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圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

北京一二手房市場降溫，土地市場卻“燃燒”起來了。

(資料圖片)

6月1日，北京迎來火熱土拍，一共出讓4宗宅地，其中3宗因房企激烈爭奪而觸發(fā)現(xiàn)場搖號，最熱門的當(dāng)屬順義新城第19街區(qū)19-69地塊，報名房企數(shù)量高達(dá)45家，一舉刷新北京土拍歷史紀(jì)錄，中簽率僅為2.22%。

今年以來，北京土地市場持續(xù)升溫，熱門地塊的參拍房企數(shù)量節(jié)節(jié)攀升。在順義新城第19街區(qū)19-69地塊之前，史上最熱門地塊誕生于3月，彼時，昌平朱辛莊地塊一共獲得42家房企報名，中簽率低至2.38%。而在5月，豐臺青塔棚改地塊在資格預(yù)審階段同樣吸引了40余家房企參與。

不過，與此前相比，如今的市場環(huán)境已明顯不同。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量在經(jīng)歷一季度升溫后重新掉頭向下，在5月達(dá)到年內(nèi)春節(jié)后的最低值，而一手房成交量則在5月出現(xiàn)年內(nèi)的首次環(huán)比下跌。

最火宅地競得人成立僅半年

時代財經(jīng)了解到，此次出讓的4宗宅地中，1宗因為僅有1家房企報名而底價成交，該地塊位于北京石景山區(qū)衙門口板塊，由中海地產(chǎn)以28.3億元的總價競得，住宅部分樓面價約5.13萬元/平方米。

房企們對另外3宗地塊明顯熱情高漲，時代財經(jīng)了解到，北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊、順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-69地塊、順義區(qū)順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊分別獲得10家、45家、36家房企報名，其中，順義新城的2宗宅地尤為搶手。

在線上報價階段，順義新城的2宗宅地便雙雙達(dá)到土地合理上限價格，在6月1日的現(xiàn)場競拍中直接進(jìn)入競報現(xiàn)房銷售面積程。由于房企的火熱競逐，地塊在達(dá)到現(xiàn)房銷售面積上限后雙雙觸發(fā)搖號。

順義新城第19街區(qū)19-69地塊在本輪土拍中最為搶手，報名房企高達(dá)45家，這也是北京土拍史上最多房企參與的地塊。在過往的土拍中，報名房企不一定會在現(xiàn)場競拍中參與競拍，而當(dāng)現(xiàn)場競拍觸及搖號條件，不少房企出于資金和成本的考慮，又會在搖號環(huán)節(jié)止步，而在對順義新城第19街區(qū)19-69地塊的競逐中，罕見地出現(xiàn)報名房企全員參與現(xiàn)場競拍和搖號環(huán)節(jié)，由此，搖號中簽率下行至歷史最低值2.22%。

這宗地塊的參與房企既有地產(chǎn)龍頭，也有區(qū)域型中小房企，但在搖號中憑借運氣脫穎而出的卻是不知名的福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“雄旺地產(chǎn)”）。

天眼查顯示，雄旺地產(chǎn)成立于2022年11月，母公司福建雄旺投資有限公司（下稱“雄旺投資”）也僅僅成立超過2年，背后的大股東和二股東分別是自然人施琳和施祥。關(guān)于雄旺地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方的信息不多，公開報道顯示，這家公司曾在2022年12月、2023年2月和2023年3月分別參與了寧波、杭州和成都的土拍。在寧波土拍中，雄旺地產(chǎn)進(jìn)入了鄞州區(qū)王家弄宅地的搖號環(huán)節(jié)，但最終不敵匯成世紀(jì)集團(tuán)。

不過，雄旺地產(chǎn)或許并不是一家真正陌生的房企。天眼查顯示，雄旺地產(chǎn)母公司雄旺投資擁有實際控制權(quán)的福州兆益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福清兆錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建發(fā)國際和匯成世紀(jì)集團(tuán)均透過子公司進(jìn)行持股，而雄旺投資大股東施琳擔(dān)任高管的杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司實際上為匯成世紀(jì)集團(tuán)的控股子公司，寧波兆誠房地產(chǎn)有限公司的股東列表中亦出現(xiàn)建發(fā)國際和匯成世紀(jì)集團(tuán)的身影。

值得一提的是，建發(fā)國際和匯成世紀(jì)集團(tuán)也參與了順義新城第19街區(qū)19-69地塊的競拍。

同樣進(jìn)入了搖號環(huán)節(jié)的還有順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊、亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊，最終，前者由葛洲壩全資子公司中能建城市投資發(fā)展有限公司以17.41億元的總價、1.3萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競得，而后者的競得人為招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)（北京）有限公司，總價達(dá)約33億元。

小房企想出手撿漏

土地市場火爆，樓市的走勢卻在下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院，今年5月，北京二手房合計網(wǎng)簽12982套，在4月環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行，達(dá)到春節(jié)后的年內(nèi)最低值，環(huán)比跌幅為6.79%；新建住宅成交4805套，環(huán)比下跌21.15%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，從市場趨勢來看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套，受到購房入學(xué)的需求推動，過往多年基本在3月形成二手房成交的高峰，而到了4-5月需求就會下降，當(dāng)下部分房源價格上漲也影響了市場繼續(xù)沖高。

他認(rèn)為，無論一手房，還是二手房，如果沒有寬松政策的支持，市場在短暫的小陽春后便會開始進(jìn)入“倒春寒”。

針對土地市場逆勢火爆的原因，市場存在不同的聲音。張大偉表示，政府對土地進(jìn)行限價，為競得企業(yè)創(chuàng)造出巨大的利潤空間，這是企業(yè)積極參與競拍的重要原因之一。以最熱門的順義新城第19街區(qū)19-69地塊為例，該地塊的樓面價約為2.91萬元/平方米，而現(xiàn)房部分銷售指導(dǎo)價為6萬元/平方米，期房部分銷售指導(dǎo)價為5.8萬元/平方米，該價格相對周邊二手房價而言同時存在一定的競爭力。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄則認(rèn)為，實際上不僅僅是北京的土拍市場，其它熱點一二線城市都表現(xiàn)不俗，一方面，從供應(yīng)端來看，很多城市都戰(zhàn)略性地收縮了供地規(guī)模，并且在出讓地塊的品質(zhì)上也是精挑細(xì)選，優(yōu)質(zhì)地塊的加持對拉升土拍市場熱度起到了重要作用；另一方面，很多房企對拿地部署進(jìn)行調(diào)整，在市場回暖受阻、形勢尚不明朗的情況下，有計劃地縮小三四線中小城市的拿地占比，更多地選擇一二線熱點城市。

此輪北京土拍的競爭不僅有萬科、龍湖、保利這樣的知名房企，也有小型房企和房地產(chǎn)上下游企業(yè)的參與，其中，今年在全國多地嶄露頭角的小型房企山西星河集團(tuán)同時參與了順義新城兩宗宅地的競拍，防水建筑材料“第一股”東方雨虹也是這兩宗宅地的參與者。

在過往，東方雨虹在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域布局不。，2020年8月其曾聯(lián)手奧園以8億元的總價競得廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)一宗宅地，而后其全資子公司又于2021年4月在廣州市花都區(qū)以底價1.12億元的價格競得一宗計容建面僅為2.79萬平方米的迷你宅地。

半個月前，東方雨虹競拍北京宅地的消息在市場上流傳，彼時，一名投資者在深交所互動易上詢問高管“公司是否準(zhǔn)備涉足房地產(chǎn)”，得到的回復(fù)卻是“（公司）持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商，不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。