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大利好！房貸降息！為何降？省多少？影響多大？
6月20日，據(jù)央行網(wǎng)站消息，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，五年期LPR下調(diào)至4.2%，此前為4.3%。
(資料圖)
21記者了解到，此次LPR下調(diào)主要是因?yàn)槎▋r(jià)錨MLF下調(diào)及存款利率下調(diào)、兩次降準(zhǔn)降低了銀行資金成本。LPR下調(diào)有助于降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本，支持信貸有效需求回暖，是“推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的一批政策措施”的一部分。
5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)
房貸能省多少？
本次LPR調(diào)整是繼2022年8月以來(lái)首次調(diào)整，其中1年期LPR和5年期以上LPR均下降10個(gè)基點(diǎn)。
圖源/中國(guó)貨幣網(wǎng)
按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。
那么此次LPR下調(diào)，房貸能少多少呢？
如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。
此次五年期LPR下調(diào)后，全國(guó)層面首套房貸利率下限將降至4%，而樓市較“冷”的地方首套房貸利率可突破前述下限。
據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月末可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限要求低10-40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下行，96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。
購(gòu)買首套住房的購(gòu)房者將能即刻“享受”到最新的住房商貸利率；對(duì)于已購(gòu)房的購(gòu)房者，若重定價(jià)日在6月下旬的個(gè)人而言，馬上就可享受LPR下調(diào)的福利，房貸利率有望下調(diào)10BP。但一般重定價(jià)日在1月1日，意味著大多數(shù)個(gè)人明年才能享受此次5年期LPR下調(diào)的福利。
為什么降低LPR？
本月LPR“降息”符合市場(chǎng)預(yù)期。
近期，短期和中期政策性利率密集“降息”，國(guó)有大行和股份制銀行存款也迎來(lái)新一輪“降息”。
——6月13日，公開(kāi)市場(chǎng)操作（OMO）七天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，隔夜、7天期、1個(gè)月常備借貸便利（SLF）利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；
——6月15日，央行發(fā)布公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，開(kāi)展2370億元1年期MLF操作，利率2.65%。利率較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)。
——6月8日以來(lái)，國(guó)有大行和股份制銀行下調(diào)人民幣存款掛牌利率?；钇诖婵罾氏抡{(diào)5個(gè)基點(diǎn)；定期存款中的整存整取產(chǎn)品僅調(diào)整長(zhǎng)端利率，其中，兩年期利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，三年期和五年期利率均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
中期借貸便利（MLF）利率是LPR的定價(jià)基礎(chǔ)，而政策性利率與存款利率的下行，共同推動(dòng)銀行負(fù)債成本下行，繼而為L(zhǎng)PR下行打開(kāi)空間。
21記者觀察發(fā)現(xiàn)，此次一年期LPR和五年期LPR同步下調(diào)10BP，核心原因在于利率錨MLF下調(diào)。除此之外，近期新一輪的存款利率下調(diào)也構(gòu)成LPR調(diào)降的重要原因。
在MLF利率不變時(shí)，LPR有過(guò)三次下調(diào)，主要因?yàn)榻禍?zhǔn)或者存款成本下降帶動(dòng)銀行資金成本下降。比如2022年5月雖然MLF利率保持穩(wěn)定，但由于4月存款利率下調(diào)，當(dāng)月5年期LPR單邊下調(diào)15BP。
降低LPR會(huì)帶來(lái)什么？
LPR“降息”將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)修復(fù)等帶來(lái)多重利好。
對(duì)房貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：
五年期LPR下調(diào)有望帶動(dòng)房貸利率下降。
我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：
一是全國(guó)層面，由央行及國(guó)家金融監(jiān)管總局確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；
二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；
三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。
