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三亞皇家生態(tài)海景花園實(shí)景?，F(xiàn)已改為“陽(yáng)光山海灣”。陳標(biāo)志/攝

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22份仲裁裁決書(shū)，22份法院執(zhí)行裁定書(shū)，10余年過(guò)去了，仍未解決22套房產(chǎn)的紛爭(zhēng)。

【資料圖】

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨三亞報(bào)道

“我在三亞購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)都13年了，開(kāi)發(fā)商一直不肯交付?！?1月初，68歲的葉女士抱著厚厚一摞情況反映材料，在記者面前一一攤開(kāi)述說(shuō)著。

在三亞市榆亞路與狗嶺路交會(huì)處，有一個(gè)名字“霸氣”的房地產(chǎn)項(xiàng)目——皇家生態(tài)海景花園（后改名為“陽(yáng)光山海灣”），該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)初的推廣宣傳文案確實(shí)令人向往。這個(gè)始建于2005年前后、原本要建成上千戶的“高級(jí)別、高尚經(jīng)典的富人宅邸社區(qū)”，如今建成規(guī)模僅3幢小高層，約200戶。

2009年，來(lái)自湖北武漢的退休教師葉女士以“將購(gòu)房款采用借款的方式支付”，與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簽訂了22份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并在三亞市房管部門(mén)進(jìn)行了備案登記。

但開(kāi)發(fā)商否認(rèn)葉女士的說(shuō)法，稱其與葉女士之間只是一種借款糾紛，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是一種擔(dān)保方式，并非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

僵持不下的雙方最后通過(guò)仲裁方式以求解決。2010年，22份仲裁裁定書(shū)裁決涉案房屋所有權(quán)歸葉女士所有，開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

10多年過(guò)去了，葉女士仍未要到房子。此時(shí)三亞樓市的房?jī)r(jià)已由當(dāng)初數(shù)千元一平方米，漲至3萬(wàn)元左右/平方米。房?jī)r(jià)上漲因素，或是加劇雙方矛盾沖突的主要原因。一方討要房產(chǎn)，另一方不愿交房，矛盾糾紛何解？

這是發(fā)生在海南樓市復(fù)蘇期、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)再度奔向繁榮的一起典型案例。從某種意義上講，這種矛盾的產(chǎn)生及交織，再現(xiàn)了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)投資的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景。

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“在三亞買(mǎi)了22套房”

在知名的熱帶濱海旅游城市三亞，葉女士在同一個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了22套房產(chǎn)。

葉女士告訴記者，她此前在武漢一所學(xué)校從事教育工作，1992年曾被單位派駐海南從事外聯(lián)，對(duì)海南比較熟悉和喜歡。退休后，葉女士與人合伙創(chuàng)辦了企業(yè)，后也從事金融投資。

“2009年前后，我和朋友一行人在海南考察投資項(xiàng)目。2009年1月付了全款，在三亞‘皇家生態(tài)海景花園’房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了1335.26平方米房產(chǎn)，一共是22套房。”葉女士稱，“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目在建，都是期房，2010年后樓就蓋好了。”

從葉女士提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上看，這22套房源單價(jià)為4000多元至7000多元/平方米，均是幾十平方米不等的小戶型；該22套房源均備案登記在葉女士名下，其中皇家生態(tài)海景花園B幢“海琴閣”共20套，“海星閣”2套。

“我跟開(kāi)發(fā)商交涉多次，要求將房屋產(chǎn)權(quán)證辦到我的名下?！比~女士稱，但開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也不肯將房子交到我的手中。

“那時(shí)候，海南還沒(méi)有實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，像我一樣投資房產(chǎn)的人并不少。”葉女士向記者坦承，這22套房產(chǎn)就是作為投資的，當(dāng)時(shí)三亞房?jī)r(jià)也就是這個(gè)價(jià)。記者查詢了解到，2009年三亞市商品住宅均價(jià)為7000元/平方米左右。

因?yàn)橐坏椒孔?，葉女士也按照雙方事先的約定，決定通過(guò)仲裁的方式解決彼此的爭(zhēng)端?！?2個(gè)仲裁案子，我都贏了，也申請(qǐng)了法院執(zhí)行?！比~女士稱，從2010年12月申請(qǐng)仲裁至今10多年都快過(guò)去了，至今沒(méi)有要到房。

葉女士告訴記者，她也就22套房子的事向三亞市多個(gè)職能部門(mén)信訪投訴，但答復(fù)稱，皇家生態(tài)海景花園目前還沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，有關(guān)部門(mén)將無(wú)法為她核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

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開(kāi)發(fā)商：雙方是借款糾紛

小區(qū)僅建成3幢小高層樓房，約200套房產(chǎn)。陳標(biāo)志/攝

最近，記者就此事前往三亞皇家生態(tài)海景花園了解情況，開(kāi)發(fā)商否認(rèn)了葉女士“購(gòu)房”一說(shuō)，稱他們與葉女士之間只是一種借款糾紛，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是一種擔(dān)保方式，并非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

