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萬(wàn)科高調(diào)宣稱(chēng)去地產(chǎn)化背后焦慮 一周內(nèi)市值跌去400億
“十年后的萬(wàn)科還是地產(chǎn)公司嗎?我想不應(yīng)該是了，即使是，也應(yīng)該會(huì)慘淡經(jīng)營(yíng)。”6月29日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2017年度股東大會(huì)上如是說(shuō)。仿佛卸下一身硝煙的戰(zhàn)袍，以一個(gè)羽扇綸巾的姿態(tài)轉(zhuǎn)身走向“美好生活”。
“美好生活場(chǎng)景師”是郁亮?xí)r代最常提起的一個(gè)詞，意味著萬(wàn)科再一次開(kāi)啟了多元化發(fā)展的道路。建造養(yǎng)老公寓、發(fā)展商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪度假、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)，新時(shí)代的萬(wàn)科業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了一個(gè)城市生活所涉及的所有領(lǐng)域。
有意去掉萬(wàn)科地產(chǎn)屬性的郁亮表示，“方向是明確的，路徑是不清晰的。”
轉(zhuǎn)型和多元化也成為2018年很多房企的關(guān)鍵詞。與以往不同的是，此次房企轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)是：未來(lái)不再是“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，而是隨著持有型項(xiàng)目的增加，參與到城市生活運(yùn)營(yíng)中，房企也將完成從“生意人”到“城市運(yùn)營(yíng)者”的角色轉(zhuǎn)變，盡管利潤(rùn)增長(zhǎng)短期內(nèi)放緩不可避免。
去地產(chǎn)化？還是換一種玩法
2018年，融資渠道收窄，融資成本大幅上升，房企資金鏈今年面臨著前所未有的困境。而房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)冰火兩重天的格局。一方面，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整，成交量大幅萎縮，同時(shí)一線城市周邊的一些三四線城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了腰斬。另一方面，武漢、成都等二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)勁，部分熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)快速飆升。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著調(diào)控政策對(duì)高房?jī)r(jià)的圍追堵截，房地產(chǎn)未來(lái)的利潤(rùn)空間將會(huì)持續(xù)被壓縮，轉(zhuǎn)型看起來(lái)勢(shì)在必行。
2018年3月，萬(wàn)科公布了2017年度報(bào)告，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積3595萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額5299億元，同比分別上升30.0%和45.3%，市場(chǎng)份額從2016年的3.1%上升至2017年的4.0%。相比之下，營(yíng)業(yè)收入僅實(shí)現(xiàn)了1%的微弱增長(zhǎng)。
4月26日，萬(wàn)科發(fā)布2018年第1季度報(bào)告顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入308.3億元，同比增長(zhǎng)65.8%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)8.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%。
按照萬(wàn)科總裁祝九勝在6月29日股東大會(huì)的話來(lái)說(shuō)：“萬(wàn)科銷(xiāo)售金額全年增長(zhǎng)45.3%。南方28.6%，上海區(qū)域28.33%，北方區(qū)域23.8%，區(qū)域分布平衡合理，22個(gè)城市銷(xiāo)售金額超百億。我們的產(chǎn)品聚焦于普通人的自住需求，住宅占82.7%，商辦占比13.6%，其它配套占3.7%，其中93%的住宅是中小戶(hù)型。”
這一數(shù)據(jù)顯示，住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入仍是萬(wàn)科重要的流量入口，萬(wàn)科自然不會(huì)放棄，而是換一種玩法而已。
多元化發(fā)展的前車(chē)之鑒
創(chuàng)建于1984年5月的萬(wàn)科，是國(guó)內(nèi)首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。隨著萬(wàn)科的A股、B股先后上市，充沛的資金讓上世紀(jì)90年代中期的萬(wàn)科多元化開(kāi)展得如火如荼，涉足商貿(mào)、工業(yè)、地產(chǎn)、證券、文化五大行業(yè)。資金分散、人力分散導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)規(guī)模和利潤(rùn)都上升乏力，甚至出現(xiàn)停滯不前。而同時(shí)期走專(zhuān)業(yè)化道路的三九集團(tuán)，1996年規(guī)模有40多億元，海爾有60多億元。當(dāng)時(shí)還是萬(wàn)科總裁的王石意識(shí)到：如果戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰，管理能力不夠成熟，盲目跨界，多元化發(fā)展會(huì)分散企業(yè)的戰(zhàn)斗力。
在多元化道路遇阻后，王石竭力主張專(zhuān)業(yè)化，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，他把一些賺錢(qián)的企業(yè)都賣(mài)掉了。萬(wàn)科的調(diào)整基本上經(jīng)歷了3個(gè)階段：首先是從多元化經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)房地產(chǎn)集中;然后是從房地產(chǎn)多品種經(jīng)營(yíng)向住宅集中;最后就是投放的資源由12個(gè)城市向北京、深圳、上海和天津集中。其間對(duì)其他企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)，該賣(mài)的賣(mài)，回籠資金1.3億元。
時(shí)隔二十多年，萬(wàn)科再次走上多元化發(fā)展的道路，甚至刻意抹去地產(chǎn)公司這個(gè)概念，拋棄當(dāng)初執(zhí)著追求的“地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化”，是順勢(shì)而為還是已經(jīng)想好另一種玩法?
