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在調(diào)降存量房貸利率存在較大難度的背景下，近日，網(wǎng)上出現(xiàn)了不少降低房貸利率的“實(shí)用貼”，包括熟人交易、轉(zhuǎn)貸降息以及商貸轉(zhuǎn)公積金等，似乎為“高位站崗”的客戶(hù)群帶來(lái)了曙光，那么，這些方法可行嗎？

如何啃下這塊利差“大餅”

近些年，房貸利率經(jīng)歷了一個(gè)“拋物線”的走勢(shì)。以首套房貸利率為例，2017年以來(lái)，全國(guó)首套房貸利率單邊上漲，到了2018年11月，全國(guó)首套房貸利率平均達(dá)到5.71%，部分城市甚至首套超過(guò)6%。

(資料圖片僅供參考)

2018年12月，首套房貸利率開(kāi)始掉頭向下，而到了今年，30多個(gè)城市首套房貸利率“破4進(jìn)3”，3.8%開(kāi)始成為房貸主流。

對(duì)于那些在“5時(shí)代”購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō)，“3時(shí)代”的到來(lái)給他們帶來(lái)了較大的心理壓力和真金白銀的利息成本。盡管LPR下調(diào)可以節(jié)約部分利息，但“高位加點(diǎn)”卻是固定的。

以20年期、等額本金的100萬(wàn)房貸為例，5.8%的利率下，支付利息款超過(guò)了58萬(wàn)，而3.8%的利率下，利息僅為38萬(wàn)，兩者相差20萬(wàn)之多。

存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大，如何盡可能的減少利息支出成為當(dāng)下討論的熱點(diǎn)，雖然調(diào)降存量房貸利率是一個(gè)方法，但目前來(lái)看實(shí)施難度較大。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，一方面，銀行息差壓力會(huì)制約存量房貸利率調(diào)整，目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤(rùn)空間；另一方面，方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大?；谫?gòu)房時(shí)間、購(gòu)房地點(diǎn)的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調(diào)政策，但在實(shí)踐中容易帶來(lái)套利空間，引發(fā)新的不公。

除了調(diào)降存量房貸利率以外，網(wǎng)上也出現(xiàn)了不少房貸“降息”攻略，那么這些方法可行嗎？

存在不確定性

首先來(lái)看熟人交易模式，該方法的原理是：父母與子女或者與其它近親屬之間進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)，這樣，既可以實(shí)現(xiàn)房屋仍在“自己人”手里，同時(shí)，買(mǎi)方還可以以最新的利率申請(qǐng)按揭貸款。

“這種方法看上去可行，但存在一些風(fēng)險(xiǎn)和考量?！贝笤窗唇铱偨?jīng)理鄭大源在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)，房子過(guò)戶(hù)給親屬以后，那么房子的所有權(quán)就不再屬于賣(mài)方的了，即便買(mǎi)賣(mài)雙方是親屬，但日后有可能出現(xiàn)所有權(quán)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

“另外，親屬過(guò)戶(hù)同樣需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)，如契稅、增值稅、個(gè)稅、貸款手續(xù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，那么，這些費(fèi)用與節(jié)省下來(lái)的利息相比孰多孰少還需要審慎考量?！编嵈笤凑f(shuō)。

而更為重要的問(wèn)題，關(guān)系人之間買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)能否申請(qǐng)按揭貸款，不同銀行的政策是不同的。

“只要我們認(rèn)定為關(guān)系人，就不可以做按揭貸款，這是不合規(guī)的?！币淮笮袀€(gè)貸部工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。

不過(guò)，另外一家銀行個(gè)貸部工作人員并未明確表示關(guān)系人過(guò)戶(hù)不能貸款，“我們一般會(huì)按照新的貸款利率進(jìn)行發(fā)放?！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。

轉(zhuǎn)貸也違規(guī)

其次是轉(zhuǎn)貸降息，也就是將住房按揭違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等。

近期時(shí)間，一些不法中介頻頻向客戶(hù)推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的業(yè)務(wù)，甚至聲稱(chēng)轉(zhuǎn)貸以后，房貸利息少一半。對(duì)此，監(jiān)管也多次提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，不法中介通常使用空殼公司協(xié)助客戶(hù)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，而工商部門(mén)和銀行貸后經(jīng)常會(huì)走訪企業(yè)，一旦發(fā)現(xiàn)這些公司無(wú)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)，或是不再給客戶(hù)續(xù)貸、或者要求客戶(hù)提前還貸，這都會(huì)導(dǎo)致客戶(hù)的資金鏈緊張，甚至出現(xiàn)抵押房產(chǎn)被查封的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，不法中介往往慫恿客戶(hù)使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，客戶(hù)“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本甚至可能高于房貸正常息費(fèi)水平，即便申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸失敗，客戶(hù)仍需償付相關(guān)費(fèi)用。

另外，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的期限較短，如果后期不能續(xù)貸，或者經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的利率突然升高，都會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)?yè)p失。

所以，轉(zhuǎn)貸降息的方案存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，是不可行的。

惠及人群有限

最后是商貸轉(zhuǎn)公積金（下稱(chēng)“商轉(zhuǎn)公”），該方案也是在眾多房貸惠及政策中呼聲最高的，去年9月份，曾有多個(gè)城市密集發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，目前開(kāi)放“商轉(zhuǎn)公”的城市依舊在持續(xù)增加中。

比如，揚(yáng)州自2023年3月1日起開(kāi)始受理首次使用公積金貸款申請(qǐng)人家庭的“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)；自2023年4月1日起全面受理符合條件的申請(qǐng)人家庭“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)。

第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)顯示：目前有20余個(gè)城市推行“商轉(zhuǎn)公”，但除此以外，大部分城市并未開(kāi)通。

比如，北京目前不能辦理該業(yè)務(wù)，北京住房公積金管理中心在回復(fù)“建議北京開(kāi)通商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的問(wèn)題”時(shí)表示，兩種貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核等方面存在很大差異，貸款一旦發(fā)放，再將債權(quán)轉(zhuǎn)讓就存在諸多問(wèn)題。

另外，“商轉(zhuǎn)公”需要“先還后貸”。也就是說(shuō)，申請(qǐng)人要自籌資金先結(jié)清商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款，才能夠再辦理住房公積金個(gè)人住房貸款，而這筆資金從哪里來(lái)還是個(gè)問(wèn)題。

此外，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉(zhuǎn)公”的地區(qū)，該業(yè)務(wù)惠及人群或相對(duì)有限。