主城也排名前三。當然，這跟起家重慶的龍湖把總部搬到北京也有關系。重慶樓市早已從最高峰跌至谷底，成交量不足成都三分之一。黃老板日子不好過。
最近，黃老板又遇到點麻煩。
5月22日，一家名為重慶端恒的建筑工程公司向重慶法院申請金科股份破產重整。
金科股份是金科地產的上市主體。重慶端恒是金科房地產項目的施工方。從數(shù)額上，金科股份欠重慶端恒的錢不算多，后者現(xiàn)持有金科作為履約人的商票約2791.5萬元，逾期多次催收未果。截至今年4月底，金科已逾期債務本金合計超239億元。
從24日開始，金科股價已數(shù)日低于一塊錢，面臨退市門檻。
5月26日，金科官方微信公眾號對外發(fā)布消息，稱重慶市房地產領域風險防范化解和維穩(wěn)處突工作專班領導一行赴金科調研。
這事兒還沒有眉目。當下，金科又有了另外一件事——
金科股份讓子公司告了。
據(jù)公告，金科股份在5月29日收到了重慶市第一中級人民法院的訴訟材料，原告金科服務請求金科股份立即返還借款本金加利息合計15.32億元，本案已由重慶一中院受理，尚未開庭。
無論供應商還是子公司，對黃紅云來說，有個關鍵地方是：商票。
子公司與母公司反目
地產市場風雷震震。金科的債務危機早就顯見苗頭。當初“三道紅線”出臺時，已踩了兩道紅線的金科，到2020年底幾乎瞬間翻綠，這曾一度引起外界質疑。黃紅云當時正忙著找錢。
商票應該算金科股份的重災區(qū)。公開債違約的風險性要遠大于票據(jù)。有數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月底，票交所披露金科股份的票據(jù)承兌逾期額18.95億元，累計逾期額為23.93億元。
2022年國慶前后就有消息傳出，金科股份擬出讓控股子公司金科服務控股權，以獲得現(xiàn)金支持。不多久，金科股份控股股東黃紅云即質押了1500萬股股份，累計質押約4.17億股。
那段時間，黃紅云解除質押再質押的動作頻繁。
更值得注意得是，金科服務收到了其第二大股東博裕集團旗下公司的全現(xiàn)金收購要約，溢價33%，最高現(xiàn)金對價接近48億港元。
黃紅云原本在2021年底引入博裕資本作為金科服務的戰(zhàn)略投資者，可不到一年時間，金科股份連控股權都要轉出去了。金科服務于2022年夏曾披露，擬向金科股份提供不超15億元借款，用以為后者補充流動性。這相當于金科服務賬面三成現(xiàn)金。
金科服務應該算金科股份旗下最優(yōu)質資產之一。
而賣掉金科服務，黃紅云能拿回48億救命糧。只是黃紅云未能如愿。
2022年5月，金科股份想發(fā)行20億元的小公募，隨后也折戟。金科地產迎來一連串債務展期到期。金科股份對外保證，絕不逃費債。
截至今年一季度末，金科股份存貨余額1790.2億元，短期借款余額72.2億元，一年內到期有息負債320.5億元，賬上資金116.4億元。
控制權之爭
在國內區(qū)域地產商中，黃紅云可數(shù)得上引來聚光燈頗多的一個：牽扯進“股神”徐翔案就不多講了。黃紅云還兩次陷入控制權之爭。
先是2016年，融創(chuàng)中國大舉買入金科地產增發(fā)的16.96%股權，成為金科地產第二大股東。而當時黃紅云在金科的持股比例為26.24%。至2017年初，孫宏斌已斥資60億元，持股升到25%。黃紅云與孫宏斌纏斗了四年。直到2020年，融創(chuàng)出售相關股份，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新拿47億元入主金科，這一輪危機才算短暫停歇。
但消停的時間并不太長。
一年后，2021年7月，陶虹遐發(fā)布致金科全體員工的公開信，她以讓金科更好為名，獨立行使大股東權益，稱接受所有受黃紅云打擊迫害的金科員工的投訴和伸冤，向金科內部損公肥私、掏空金科利益的人和行為作斗爭。
陶虹遐是黃紅云前妻。她在公開信中講，自2017年3月離婚以來，黃紅云百般拖延辦理金科控股的股權拆分，直至2021年6月才完成相關股權過戶。
黃陶二人的糾葛，涉及的財產額度達33億。但事情又不遠止這些。
陶虹遐跟黃紅云解除一致行動關系后，在一天深夜砸下2.82億元買下金科股票，按持股量成為金科股份第四大股東。加上離婚而來的分割股權及旗下公司，陶虹遐躍升為第二大股東。
當時在外界視野里，陶虹遐也為金科的控制權而來。同樣是車建新出手，才讓這場鬧劇偃旗息鼓。2022年，紅星美凱龍旗下廣東弘敏將持有的6%金科股份對應的表決權，委托給黃紅云行使，有效期為五年。黃紅云及其一致行動人對金科股份的總持股達到29%。
要說當初孫宏斌入侵，即便解除了婚約，陶虹遐還是站隊了黃紅云。
