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微動態(tài)丨佛山全面取消限購背后：樓市庫存壓力陡增，成交量低迷
佛山土地市場低迷趨勢顯現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)不暢，地方財政經(jīng)濟壓力加大，需要適時轉(zhuǎn)向，盡快推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
中房報記者 李葉 北京報道
【資料圖】
時隔7年，佛山再次進入全面放開限購時刻。
12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡稱“通知”）。
通知內(nèi)容顯示，自12月10日起，在佛山市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。上述區(qū)域暫停實施住房限購政策。
6月2日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門發(fā)布《關(guān)于因城施策進一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。其中提到，優(yōu)化住房限購區(qū)域，將佛山市商品住房限購區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。
新政出臺后，原本保留的3個限購街道也暫停限購，這意味著佛山全面放開限購。
對此，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國家開放研究院教育與開放經(jīng)濟研究中心副教授陳建偉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，佛山房價上漲的勢頭已經(jīng)被遏制，成交量價齊回落，沒有必要繼續(xù)限購。同時，佛山土地市場低迷趨勢顯現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)不暢，地方財政經(jīng)濟壓力加大，需要適時轉(zhuǎn)向，盡快推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴記者，從市場銷售和需求端來看，房地產(chǎn)市場仍舊比較疲弱。特別是像佛山這樣外來人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)比重比較大，生產(chǎn)制造型的民營企業(yè)私人企業(yè)很多，受疫情影響、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴重。地方財政實力也下降比較明顯，迫切需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
庫存陡增 新房二手房“內(nèi)卷”
“房子越來越難賣”在佛山個別區(qū)域成為了不爭的事實。
掛牌3個月后，阿強位于三水區(qū)的一套面積近100平方米的精裝修二手房仍無人問津。阿強告訴記者，“這套房子原價是11000元/平方米，如今總價降了30萬元，仍沒有接盤者，可能現(xiàn)在三水區(qū)這樣的房子太多了?！?/p>
正在對外出售南海區(qū)一套三居室的阿珍也介紹，“這套房是房價高位時買的，現(xiàn)在工作變動想要賣掉，掛了2個月，價格從110萬元降到100萬元，又降到98萬元，還是被嫌貴。房屋中介機構(gòu)人士告訴我，現(xiàn)在我們小區(qū)掛牌的同戶型房源挺多的，要做好短期賣不掉的準備。”
佛山市二手房掛牌量數(shù)據(jù)印證了他們的話。
12月9日晚，佛山鏈家上面的二手房掛牌數(shù)量顯示為100023套，突破10萬大關(guān)，創(chuàng)佛山二手房掛牌數(shù)量新高。
記者查閱過往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，鏈家平臺上9月1日的佛山二手房掛牌量數(shù)據(jù)為86083套。短短3個月，佛山二手房掛牌量增加了13940套，平均每月增加4647套。
掛牌量增幅之快，也從側(cè)面反映出當(dāng)前佛山二手房業(yè)主想要拋售的急切心態(tài)。
不過，在二手房掛牌量激增的同時，成交卻一直萎靡不振。佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份起，佛山二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。7-10月，佛山二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為5083套、4428套、4090套和3313套。
對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，近兩年佛山樓市投資氛圍逐漸減弱，就連二手房市場也收到牽連，不少熱衷于投資臨廣片區(qū)的廣州客也逐漸離場。
新房方面，“內(nèi)卷”讓利則成為各“冷門”區(qū)域樓盤的銷售趨勢。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅10月，佛山就有30個樓盤推出特惠房源和降價優(yōu)惠活動。其中，禪城區(qū)城北板塊的保利某樓盤，被傳一口價后比之前每套還要便宜10萬元起。
同區(qū)域的張槎板塊，有5個樓盤都推出了一口價房源，剛?cè)胧械拇笕A某府打出1.69萬元起/平方米，弘陽某府、旭輝恒基某灣打出1.5萬元起/平方米，海倫堡弘陽某樓盤打出1.3萬元起/平方米。
“以價換量”并未給佛山的新房帶來驚喜。
佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月佛山新房網(wǎng)簽約5680套，簽約面積64.14萬平方米，套數(shù)環(huán)比上月的5811套微跌2.25%；同比去年10月網(wǎng)簽6902套，同比指數(shù)下跌17.7%。
從佛山歷年10月成交數(shù)據(jù)來看，該月網(wǎng)簽數(shù)只有巔峰期2016年（19868套）的四分之一；從歷年10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，僅僅略高于2013年之前水平，創(chuàng)近8年來新低。
11月的情況也不樂觀，“雙11”期間佛山多地區(qū)樓盤推出特惠促銷活動，但上半月佛山新房僅成交約1700套左右。
另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月末佛山新房庫存為9.6萬套，去化周期為16.3個月。一般來說，去化周期在12至18個月則代表該城市樓市屬于供過于求。