一位曾在萬(wàn)科任職的業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)從2013年萬(wàn)科就提出了“城市配套服務(wù)商”概念，去地產(chǎn)化從那時(shí)就埋下了伏筆。所謂城市配套服務(wù)商，可以把房子比喻成一個(gè)硬件，就像蘋(píng)果手機(jī)，蘋(píng)果硬件做得再好，也不過(guò)是一個(gè)硬件公司，而硬件公司在資本市場(chǎng)中是沒(méi)有想象空間的，隨著技術(shù)的更新，被淘汰的幾率也就越大，蘋(píng)果之所以擁有高估值，是因?yàn)樗能浖到y(tǒng)帶來(lái)的 ‘互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)收入’。在華爾街，硬件公司的市盈率往往不過(guò)15倍，而互聯(lián)網(wǎng)公司的市盈率往往會(huì)給到30~60倍。
此前，郁亮曾多次帶隊(duì)到騰訊、阿里學(xué)習(xí)。“城市配套服務(wù)商”也好，“美好生活場(chǎng)景師”也好，未來(lái)房企的戰(zhàn)略邏輯將是：賣(mài)房子相當(dāng)于賣(mài)“硬件”;通過(guò)出售房子，獲得了大量客戶(hù)，圍繞客戶(hù)做增值服務(wù)，這種收入就類(lèi)似于把裝備賣(mài)給游戲參與者。當(dāng)然這種模式，或許會(huì)讓習(xí)慣了暴利快周轉(zhuǎn)的房企在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)陷入資金鏈的困境中。
焦慮的萬(wàn)科
郁亮的高調(diào)轉(zhuǎn)型的聲明，讓很多人驚呼看不懂，因?yàn)槿f(wàn)科去年的市場(chǎng)份額在增加，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也很靚麗。
7月4日，萬(wàn)科發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，2018年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.91%，合同銷(xiāo)售面積2035.4萬(wàn)平方米，同比上漲8.93%。
正是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)，為啥還非要宣布萬(wàn)科準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型發(fā)展了呢?
奔著“美好生活”奔跑的萬(wàn)科似乎有點(diǎn)焦慮。
今年以來(lái)，地產(chǎn)股一直維持著低迷的走勢(shì)，最近的利空政策頻發(fā)更是讓地產(chǎn)股跌跌不休。自棚改政策調(diào)整消息一周來(lái)，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)逾3000億元，自今年1月底以來(lái)，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)總計(jì)過(guò)萬(wàn)億元。僅最近一周，萬(wàn)科A(23.210， 0.00， 0.00%)市值跌去約400億元。
在6月29日的股東大會(huì)上，一位小股東問(wèn)郁亮：“我在40元/股的時(shí)候沒(méi)有賣(mài)，現(xiàn)在萬(wàn)科股價(jià)已近腰斬，要不要拋售?”郁亮回答：“勸人買(mǎi)賣(mài)股票是危險(xiǎn)的事兒，做人要厚道，堅(jiān)決不勸人買(mǎi)股票、賣(mài)股票。萬(wàn)科做好自己的事情，市場(chǎng)出現(xiàn)的變化是我們不可控的，留得青山在不怕沒(méi)柴燒。”
郁亮所要留住的青山，指向了萬(wàn)科的“戰(zhàn)隊(duì)”，但這支戰(zhàn)隊(duì)似乎并未到達(dá)郁亮的滿(mǎn)意。兩年間，萬(wàn)科在銷(xiāo)售規(guī)模排行榜上的位置先后被恒大和碧桂園趕超，新業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也一直未有明顯進(jìn)展，與此同時(shí)，一線業(yè)務(wù)骨干積極性不高，一些萬(wàn)科老將陸續(xù)離職，萬(wàn)科的焦慮不僅來(lái)自外部環(huán)境，還在于內(nèi)部。
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發(fā)動(dòng)基層、提振士氣成為萬(wàn)科當(dāng)下所急需解決的“內(nèi)憂”。就在不久前，網(wǎng)上流傳萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)起一場(chǎng)極具冒險(xiǎn)性的“起立坐下”運(yùn)動(dòng)。知情人士稱(chēng)，在地方公司，萬(wàn)科中基層員工被要求完成一次下崗再上崗，競(jìng)爭(zhēng)上崗失敗便離崗。具體流程為各城市公司的員工被就地免職后，崗位開(kāi)放，在全公司內(nèi)競(jìng)聘上崗，目的是激發(fā)員工的“戰(zhàn)斗力”和“狼性”。但部門(mén)總經(jīng)理級(jí)別及以上人員除外。
對(duì)于萬(wàn)科的這種做法，有行業(yè)內(nèi)人士表示，“這種方式的初衷是好的，但部門(mén)總經(jīng)理級(jí)別及以上人員除外，意味著核心位置并未被觸動(dòng)，既得利益者依舊占據(jù)大多數(shù)資源和權(quán)力。萬(wàn)科南方區(qū)域某公司甚至將自己拆分成19個(gè)部門(mén)，設(shè)置了19名部門(mén)執(zhí)行合伙人來(lái)保證既得利益者的利益不會(huì)在變革中受到影響。這場(chǎng)改革的成功率并不高。”
一位萬(wàn)科離職的人員指出，萬(wàn)科人員流動(dòng)一直很大，主要以專(zhuān)業(yè)經(jīng)理到部門(mén)副經(jīng)理級(jí)別等業(yè)務(wù)骨干為主，離職的原因大多因?yàn)樾匠旰吐毼?。如果大面積推行’起立坐下’選拔機(jī)制，可能還會(huì)有一批人離開(kāi)。
