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公募REITs二級市場仍在“跌跌不休”。

根據(jù)Wind，截至7月4日收盤，今年以來28只公募REITs年內(nèi)無一正收益，整體平均跌幅達13.29%，其中有5只REITs跌幅超過20%，底層資產(chǎn)分別來自產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路這三類。并且，在近60個交易日內(nèi)28只公募REITs總成交額達170.71億元，但整體實現(xiàn)了主流凈流入。這意味著，在基本面沒明顯變化情況下，經(jīng)過前期風險釋放后，公募REITs的長期投資價值有望進一步凸顯。

基金經(jīng)理認為，從國際經(jīng)驗對比來看，國內(nèi)公募REITs自首批項目上市不到兩年就已有了近千億市值，發(fā)展速度并不慢，但可以借鑒海外發(fā)展以下兩點經(jīng)驗：

(資料圖片)

一是需要設立一些硬性量化指標來保護REITs獨立正常運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風險能力。

二是海外80%以上的REITs投資者為機構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。此外越來越多的個人與機構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來配置REITs，可以降低個股的投資風險以及提高市場流動性。

資金在下跌行情中加劇博弈

券商中國記者梳理發(fā)現(xiàn)，受年內(nèi)大幅度下跌拖累，個別REITs前期的累計漲幅被逐步吞噬，甚至有產(chǎn)品上市以來的浮盈已變?yōu)樘潛p。比如，國金中國鐵建高速REIT今年以來累計跌幅為17.81%，包括此在內(nèi)該基金上市至今錄得16%的跌幅。紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT今年以來累計跌幅達18.48%，使得上市至今的漲幅收窄至11.24%。

其中，受公募REITs整體行情低迷影響，年內(nèi)上市的4只公募REITs表現(xiàn)同樣不佳。其中，6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT，在上市首日就破發(fā)，盤中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，報2.46元，成為今年以來首只上市當天破發(fā)的REITs產(chǎn)品。當日，中金湖北科投光谷REIT成交額達到1.56億元，在當日市場成交額占比34%；成交量占比也達到48%；換手率達到31%，位居REITs市場首位。

但實際上，資金在下跌行情中加劇博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月4日的60個交易日內(nèi)，28只公募REITs總成交額達170.71億元，并在整體上實現(xiàn)了主流凈流入3781.54萬元。其中，包括中信建投國家電投新能源REIT的6只產(chǎn)品的主力資金凈流入均為千萬元級別，但同時也有中金安徽交控REIT等5只產(chǎn)品遭遇千萬元級別的主力資金凈流出。

另外從大宗交易角度看，以2023年6月為例，滬深兩市共有69筆公募REITs大宗交易，創(chuàng)年內(nèi)新高。具體來看，6月大宗交易標的，主要集中在月內(nèi)下跌較多的產(chǎn)業(yè)園和高速類標的，次數(shù)最多的是東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，6月發(fā)生過8筆大宗交易。此外，平安廣州廣河REIT、建信中關(guān)村REIT、中金普洛斯REIT、國金中國鐵建REIT等產(chǎn)品的大宗交易次數(shù)均不低于5筆。

退租事件暴露出運營管理風險

談及今年以來公募REITs上述表現(xiàn)，基金經(jīng)理認為影響因素是多方面的。但在基本面沒明顯變化情況下，經(jīng)過前期風險釋放后，公募REITs的長期投資價值將更加凸顯。

華夏越秀高速REIT的基金經(jīng)理林偉鑫認為，雖然近期公募REITs遭遇了階段性下跌，市場表現(xiàn)受到底層資產(chǎn)的基本面情況、利率水平、貨幣政策預期、投資者結(jié)構(gòu)、流動性等多方因素影響，但隨著REITs市場的不斷發(fā)展、制度的逐步完善、各類投資者和市場主體的引入，以及底層資產(chǎn)種類和數(shù)量的增加，REITs市場穩(wěn)定性有望提升。未來公募REITs市場在中國的發(fā)展還有很大的潛力和空間，可能會出現(xiàn)更多有益的變化和創(chuàng)新，有待政策、市場、監(jiān)管等多方面協(xié)同推進。

根據(jù)中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理孫營觀察，公募REITs二級市場價格加速下跌分為四個階段：

首先是因為今年3月-4月，部分REITs項目2022年年報和2023年一季報披露的業(yè)績數(shù)據(jù)不及預期，引起了投資人第一波的賣出；

其次在4月中旬，華夏中交發(fā)布解禁公告，過半數(shù)的基金份額予以解禁，市值近50億元，加大了市場拋壓；

而且，隨著年內(nèi)整體公募REITs板塊表現(xiàn)不佳，部分機構(gòu)觸發(fā)內(nèi)部止損線，被動平倉導致的踩踏更加速了價格下跌；

最后，在整個板塊下跌的趨勢下，首批擴募的推出在吸金的同時，定價規(guī)則（發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%）也促使部分參與擴募的投資者產(chǎn)生了換倉拉低持倉成本的想法，帶來了第四輪的價格下探。

但孫營認為，公募REITs二級市場價格加速下跌體現(xiàn)了價格圍繞價值上下波動，價格終將向價值中樞回歸，建議投資者們正視價值回歸的過程，不要恐慌，理性對待。