黃紅云先是個人增持股份，然后跟陶虹遐繼續(xù)保持一致行動人。
孫宏斌曾以微弱優(yōu)勢登頂金科第一大股東，黃紅云拉出持股2.31%的女兒黃斯詩緊急達成一致行動人，持股比例到29.99%。這個數(shù)字的精巧點在于，30%將觸及收購要約紅線。黃紅云還祭出了另外一步：回購股份，由此拉高了孫宏斌的加碼成本。
數(shù)年之間，黃紅云已成為一位嫻熟的資本老手，其過程中的股權轉換，左右騰挪，幾乎可以是資本市場股權大戰(zhàn)的教科書式案例。
但轉眼到2023年，車建新的紅星帝國已自顧不暇。3月，廣東弘敏所持金科股份4.8億股股票被強制拍賣了。為還債，車建新不僅賣掉了紅星地產、物流，另把旗艦公司紅星美凱龍29.95%股份轉讓給了廈門國企建發(fā)股份。車建新讓出了大股東位子。
黃紅云沒有出手。
金科股份最近發(fā)布的2022年報遭深交所問詢，年報顯示，金科股份全年營收548.62億元，同比降51.15%；歸母凈利虧損213.92億元，同比降694.13%，計提存貨跌價準備136億，同比增533%。
黃紅云這些年
這次金科被供應商申請破產重整，黃紅云應該算遇到了前所未有的危機。
他在幾日前的股東大會上，做了一番表態(tài)：
“我將不遺余力協(xié)調各類資源來幫助公司發(fā)展，支持公司盡快走出困境，全力維護公司全體股東利益。不管是引進國有企業(yè)戰(zhàn)略投資人成為公司大股東及重要股東，還是債務重組重整，任何有利于公司化解流動性困境、回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的工作我都會全力支持?！?/p>
這其中值得注意的地方，是引入國有企業(yè)成為公司大股東及重要股東。
對讓渡控制權這件事，就黃紅云而言，也屬于頭一遭的。
黃紅云離開涪陵，到重慶的時間是1998年。
他此前五年在涪陵地區(qū)一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局直屬的建筑公司當總經理。這是黃紅云財富的開端。后來在重慶黃花園大橋規(guī)劃之際，他拿下紅土地如今的金科花園地塊，以此飛升。
金科在當?shù)赜袃蓚€標桿之作：天籟城和金科九曲河。
這兩座地標性的建筑樓盤標記了黃紅云最意氣風發(fā)的時刻。
2007年，金科開始全國化進程，不久躋身國內一線房企，其在2011年登陸A股，多元化轉型。黃紅云一度表示要進軍新能源，投下500億再造一個金科。2016年，黃紅云規(guī)劃金科轉向“三圈一帶”核心城市，對應京津冀、長三角、成渝和長江經濟帶。
2020年，金科以同比20%的增幅、銷售額2230億元達到歷史銷售巔峰。
金科大舉擴張。黃紅云大手筆套現(xiàn)。在徐翔案發(fā)前，黃氏家族共套現(xiàn)了約45億元。那是2015年，也是金科較為艱難的一段時期。金科的現(xiàn)金短債比僅0.47，規(guī)模與拿地退縮。
金科增發(fā)股票，而等來的是一個叫孫宏斌的人。
還有一個需要提及的時間點是2011年。金科借殼掛牌深交所。剛上市，黃紅云即做了兩件事，一是更換負責審計的會計師事務所；二是將計量投資性房地產的成本法，變成了公允價值法。自2012起三年間，還未分飛的黃陶夫婦從金科股份獲取了2.3億利息，利率達10.9-13%；另外還有擔保費，從1900萬到2500萬不等。
2016年，深交所曾詢問過大股東擔保費率是否合理的問題。
中信研報在報告中認為，金科是西南區(qū)域的可能“剩者”，背后邏輯是，金科在重慶土儲規(guī)模占集團總土儲（截至2022末約5614萬平米）三四成，常年以來也是重慶“銷冠”。
2022年重慶百強民企榜，龍湖居第一，金科控股名列第二。
同年底，重慶市金管局相關負責人透露，已建立房企“白名單”機制，推動民營房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，用好民營企業(yè)債券融資支持工具等，支持一批暫遇困難、資信良好的房企獲得新增融資。國內評級公司2021年和2022年都給了金科“AAA”評級。2022年3月，穆迪確認金科“B1”評級，但展望下調到了負面。
內部向外傳遞出的信息也有“同仇敵愾”的態(tài)勢。作為金科股份控股股東，金科控股近日公告擬拿出5000萬元至1億元增持，增持價不高于每股1.5元。當日晚間，金科股份公布董事長周達、總裁楊程鈞等核心高管在內的十八人，也拿出5000萬元至1億元增持。
站在公司高臺上，黃紅云講過“金科就是我的生命”的話。他現(xiàn)在又在等白衣騎士。
