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最近，針對(duì)公攤面積的討論持續(xù)升溫。

(資料圖片)

一些地方已經(jīng)采取行動(dòng)。譬如，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近期在答復(fù)政協(xié)委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時(shí)表示，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

而重慶早在2002年6月就以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

公攤面積究竟能不能取消？它的存廢對(duì)房?jī)r(jià)是否有影響？現(xiàn)在是取消公攤的好時(shí)機(jī)嗎？

國(guó)是直通車聯(lián)合騰訊財(cái)經(jīng)近期舉行網(wǎng)絡(luò)直播，邀請(qǐng)景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)行討論。

取消公攤面積是否有必要？專家們有不同的見(jiàn)解。

公攤面積

多少合適

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

合理的公攤面積大概在15%左右。當(dāng)然，根據(jù)房子不同的戶型、樓型、房屋項(xiàng)目，具體設(shè)定不一樣。

國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，不同樓宇公攤面積比例上下限不一樣：7層以下住宅公攤率為7%到12%，12到33層公攤率為25%，別墅類公攤率為1%到8%。

很多人喜歡購(gòu)買“一梯兩戶”，即：一部電梯兩戶，南北朝向的房子，因?yàn)檫@樣的房子可能達(dá)到90%得房率，公攤較小。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

公攤大小多少，應(yīng)該成為購(gòu)房者關(guān)注的一個(gè)指標(biāo)。對(duì)于剛買房的人來(lái)講，一方面要算得房率，百分之百減去得房率得出的就是公攤；另一方面，還要看空間利用得怎么樣。如果是電梯房，公攤一般在20%以下比較好，超過(guò)20%公攤就比較大了。

公攤面積

是否該取消

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

公攤面積是2001年執(zhí)行《商品房銷售辦法》中明確規(guī)定的。公攤和預(yù)售制度從歷史上來(lái)說(shuō)，都是從香港學(xué)習(xí)來(lái)的，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。世界上絕大多數(shù)國(guó)家都是使用套內(nèi)面積交易房屋的。重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤本身不是不可為。

取消公攤并不會(huì)導(dǎo)致房屋總價(jià)上漲，因?yàn)楣珨偯娣e計(jì)入房?jī)r(jià)，只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生了變化。取消公攤確實(shí)會(huì)有一些管理方面的麻煩，比如：存量的住房如何處理，新老辦法如何銜接等。但取消后，老百姓買房子可以買得明明白白，也有助于提振市場(chǎng)信心。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

將公攤計(jì)入購(gòu)房面積這一模式存在多年，不是一夜之間就可以取消的，它有其存在的合理性。老百姓買房不能只買套內(nèi)實(shí)用面積，而不為其他的面積付費(fèi)，例如墻體面積、公共使用面積等。

當(dāng)前，老百姓不滿的情緒主要集中在公攤面積不透明上，包括公攤是不是真的需要這么多？一套房子的公攤面積是否真如開發(fā)商所聲稱的那么多？

如果真正的公攤部分能清楚明白地向購(gòu)房者展示出來(lái)，而且也是合理的，不存在虛增公攤面積來(lái)做大開發(fā)商利潤(rùn)的話，保留公攤是沒(méi)問(wèn)題的。

如何讓公攤的管理更加精細(xì)化？一種做法是，計(jì)算公攤的成本和建房的成本有沒(méi)有差異。如果有，在定價(jià)環(huán)節(jié)，可以考慮進(jìn)行分開定價(jià)。

再比如，引入獨(dú)立第三方對(duì)公攤做一個(gè)實(shí)測(cè)，在預(yù)售階段就把面積實(shí)測(cè)出來(lái)，做到所有公攤信息都清晰透明。如果做不到，那么取消公攤面積可能是一種不得不做的舉措。

取消公攤

房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

這只是一個(gè)計(jì)價(jià)方式的變化。如今對(duì)很多購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，包括二手房業(yè)主，他們關(guān)心的是實(shí)際房屋的價(jià)格（總價(jià)）。如果僅僅因?yàn)榘压珨側(cè)∠?，?jì)價(jià)方式、計(jì)價(jià)面積發(fā)生變化而帶來(lái)房?jī)r(jià)變化，可能短期對(duì)市場(chǎng)有一定影響，但是中長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)有什么影響。就像買海鮮，是帶水帶殼的價(jià)格還是去水去殼的凈價(jià)一樣，本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

