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上海立法“禁止群租”，“群租客”們怎么辦
作者：陳玖陽
(相關(guān)資料圖)
近日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），定于明年2月1日起實施?！稐l例》進一步明確了住房出租要求：禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租。
《條例》出臺后，有人認(rèn)為，“二房東的好日子到頭了”。也有網(wǎng)友認(rèn)為，群租存在大量安全隱患，應(yīng)及時整治；有人擔(dān)憂群租房被取締后，上海的房租將繼續(xù)上漲，低收入打工人需搬到更偏僻的地方，通勤時間更長；還有人建議有關(guān)部門可以加快推動公族房及廉租房的建設(shè)，從而緩解住房緊張的問題。
北京市京師律所事務(wù)所高級合伙人、律師鐘蘭安認(rèn)為，《條例》的出臺對于維護公民良好的居住環(huán)境和身心健康都有長遠(yuǎn)的有益影響，但短時間內(nèi)租房者的租房支出或因此顯著增加，因而他建議，除了租客要通過正規(guī)渠道租房之外，政府也應(yīng)該運用多方力量，大力發(fā)展保障性租賃住房的同時，增加租房市場供給，滿足城市人口租房需求。
二房東的好日子到頭了？
《條例》中，明確規(guī)定禁止以下三種形式的群租情形，一是將客廳、房間、廚房甚至陽臺分割成若干小間，按間分租；二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割。
此外，《條例》還明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，強調(diào)將堅持服務(wù)與監(jiān)管并重，大力發(fā)展保障性租賃住房，以緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題。
針對上述變化，鐘蘭安認(rèn)為，《條例》對于維護公民良好的居住條件，保護公民身心健康，有著積極且長遠(yuǎn)的意義和價值。由于群租房房間內(nèi)人員擁擠，當(dāng)火災(zāi)，地震發(fā)生時，租客逃生往往更為困難，相對應(yīng)的他們的生命也會面臨重大威脅。規(guī)范租賃市場，有利于保障人民群眾的健康和安全。
同時，條例還加大對個人“二房東”監(jiān)管力度，對企業(yè)和從業(yè)人員加強管理。要求規(guī)范房源信息發(fā)布，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)應(yīng)實行資金監(jiān)管。
“《條例》再次明確分割房間出租是一種違法行為，對二房東是一種震懾的力量?！辩娞m安強調(diào)，在我國，分割房屋出租的行為一直是違法的，但此次《條例》再次明確及強調(diào)，他相信在嚴(yán)格的實行下，未來群租房可能會大幅度減少。
住群租房，逃不過被砸的命運？
在大城市，許多年輕人或因不了解隔斷房，或因盡快入住的需求和較低的預(yù)算，在匆忙中住進了隔斷房。
曉強是今年應(yīng)屆畢業(yè)生，房子在他到北京的當(dāng)晚就定下了?？捶窟^程中他就發(fā)現(xiàn)自己被騙了，“中介用假的價格來吸引我過去看房”，但是由于入職時間匆忙，他還是簽了租約。
剛來北京預(yù)算緊張，曉強對房子沒有過多的要求?！案蓛?，能住就行”，他租的隔斷房在公司附近，12平米對于忙碌的他而言已經(jīng)足夠。
兩居室的原始格局被改成了五室，儲藏室和客廳被分割成三個房間，房子住了6個人，大家共用一個衛(wèi)生間。早上7：30到8：30，這一個小時是6個人洗漱的時間，分?jǐn)偟矫總€人身上，只有十分鐘。房子隔音很差，曉強經(jīng)常能聽到室友打游戲以及和網(wǎng)友的對罵聲。
曉強所居住的隔斷房被拆 圖源：受訪者提供
