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降價百萬，廣州中心豪宅有點涼
珠江新城，也松動了。
記者丨李惠琳
(資料圖片)
5月中旬，劉女士選擇降價170萬元，將位于廣州CBD珠江新城的一套三房掛出去。
她感覺按照現(xiàn)在的行情，過了6月可能會繼續(xù)跌，不降價只怕更難出手。
“最近幾個月，沒有比這個價格更低了。同小區(qū)同戶型，上個月賣出的一套是15.9萬/㎡，現(xiàn)在每平少了近2萬元?！狈慨a(chǎn)中介張良告訴記者。
豪宅林立的珠江新城，穩(wěn)居廣州房價天花板。如今，降價百萬賣房套現(xiàn)的故事，在這里不斷上演。
1、回調(diào)到年前
珠江新城以存量市場為主，被視為廣州二手房市場的風(fēng)向標。
保利心語、中?；ǔ菫?、嘉裕公館、凱旋新世界是片區(qū)內(nèi)的四大標桿盤，單套總價千萬元起步，成交量向來居前。
劉女士的房子位于保利心語，2月整個小區(qū)賣出11套，但5月行情驟冷，只賣出了一套。
她的房子面積近110平米，朝北低層，本就沒有優(yōu)勢。
眼看著市場沒有升溫的跡象，她無奈接受經(jīng)紀人的建議，把掛牌價從1700萬元降至1530萬元，折合單價14萬元/平，試圖用降價吸引買家。
劉女士并非孤例。
克而瑞方面發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月保利心語的成交均價約14.31萬/㎡，比2月下降了3200元/㎡。
另一個熱門盤中海花城灣也是如此。5月成交均價為17.23萬元/㎡，比2月下降了2.5萬元/㎡。
貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤一套南向315平米的房，總價約5500萬元，放盤價為17.48萬/㎡。一個月前，同戶型成交價格是18.34萬/㎡，總價降了約280萬元。
“這套放盤的房，最早掛牌價是18萬元/㎡左右，最近總價降了100萬元?！?/p>
熟悉該房源的中介告訴記者，這套房子掛牌價低，一來是低樓層，價格低一些。二來業(yè)主誠心出售，可以跟業(yè)主繼續(xù)談價格。
以低樓層作對比，也能看出價格下調(diào)。3月中旬，中?；ǔ菫吵山涣艘惶椎蛯幽舷蚍浚瑔蝺r為20.21萬元/㎡。
據(jù)不完全統(tǒng)計，最近兩周，珠江新城就有十多套房源降價超50萬元。
2、成交量腰斬
價格下滑的背后，是成交量下降和業(yè)主心態(tài)的變化。
珠江新城成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月的二手房僅成交31套，對比上月腰斬，幾乎回到2022年的低谷時期。
今年，珠江新城二手房有過高潮，2月成交量一度暴增至139套，4月中旬開始降溫，成交量斷崖式回落。
張良也明顯感覺到，和年初相比，看房客戶明顯減少，很多人在觀望，業(yè)主的態(tài)度沒那么強硬了。
他曾見證珠江新城樓市最瘋狂的時候，有些熱門小區(qū)，客戶還沒來得及看房，就得決定是否要買，簽約前業(yè)主臨時加價的事情也時有發(fā)生。
現(xiàn)在，樓市正轉(zhuǎn)向買方市場，業(yè)主明顯變得好說話了，“就算約看的客戶遲到，業(yè)主都愿意等一下，愿意談價格的也多了?！?/p>
張良提到，現(xiàn)在賣房能成交的，多是業(yè)主著急用錢。那些掛牌價格虛高不意降價的，很難成交。
不過，頂級稀缺豪宅的價格依然堅挺。
珠江新城東區(qū)的僑鑫匯悅臺，坐擁一線江景，是廣州頂級豪宅之一。
胡潤百富發(fā)布的《2023中國十大地標豪宅》中，僑鑫匯悅臺是廣州唯一入榜的，單套價格相當于一個小目標。
5月19日成交的一套法拍房，總價1.12億元，折合單價30.5萬/㎡，加上稅費單價約33萬/㎡，刷新了匯悅臺的成交記錄。
貝殼找房顯示，該豪宅有一套南向低樓層365平米，今年2月20日掛牌以來，價格上漲了兩次共300萬元，總價升至1.17億元，折合單價31.9萬元/㎡。
3、投資客退場
量價齊調(diào)整的現(xiàn)象，以往在珠江新城板塊較為少見。
為何現(xiàn)在價格松動？
從趨勢上看，疫情期間積壓的購房需求，在今年二、三月釋放結(jié)束，后續(xù)需求支撐能力不足。
其實，不止是珠江新城，整個廣州樓市都在降溫。數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市二手房網(wǎng)簽宗數(shù)為8771宗，環(huán)比下降12.7%。
大勢不利，投資客退場，加速了珠江新城二手房熄火。
相比剛需住宅，珠江新城的房子資產(chǎn)配置屬性較高，投資客集中。
今年3月之后，銀行嚴查首付款來源，禁止經(jīng)營貸流入樓市，壓制了部分“炒房客”涌入。
“年初珠江新城的成交量，多由銀行金融貸產(chǎn)品的投機客戶買走。而現(xiàn)在的買房客戶大部分為自用，以置換、改善需求為主。”一位專注于廣州豪宅的中原地產(chǎn)人士表示。
同時，市場新房供應(yīng)增多，也搶走了部分買家。
今年上半年，天河、海珠、荔灣、越秀等城區(qū)不斷有新豪宅面市，對珠江新城二手房形成分流。
比如越秀地產(chǎn)的琶洲南TOD，均價約13萬/㎡，今年前四個月已經(jīng)吸金86億元，為廣州銷售業(yè)績TOP1。
琶洲南TOD效果圖
此外，珠江新城板塊也將有新盤入市。
位于珠江新城東區(qū)的保利天御，住宅產(chǎn)品的戶型為240-450㎡的大平層，預(yù)計下半年入市，吹風(fēng)價20萬/㎡起，未入市已先火。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表明，依然看好珠江新城的價值，市場波動是暫時的?！凹幢闶且咔槿昀?，珠江新城的房價整體還是漲的，抗跌性得到驗證?！?/p>
只是，市場何時回暖仍是未知數(shù)，于業(yè)主而言，降價出貨還是待價而沽，考驗心態(tài)。（文中張良為化名）