新房、二手房庫存均居高不下，佛山樓市去化壓力可見一斑。
與此同時，佛山的土地市場也呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢。
今年上半年，佛山共出讓土地22宗，相比去年的42宗少了20宗，同比跌幅47.6%；成交總金額124.73億元，僅僅是去年上半年599.82億元的20.8%，同比大跌79.2%；成交總面積82.22萬平方米，是去年上半年260.25萬平方米的31.6%，同比跌了68.4%
對此，李宇嘉認為，想讓外部資金來輸血，首先得恢復(fù)市場和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定活躍度。
佛山地產(chǎn)往事
12年來，佛山吸引著大量外省人在佛山置業(yè)。
公開數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2020年10年間，佛山人口增量達到230.46萬人，也就是每年有超23萬的人口凈流入。
外來人口流入為佛山樓市帶來源源不斷的購房需求，也為其帶來過一些煩憂。
2011年，時任佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局副局長的李國祥表示，根據(jù)2011年年初統(tǒng)計，外地人近兩年到佛山市購買商品房達40%-50%，無形中給房價起到推波助瀾的作用。
佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局過往數(shù)據(jù)顯示，2010年佛山市新房成交價格為7448元/平方米；在2009年，佛山市新房價格還處于5855元/平方米水平；2010年，佛山房價上漲幅度達27.2%，超過廣東省2010年房價平均水平。
同年，佛山商品房銷售面積躍升廣東省內(nèi)第一位，達780多萬平方米。
房價的上漲，一定程度引發(fā)了剛需購房者的擔(dān)心。
2011年3月，佛山出臺限購令。
“上一次佛山全面放開限購還是在2015年。2016年底以后，限購再次恢復(fù)，佛山南海、順德和禪城靠近廣州的十幾個鎮(zhèn)街限購。3個月前，除了核心3個鎮(zhèn)街其他都退出了；這次，剩下的3個也退出了，意味著時隔7年再次全面退出限購?！崩钣罴谓榻B。
2015年5月1日，佛山宣布放開限購后，當(dāng)?shù)貥鞘性俅伍_啟“火爆”模式。根據(jù)佛山各區(qū)公布的樓市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這一年5月1日至20日，佛山五區(qū)新房成交就突破1萬套，超過了4月份整整一個月的成交量。到2016年，佛山市新房成交面積1923萬平方米，環(huán)比增加35%，住宅銷售面積位居廣東省首位；新房成交17.6萬套，日均成交480套，達歷史新高。
7年前放開限購的過程中，佛山采取的是逐步試探的模式。
2014年5月10日，佛山以高明先行試點，允許憑借身份證，每證在五區(qū)內(nèi)限購一套住宅，無社保、納稅限制。
這一年8月7日，佛山宣布，佛山戶籍居民以個人為單位，擁有兩套住房后實行限購，即使未滿18歲的未成年人也可憑身份證購買兩套。非佛山戶籍居民憑身份證可購買一套，無需佛山本地的社保或納稅證明。佛山成為廣東首個宣布松綁限購的城市。
此次佛山再次全面放開限購也與此前有相似之處。
李宇嘉分析，佛山此次放開遵循了小步快跑的規(guī)律。政策密度大但每次政策力度相對小一點，逐步引導(dǎo)市場預(yù)期和修復(fù)市場需求端動力的基調(diào)，與其他城市限購政策調(diào)整的模式完全一致。此次，以限售取代限購，而不是（限購）一推了之，也彰顯了這一思路。作為人口凈流入城市，也是被重點監(jiān)測的城市，調(diào)控力度最強的限購政策完全退出尺度和力度都太大了。限售的信號很明顯，退出限購是為了激活換房需求，但為了避免未來市場回暖后短期炒作進場，推出了3年限售規(guī)定，鼓勵長期持有。
值得注意的是，即便處于限購之中，在2019年5月佛山也曾被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部預(yù)警提示其房價上漲過快。
更多政策在路上
“佛山對于核心區(qū)域取消限購值得全國其他城市學(xué)習(xí)。目前全國各個城市在限購放松方面還有扭扭捏捏的毛病，這也是對于房地產(chǎn)市場降溫的形勢認識不到位的結(jié)果。各類政策放松不徹底不果敢，導(dǎo)致失去了提振交易行情的較好時機?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進坦言，各地要學(xué)習(xí)佛山的做法，積極對市區(qū)的限購等政策進行調(diào)整，以減少此類政策對于市場行情提振帶來的阻礙作用。
陳建偉也表示，佛山此次全面取消限購有力穩(wěn)定了市場預(yù)期，增強了市場信心，預(yù)計會促進佛山房市量價齊升。佛山樓市調(diào)控的經(jīng)驗也值得其他城市學(xué)習(xí)。
“預(yù)計那些樓市蕭條、經(jīng)濟需求不足的地方會加大政策調(diào)整力度?！标惤▊フf。
李宇嘉則認為，不久前，城市能級比佛山大的西安、成都、杭州等都已開始調(diào)整限購，佛山退出限購也不奇怪，這說明新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)全面進入到熱點城市，特別是像佛山這樣的新一線城市。
12月以來，多個城市對購房政策進行調(diào)整。
12月6日，南通調(diào)整住房公積金貸款住房套數(shù)認定標準，以職工家庭住房公積金貸款次數(shù)作為住房套數(shù)的認定標準，即“認貸不認房”。
同日，據(jù)包頭日報報道，在11月28日—12月28日包頭網(wǎng)上房交會期間，除了購房消費補貼、購房契稅補貼、開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠政策外，還將對完成新建商品房網(wǎng)簽合同的首套個人住房貸款客戶，給予在貸款市場報價利率（LPR）基礎(chǔ)上下調(diào)40個基點的利率優(yōu)惠。
12月8日，市場上傳出武漢調(diào)整限購的消息。工行、農(nóng)行等多家武漢支行的相關(guān)工作人員在接受媒體采訪時確認于12月7日接到通知稱，二環(huán)外不再限購。
12月9日，針對南京二套房首付比例下調(diào)的消息，中國房地產(chǎn)報記者致電工商銀行南京江北新區(qū)支行等進行求證，相關(guān)工作人員均表示，針對第二套住房，如果首套房貸已結(jié)清的按首套房貸政策執(zhí)行3成首付，首套房貸未結(jié)清的首付按4成執(zhí)行。
無可置疑的是，更多的樓市紓困政策正在路上。