11月3日上午，記者在皇家生態(tài)海景花園小區(qū)見(jiàn)到該小區(qū)沒(méi)有名稱標(biāo)志，3幢已建好的樓棟部分外墻已有脫離，過(guò)道設(shè)施已略顯陳舊，整個(gè)小區(qū)冷冷清清。但在該小區(qū)周邊的一些地塊，正在施工蓋樓。

此前，該項(xiàng)目在網(wǎng)上推廣宣傳稱：皇家生態(tài)海景花園位于三亞市地脈的心臟，小區(qū)由3幢11-13層帶高級(jí)電梯的小高層和16幢獨(dú)立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)；高尚經(jīng)典的富人宅邸社區(qū)，乃為南中國(guó)海岸的世外桃源樓盤(pán)，是居住和投資的最佳選擇，其升值潛力將呈井噴式態(tài)勢(shì)、數(shù)十倍的增值空間唯有“皇家生態(tài)海景花園”。

事實(shí)上，“富人宅邸社區(qū)”的皇家生態(tài)海景花園到目前僅建好了3幢樓，近200套房源。

記者了解到，此前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為三亞天泓房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司，現(xiàn)為三亞紅郊安置開(kāi)發(fā)有限公司。

現(xiàn)開(kāi)發(fā)商主要負(fù)責(zé)人張先生告訴記者，葉女士與他們是一種借款糾紛，并非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；皇家生態(tài)海景花園項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中由于資金等多方面原因遇到了困難，不得不向外界融資。

“2009年1月和9月，我們分兩次向她借款共計(jì)761萬(wàn)元。”張先生稱，已經(jīng)還了葉女士一部分，如果不包括利息目前尚欠她400萬(wàn)元左右。

張先生解釋稱，之所以未將借款還清，是因?yàn)槠髽I(yè)資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，現(xiàn)在沒(méi)有錢(qián)。

“我在這個(gè)地方房子是不可能給她的?！睆埾壬啻螌?duì)記者說(shuō)。張先生這一說(shuō)辭后被在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商法律顧問(wèn)委婉打斷，認(rèn)為張先生言語(yǔ)過(guò)激。

對(duì)于仲裁機(jī)構(gòu)作出的裁決結(jié)果，張先生表示不服，稱已通過(guò)相關(guān)途徑遞交了材料。

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仲裁裁定開(kāi)發(fā)商交房

按照目前仍具有法律效力的仲裁裁決書(shū)記載，張先生的辯由并未得到支持。記者了解到，早在2010年12月底，?？谥俨梦瘑T會(huì)就雙方的糾紛作出22份裁決書(shū)。

在裁決書(shū)中，申請(qǐng)人葉女士稱，為了保證《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》更好地履行，加重被申請(qǐng)人三亞紅郊安置開(kāi)發(fā)有限公司逾期交房的違約責(zé)任，雙方經(jīng)協(xié)商，將購(gòu)房款采取借款的方式支付。

開(kāi)發(fā)商辯稱，本案事實(shí)上是一起借款糾紛，被申請(qǐng)人分兩次向申請(qǐng)人葉女士借款761萬(wàn)元，其中葉女士還預(yù)先扣除了借款利息，對(duì)應(yīng)的在建樓房只是作為擔(dān)保。

仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，主體合格，內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。申請(qǐng)人以向被申請(qǐng)人出借款項(xiàng)的形式向被申請(qǐng)人支付購(gòu)房款并不違法。被申請(qǐng)人主張商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系系雙方借款合同的擔(dān)保，因被申請(qǐng)人無(wú)證據(jù)證實(shí)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《借款合同書(shū)》之間存在擔(dān)保關(guān)系，故仲裁庭對(duì)其抗辯意見(jiàn)不予采納。

2010年12月31日，海口市仲裁委員會(huì)作出22份裁決書(shū)，確認(rèn)上述房屋所有權(quán)歸葉女士所有；開(kāi)發(fā)商自裁決書(shū)生效之日起10日內(nèi)交付上述房屋，并協(xié)助葉女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。另外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的預(yù)期交付的違約金等。

2012年5月，?？谑泻Ｊ路ㄔ鹤鞒?2份執(zhí)行裁定書(shū)，裁定開(kāi)發(fā)商為22套涉案房產(chǎn)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并過(guò)戶至葉女士的名下。與此同時(shí)，法院還向三亞市國(guó)土環(huán)境資源局、三亞市住建局送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等。

“10多年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商一直不肯交房。”葉女士稱，她向三亞市有關(guān)部門(mén)反映這一情況，但得到的答復(fù)是小區(qū)還沒(méi)未進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收，他們也無(wú)能為力。

開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人張先生明確向記者表示，他不可能給葉女士房子。

11月4日下午，三亞市住建局召集開(kāi)發(fā)商、葉女士開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雙方主要以協(xié)商為主，協(xié)調(diào)會(huì)后將形成一份書(shū)面材料上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。截至記者發(fā)稿時(shí)，事情尚未有最新的進(jìn)展。