就消息面而言，今年以來“哲庫科技”從張潤大廈退租事件波及，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT一度下跌；受西門子事件影響，中信建投國家電投新能源 REIT也出現(xiàn)短期下跌；同時，由于國內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)面臨較大的退租壓力，都讓相關(guān)的REITs產(chǎn)品二級市場出現(xiàn)波動。

林偉鑫直言，哲庫科技退租事件暴露出了基礎設施項目運營管理風險，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目來說，重要大租戶退租短期內(nèi)或?qū)椖拷?jīng)營效益產(chǎn)生了一定影響,并進一步引發(fā)二級市場波動。這類基礎設施項目的運營管理，需要在產(chǎn)品發(fā)行前需進行充分的盡職調(diào)查，重點關(guān)注基礎設施項目所處行業(yè)、所在地域、現(xiàn)金流來源、重要現(xiàn)金流提供方情況等，并結(jié)合項目實際進行詳細核查。

一些過激行為會加大經(jīng)營風險

展望國內(nèi)公募REITs發(fā)展前景時，基金經(jīng)理不約而同地提到了“國際經(jīng)驗”。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認為，REITs試點三年來，基礎設施公募REITs資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎制度加快建立，監(jiān)管框架基本構(gòu)建，市場運行總體平穩(wěn)，底層資產(chǎn)覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流、光伏、保障房等多種類型底層資產(chǎn)?！皩Ρ葒H而言，我國公募REITs發(fā)展速度并不慢，自首批項目上市不到兩年，就已有了接近千億的市值?！?/p>

鵬華基金國際業(yè)務部基金經(jīng)理朱慶恒，是鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理。該基金發(fā)行于2011年11月，主投于美國上市的REITs，是中國公募基金首只投資海外REITs的產(chǎn)品。朱慶恒說到，自上世紀60年代在美國誕生以來，REITs在過去60年發(fā)展迅猛。在海外發(fā)達經(jīng)濟體中，REITs已在各自的整體資本市場中占有重要地位。比如，截至2023年1月底美國公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占GDP規(guī)模5%?！昂Ｍ釸ETIs推出初期，是為了鼓勵社會資本參與重資產(chǎn)、回報周期長的不動產(chǎn)投資；而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場得以迅速發(fā)展?！?/p>

朱慶恒具體說到，在2008年、2009年美國次貸危機中，個別REITs因經(jīng)營問題破產(chǎn)，給投資者帶來非常大的損失?！半m然海外市場很成熟，但如果任由市場去做主導的話，因為某些利益的驅(qū)動，REITs管理者可能會采取一些過激的發(fā)展政策，加大經(jīng)營風險?！?/p>

”REITs發(fā)展過程中有一些值得思考，特別是在某些方向或指標，如REITs的杠桿比例、公司治理結(jié)構(gòu)、還有REITs持有人的集中度等，需要設立一些硬性量化指標來保護REITs獨立正常運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風險能力。“朱慶恒說。

可考慮采用指數(shù)投資工具配置REITs

基于上述分析對比，朱慶恒認為，現(xiàn)在國內(nèi)REITs市場規(guī)模大約1000億元，但預計未來發(fā)展空間很大。”海外REITs市場用了60年發(fā)展到1.3萬億元，未來中國REITs市場會奔著1萬億元的‘小目標’去發(fā)展?！?/p>

從資產(chǎn)端看，朱慶恒表示REITs未來成長空間預判可觀察以下四方面：

一要看經(jīng)濟體量，海外大經(jīng)濟體的REITs規(guī)模也很大，包括美國、日本、歐洲等，其REITs規(guī)模跟它們的經(jīng)濟體量成正比。舉例來說，美國REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國GDP約100萬億，如果REITs規(guī)模達到GDP的1%，未來也是1萬億以上的規(guī)模。

二是從物業(yè)的特性來看，REITs是機構(gòu)投資者持有的物業(yè)，要求規(guī)模足夠大，收益足夠穩(wěn)定，有運營歷史，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有稀缺性，并且是核心資產(chǎn)。

三是REITs的未來發(fā)展與國家的發(fā)展政策相輔相成，例如清潔能源，消費，新基建，數(shù)據(jù)經(jīng)濟等方向。

四是整個投資思路需要調(diào)整，REITs持有物業(yè)的價值體系需要重新衡量。

從資金端來看，朱慶恒表示，長線資金或者機構(gòu)資金將成為REITs主流的投資者。海外的經(jīng)驗是，80%以上的REITs投資者為機構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。此外，海外越來越多的個人與機構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來配置REITs，可以降低個股的投資風險以及提高市場流動性?！拔覀兿Ｍ梢越梃b海外的投資經(jīng)驗，讓我們少走一些彎路，讓國內(nèi)基礎設施公募REITs朝著一個健康可持續(xù)的市場方向發(fā)展?！?/p>

林偉鑫則認為，我國基礎設施體系規(guī)模龐大且具備大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，公募REITs的推出有望為基礎設施領(lǐng)域的投融資渠道持續(xù)注入活水。目前已上市的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施，仍有許多類型的基礎資產(chǎn)尚無發(fā)行案例，未來有望進一步推進并形成示范效應。

“此外，隨著《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》的出臺，未來消費基礎設施領(lǐng)域（包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等）有望成為重要的增量市場，對于拉動內(nèi)需、擴大消費、服務實體經(jīng)濟具有重要意義。”林偉鑫說。