取消公攤以后，房屋單價(jià)肯定會(huì)上漲。如果一下過(guò)渡到以套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，會(huì)拉高整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，在實(shí)際操作中不太可能這么做。

后續(xù)房屋可能會(huì)采取兩種計(jì)價(jià)方式：一種是包含公攤在內(nèi)的計(jì)價(jià)方式，另外一種是不含公攤的計(jì)價(jià)方式，兩種計(jì)價(jià)方式都列出來(lái)，對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房情緒的影響會(huì)小很多。

現(xiàn)在取消公攤

是好時(shí)候嗎

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

往往重大改革更容易發(fā)生在行業(yè)低潮期。去年三四季度開始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低潮期。現(xiàn)在關(guān)于取消公攤的討論很多，如果順勢(shì)而為，可能推動(dòng)改革會(huì)比行業(yè)在高歌猛進(jìn)期時(shí)更容易一些。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

取消公攤的呼聲很高，反映了百姓的訴求。如果能借這種討論進(jìn)一步規(guī)范整治市場(chǎng)亂象，結(jié)合政府近期的其他類似工作，會(huì)起到提振樓市信心的效果。

取消公攤

已經(jīng)買房的人怎么辦

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2012年香港全面取消公攤，2013年全面執(zhí)行，但是對(duì)已經(jīng)買了房子人并沒(méi)有給予什么補(bǔ)償，按照總建筑面積買房的人仍按以前的規(guī)則執(zhí)行。

而且香港規(guī)定，執(zhí)行新規(guī)后，如果不按照實(shí)際的使用面積標(biāo)注可能會(huì)被罰款甚至判刑。也就是說(shuō)，取消公攤后，基本是按“老房老辦法，新房新辦法”這個(gè)原則。

從重慶經(jīng)驗(yàn)看

取消公攤會(huì)影響樓市嗎

早在2002年，重慶就規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。從實(shí)際操作來(lái)看，當(dāng)?shù)匦聵潜P以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，但二手房市場(chǎng)依舊以建筑面積計(jì)價(jià)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

重慶近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和房?jī)r(jià)，與公攤面積是否取消沒(méi)有太大關(guān)系。但需要注意，取消公攤不代表房子沒(méi)有公攤了，也不代表公攤都是透明合理的，只不過(guò)沒(méi)有把公攤作為計(jì)價(jià)方式而已。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

重慶近些年房?jī)r(jià)能夠得到有效的控制，非常重要的一條在于“人地掛鉤”，即城市、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)人口和土地供應(yīng)，包括相關(guān)調(diào)控政策能夠保持在一個(gè)合理水平。這些因素都比一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)價(jià)方式調(diào)整來(lái)得更重要。

取消預(yù)售制

能解決公攤難題嗎

有網(wǎng)友認(rèn)為，公攤的許多問(wèn)題都與預(yù)售制有關(guān)。如果房屋以現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者眼見(jiàn)為實(shí)，看到公攤面積過(guò)大時(shí)，可以選擇不買。取消預(yù)售制能解決公攤難題嗎？

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉：

這兩個(gè)問(wèn)題確實(shí)是掛鉤的。但事實(shí)上，以中國(guó)目前房地產(chǎn)的實(shí)際情況，立刻取消預(yù)售制恐引發(fā)更多問(wèn)題。過(guò)往20至30年，針對(duì)公攤、預(yù)售等都有一些批評(píng)的聲音，但改正不能一蹴而就。我們可以探討一些漸進(jìn)式的、可行有效的方案，讓中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制完善起來(lái)，讓房地產(chǎn)業(yè)走得更遠(yuǎn)，避免對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、百姓生活等造成沖擊。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

其實(shí)預(yù)售制本身是開發(fā)商融資的一種手段。如果取消預(yù)售，對(duì)土地財(cái)政、房?jī)r(jià)、供應(yīng)等都會(huì)造成沖擊。我們不能因?yàn)槟骋豁?xiàng)制度出現(xiàn)問(wèn)題就馬上談取消，而是應(yīng)該探究究竟是制度本身的問(wèn)題還是執(zhí)行走樣了?，F(xiàn)實(shí)是中國(guó)的預(yù)售制度非常嚴(yán)格，但執(zhí)行時(shí)卻出了問(wèn)題。取消預(yù)售的確能保證房屋順利交付，但是并不代表房屋的公攤是合理的。公攤更重要的還是要信息透明，要能接受社會(huì)監(jiān)管，接受購(gòu)房者和政府的監(jiān)管。