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7月15日，滬深交易所分別發(fā)布保障性租賃住房REITs指引（以下簡(jiǎn)稱“指引”）。指引主要內(nèi)容包括細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求、明確回收資金使用的報(bào)告與披露義務(wù)、明確運(yùn)營(yíng)管理與信息披露要求。

這是滬深交易所加大直接融資支持力度，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，積極服務(wù)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的重要舉措。 上交所表示，下一步將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。深交所表示，接下來(lái)，將加快高質(zhì)量推動(dòng)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目落地，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場(chǎng)功能作用，更好服務(wù)保障性租賃住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

規(guī)范回收資金使用

(資料圖)

指引分為總則、業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理與信息披露、附則，對(duì)保障性租賃住房REITs的上市審核和持續(xù)監(jiān)管事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化安排。

首先，細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求。指引嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，在《中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

同時(shí)，指引加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)化民生保障有重要作用項(xiàng)目的支持力度，明確對(duì)于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項(xiàng)目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可適當(dāng)降低三年運(yùn)營(yíng)年限要求。

其次，細(xì)化信息披露內(nèi)容。針對(duì)保障性租賃住房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，要求保障性租賃住房REITs的招募說(shuō)明書除披露常規(guī)事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)披露保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)、原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨(dú)立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時(shí)，壓實(shí)參與主體責(zé)任，要求原始權(quán)益人按季報(bào)告回收資金使用情況，基金管理人在定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告中披露回收資金使用情況。

另外，規(guī)范回收資金使用。為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，要求原始權(quán)益人凈回收資金應(yīng)當(dāng)按照《通知》要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，確無(wú)可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。如原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，原始權(quán)益人還應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面實(shí)施嚴(yán)格隔離，并對(duì)回收資金實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

兩單產(chǎn)品已獲交易所審核通過(guò)

截至目前，共有2單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品通過(guò)交易所審核。

7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲深交所審核通過(guò)。7月14日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲上交所審核通過(guò)。

公開(kāi)資料顯示，深圳市人才安居集團(tuán)報(bào)送的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目選取了4個(gè)位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項(xiàng)目，項(xiàng)目涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，已經(jīng)取得保障性租賃住房認(rèn)定書，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。

廈門安居集團(tuán)報(bào)送的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目以位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓項(xiàng)目和珩琦公寓項(xiàng)目為底層資產(chǎn)。園博公寓與珩琦公寓共計(jì)4665套房源、合計(jì)建筑面積為19.86萬(wàn)平方米，根據(jù)國(guó)融興華出具的初始評(píng)估報(bào)告，截至2022年3月31日，2個(gè)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計(jì)12.14億元。

如果后續(xù)上述兩單產(chǎn)品獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)進(jìn)而成功上市，則意味著在國(guó)家發(fā)改委將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的范疇一年多之后，首批產(chǎn)品將正式落地。

針對(duì)保障性租賃住房公募REITs，華夏基金相關(guān)人士表示，需要重點(diǎn)關(guān)注保障性租賃住房的界定政策、認(rèn)定要件、租金水平的確定，以及租金水平對(duì)收益率的影響。

更多類型REITs產(chǎn)品在路上

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)有望較快推進(jìn)，未來(lái)一段時(shí)間更多項(xiàng)目將落地。

此前，上交所表示，上交所高度重視保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)，深入調(diào)研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，統(tǒng)籌推動(dòng)華潤(rùn)有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)工作，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關(guān)政府單位，協(xié)助解決具體技術(shù)難點(diǎn)，盡快落地成熟項(xiàng)目。

深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策發(fā)布后，深交所第一時(shí)間通過(guò)線上線下等多種方式對(duì)接北京、深圳、廣州、重慶、西安等城市的保障性租賃住房企業(yè)，摸排公募REITs發(fā)行需求和存在的難點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)，配合相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)篩選社會(huì)效益良好、投資收益穩(wěn)定且運(yùn)營(yíng)管理水平較好的項(xiàng)目參與試點(diǎn)，合力爭(zhēng)取首批個(gè)案突破，形成良好示范效應(yīng)。

值得注意的是，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)自首批項(xiàng)目落地以來(lái)，試點(diǎn)資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以及保障性租賃住房以外，新能源、水利設(shè)施、新基建等契合國(guó)家政策導(dǎo)向，助力碳達(dá)峰、碳中和等有利國(guó)計(jì)民生的資產(chǎn)類型成為重點(diǎn)推進(jìn)的方向。