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重磅！深圳緊急叫?！百I房現(xiàn)負(fù)首付”
深圳出手了！
5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）稱，“買房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。
(資料圖片僅供參考)
深房中協(xié)稱，近日，有媒體報(bào)道“買房現(xiàn)負(fù)首付”相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房的違法違規(guī)行為。
“買房負(fù)首付”違規(guī)違法
“買房負(fù)首付”，到底哪里違規(guī)違法？
《提示》顯示，2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
《提示》要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理。
同時(shí)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員自即日（5月26日）起，要開展自查自糾工作。禁止以任何形式，參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
《提示》稱，如果發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員，存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。
同時(shí)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定，進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會(huì)作相應(yīng)通報(bào)。
出現(xiàn)“負(fù)首付”營(yíng)銷
近日，多個(gè)社交平臺(tái)出現(xiàn)類似售樓的營(yíng)銷廣告，“零首付”之外更出現(xiàn)“負(fù)首付”的營(yíng)銷話術(shù)。
比如，“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元?！钡刃麄髡Z(yǔ)，在部分社交平臺(tái)傳播。
“負(fù)首付”背后的運(yùn)作邏輯，與“高評(píng)高貸”一樣?！案咴u(píng)”是指高值評(píng)估，“高貸”是指高額貸款，即倒拿錢、零首付、低首付，銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多款來(lái)變相降低首付。
例如，一套房子評(píng)估價(jià)570萬(wàn)元，業(yè)主售價(jià)520萬(wàn)元。購(gòu)房者可在銀行貸款570萬(wàn)元買下這套房，還剩50萬(wàn)元用于裝修。
問(wèn)題是，買房不用出首付款，并且能借此“套利”，這種購(gòu)房方式怎么操作？
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“負(fù)首付”買房，本質(zhì)上就是營(yíng)銷噱頭。要么是開發(fā)商以首付分期、返首付等形式，減輕購(gòu)房者的首付壓力；要么是開發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房者獲取更高額度的銀行貸款。
此外，部分“負(fù)首付”購(gòu)房行為，還需借助經(jīng)營(yíng)貸。經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，深圳房貸的首套利率為4.6%，而經(jīng)營(yíng)貸利率為3.5%至3.8%。
對(duì)此，購(gòu)房者需提前準(zhǔn)備征信報(bào)告、銀行流水、收入證明等材料，要是名下沒(méi)有公司需配合注冊(cè)一家公司。
“負(fù)首付”多重風(fēng)險(xiǎn)凸顯
“負(fù)首付”看似誘人，靠譜嗎？
購(gòu)房沒(méi)有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負(fù)首付方式購(gòu)房，購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，會(huì)使房貸違約成本增大，最終對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行都不利。
有律師分析，一旦被銀行或監(jiān)管部門查出“負(fù)首付”行為，購(gòu)房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。
同時(shí)，銀行一旦停貸，購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨抵押房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
而如果“負(fù)首付”采用轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，不僅違規(guī)違法，而且購(gòu)房者在中介指引下采用過(guò)橋貸款會(huì)產(chǎn)生新成本。
多位業(yè)內(nèi)人士向21記者表示，“0首付”更多是一種促銷手段，其實(shí)對(duì)購(gòu)房者并沒(méi)有實(shí)際優(yōu)惠，反而還會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。而且，此類營(yíng)銷行為涉嫌違法違規(guī)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場(chǎng)行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)斷供和其他金融風(fēng)險(xiǎn)。
“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規(guī)定。”
德恒律師事務(wù)所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實(shí)際上并不是真的0首付，而是購(gòu)房人首付款資金來(lái)源可以不來(lái)自于自有資金，該首付款是由第三方為購(gòu)房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。國(guó)家是不允許中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”
王帥進(jìn)一步表示，如果購(gòu)房人的首付款來(lái)自于借貸融資，從側(cè)面也說(shuō)明房?jī)r(jià)超過(guò)了購(gòu)房人的能力承擔(dān)范圍，易造成購(gòu)房人后續(xù)還款的逾期，不僅對(duì)購(gòu)房人的個(gè)人信用造成不良影響，購(gòu)房人還可能既沒(méi)了房子又要承擔(dān)后續(xù)購(gòu)房款的償還。而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人，造成其放貸資金的不良。
“購(gòu)房人在面對(duì)‘零首付’購(gòu)房的誘惑時(shí)應(yīng)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行?！?/p>
廣東惠州惠陽(yáng)區(qū)發(fā)文打擊零首付等現(xiàn)象
從當(dāng)前監(jiān)管部分和行業(yè)協(xié)會(huì)的動(dòng)作來(lái)看，未來(lái)針對(duì)“負(fù)首付”“零首付”的營(yíng)銷手法，不排除各地加大監(jiān)管力度。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，5月21日，廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。
惠陽(yáng)區(qū)住建局在《通知》中表示，近期，該區(qū)個(gè)別商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。
同時(shí)，《通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行注銷制度，對(duì)中介機(jī)構(gòu)(中介人員)發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽(yáng)區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書。
《通知》還指出，要嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷售行為引發(fā)群訪群訴事件，對(duì)造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)(鎖盤)，一經(jīng)查實(shí)存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。
對(duì)此，李宇嘉向記者表示，近期惠州地區(qū)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)在銷售階段開展違規(guī)宣傳，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，這是《通知》出臺(tái)的根本出發(fā)點(diǎn)。
據(jù)了解，日前網(wǎng)傳惠州大亞灣海倫堡·臻悅府樓盤低至4.8折銷售。惠州大亞灣開發(fā)區(qū)管委會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體問(wèn)詢時(shí)表示，相關(guān)企業(yè)銷售人員在介紹項(xiàng)目時(shí)未清晰說(shuō)明交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整為毛坯，價(jià)格相應(yīng)做出調(diào)整這一關(guān)鍵信息。“盡管低折扣確實(shí)帶來(lái)了高關(guān)注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場(chǎng)的正常秩序?！?/p>