央行數(shù)據(jù)顯示，2023年3月全國(guó)住房按揭貸款加權(quán)平均利率為4.14%，考慮到此次5年期LPR再度調(diào)降10基點(diǎn)，全國(guó)層面首套房貸利率下限將降至4%。考慮到諸多城市利率下限已進(jìn)入“3時(shí)代”，后續(xù)全國(guó)新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率將逼近4%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，按“100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息”條件計(jì)算本次降息對(duì)房貸的“減負(fù)效應(yīng)”，首套房方面，目前全國(guó)房貸利率約為4%，據(jù)此計(jì)算，月供額將減少57元；二套房方面，目前全國(guó)房貸利率約為4.9%，據(jù)此計(jì)算，月供額將減少60元。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，下調(diào)居民房貸利率是當(dāng)前提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類政策調(diào)整到位，房地產(chǎn)投資有望在下半年晚些時(shí)候出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回升——即建筑安裝投資同比降幅明顯收窄。
對(duì)信貸的影響：
光大證券首席固收分析師張旭表示，近兩個(gè)月來(lái)，階段性、結(jié)構(gòu)性信貸需求不足的問(wèn)題正浮出水面。銀行給予企業(yè)的貸款實(shí)際利率越低，其能對(duì)接的企業(yè)信貸需求便越多，客觀上能激發(fā)更多的融資需求。當(dāng)前，銀行的貸款利率基本參考LPR定價(jià)，LPR下行能夠有效引導(dǎo)實(shí)際貸款利率下行，激發(fā)市場(chǎng)主體的融資需求。
“我國(guó)貨幣政策的有效性強(qiáng)，或說(shuō)是信貸增長(zhǎng)對(duì)于多種形式的‘降息’比較敏感?！睆埿駥?duì)下一階段的信貸保持理性、樂(lè)觀的態(tài)度。
對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響：
作為深化利率市場(chǎng)化改革的重要一步，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）已逐漸替代貸款基準(zhǔn)利率成為貸款市場(chǎng)定價(jià)的“錨”，決定著銀行貸款利率的水平和走向，直接影響各類經(jīng)營(yíng)主體的融資成本。
多位專家認(rèn)為，隨著公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作利率、SLF利率、MLF利率陸續(xù)下調(diào)，市場(chǎng)對(duì)6月LPR下調(diào)已有預(yù)期。再疊加6月以來(lái)多家銀行陸續(xù)下調(diào)活期存款和部分定期存款掛牌利率，也為進(jìn)一步推動(dòng)貸款利率下降、合理讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，三季度經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能將再度轉(zhuǎn)強(qiáng)，完成全年“5.0%左右”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)難度不大，全年GDP增速有可能達(dá)到6.0%左右。
對(duì)銀行的影響：
光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰預(yù)計(jì)，本次LPR下調(diào)將基本消耗前期降息帶來(lái)的負(fù)債成本改善空間，銀行凈息差承壓狀態(tài)難改。在此背景下，銀行壓降負(fù)債成本的緊迫性有所提高。
財(cái)信研究院副院長(zhǎng)伍超明表示，調(diào)降1年期LPR利率，有利于兼顧穩(wěn)匯率、穩(wěn)物價(jià)目標(biāo)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行體系流動(dòng)性十分充沛，資金成本較低，短端利率過(guò)多調(diào)降的必要性不強(qiáng)、性價(jià)比不高。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的核心問(wèn)題在于社會(huì)有效需求不足，貨幣政策著力點(diǎn)應(yīng)更多放在有效支持信貸需求上來(lái)。
對(duì)于5年期以上LPR下降，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，在當(dāng)前地產(chǎn)銷售再度轉(zhuǎn)弱、居民加杠桿意愿持續(xù)低迷和穩(wěn)增長(zhǎng)壓力依然較大的情況下，5年期以上LPR下調(diào)有助于縮窄與往年房貸執(zhí)行利率的差距，提振寬信用進(jìn)程。
還會(huì)降準(zhǔn)嗎？
后續(xù)央行還可能使用哪些貨幣政策工具？
浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超判斷，下半年貨幣政策將采取“總量+結(jié)構(gòu)”雙重寬松，預(yù)計(jì)仍有降準(zhǔn)、降息，結(jié)構(gòu)性政策工具仍將持續(xù)發(fā)力。降息方面，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)可能在四季度進(jìn)入降息周期，中美兩國(guó)基本面差和貨幣政策差收斂，我國(guó)將出現(xiàn)國(guó)際收支、匯率改善機(jī)會(huì)，貨幣政策寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)，形成降息預(yù)期。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示，貨幣政策“續(xù)力”值得期待。展望下半年的貨幣政策，結(jié)構(gòu)性工具的支持力度將會(huì)持續(xù)，二次降準(zhǔn)可以期待，年內(nèi)存在再次降息的可能性。人民銀行對(duì)金融穩(wěn)定訴求也可能“觸發(fā)”二次降息。
來(lái)源：央行網(wǎng)站、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（作者：楊志錦 編輯：包芳鳴）、21數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室（作者：曾靜嬌,王冰 編輯：葉映橙）、上海證券報(bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