住了一個月，曉強沒有意識到問題，直到某天突然被拍門聲吵醒，他和另外兩個室友的房間都被砸了，“墻”碎成了一片片木板，家也成了一片廢墟。早在一周前，社區(qū)就已將拆除通知貼在門上，但常忙碌到半夜12點的他并未注意到，直到社區(qū)工作人員敲響了他們的門。而此前，房東和中介從未在群里通知他們。
曉強被中介安置在了新的隔斷房，只不過這一次他住的是主臥。他聽說以前的隔斷房室友在房子被砸后，還在向中介索要房租和租金。
和曉強的經(jīng)歷類似，湯圓租的隔斷房也在某個早上被拆了，僅住了一個月。在看房時，她并不了解“隔斷房是不能租的”，在她眼里，自己所看中的只是一個“獨衛(wèi)、朝南、私密性好”的房間。
在入住后，她才知道這套本來是兩室一廳的房子，客廳和廚房被房東隔成了臥室，并在每個房間里改造了衛(wèi)生間。湯圓的房間床頭正對著隔斷墻，每次有人出門或者出房間，她都聽得一清二楚。
湯圓被房東通知房間被拆 圖源：受訪者提供
房間被砸的時候，湯圓并不在家。她是下午才從房東那得知早上房間被砸的消息，等她回家時，隔斷已經(jīng)又重新被建好了，房東還幫她重新貼了墻紙，掃了地。但滿屋的灰塵無法掩蓋被砸成廢墟的痕跡。湯圓是穿搭博主，房間被砸導(dǎo)致生活空間和掛在外面的衣服都是灰塵，她洗了好幾天。
由于工作繁忙，她本打算繼續(xù)住在這個房間里，但砸墻后的灰塵堵住了同樣是改造的且狹窄的衛(wèi)生間水管，無論是洗衣服還是洗澡，都會“水漫金山”，她決定搬家。
搬家花了她三天時間，但緊張的時間和有限的預(yù)算使她又搬進了隔斷房。這次是五室三廳，她住進了主臥，不會有再被砸墻的困擾，但群租的苦惱仍在。在租房時，房東和她介紹雖然三戶都是男生入住，但另外一個房間住的是女生。等湯圓搬進去了才發(fā)現(xiàn)，那個房間住的是一對情侶，房子住了6個人，共用一個衛(wèi)生間。
湯圓覺得很心酸。一方面是租房不順，另一方面她覺得就算要砸房間，房東應(yīng)該提前通知，讓她至少能蓋住自己的生活物品，而不是讓它們暴露在灰塵下。
“群租人”該怎么辦？
當(dāng)上房屋中介后，曉強才知道“隔斷房的奧秘”。在“二房東“租賃房主的房子時，會向?qū)Ψ教崆案嬷獙⒔ǜ魯喾块g。有的二房東會在告知房東的基礎(chǔ)上”偷偷多隔幾間”來牟利，有的則會承諾給房東抽成，因而部分房東選擇對房間被隔斷視而不見。
另外，在隔斷后，每個房間的租金都下降10%，折算后便宜幾百塊左右，這使得隔斷房具有價格的優(yōu)勢。但隔斷后會大大影響租客們的租房體驗，比如房間人數(shù)更多，光照和隔音更差等。此外還有二房東會“巧立名目”收取租客每天幾元的“管理費”，但并未對房子有任何管理，以此方式進行斂財。
曉強發(fā)現(xiàn)，房東擬定好的合同也有很多不平等條款，因而在發(fā)生租房糾紛時，往往是租客“更吃虧”。許多租客在隔斷房被拆后，不僅沒得到應(yīng)有的補償，反而在搬走時，要回自己的租金和房租”也需要花一番力氣。
但具有房產(chǎn)中介和北漂者身份的曉強能理解租隔斷房的人。他認(rèn)為，在大城市高昂的房租下，價格相對較低的隔斷房是“外地青年夢想的起點”，“也不失為一個選擇”。
面對上述情況，鐘蘭安建議，雖然法律禁止群租，但并不禁止合租。租客在租賃房屋時，首先要通過正規(guī)的渠道租賃正規(guī)的房屋。同時，在交易的過程中，要保留好相應(yīng)的憑證，如匯款憑證，租賃人的身份信息等，對于合同當(dāng)中的不不平等條款要有所警惕，如果發(fā)生糾紛，可以向人民法院提起訴訟。
但由于租房糾紛所涉及的費用通常為幾千元，而發(fā)起訴訟往往費時費力，因而鐘蘭安認(rèn)為，許多出租人正是抓住了租客的這種心理，從而肆無忌憚地違法。而此次出臺的《上海市住房租賃條例》或能進一步規(guī)范租房市場，維護租客的權(quán)益。
此外，鐘蘭安分析，《條例》出臺后，可能會有一些短期的不良影響，比如城市的低收入人群在經(jīng)濟收入沒有顯著增加的情況下，居住成本顯著增加，這可能會嚴(yán)重影響他們的生活質(zhì)量。因而他建議，政府也應(yīng)運用行政和市場等多方力量，大力發(fā)展保障性租賃住房的同時，將閑置的國有房屋進行出租，從而增加市場的供給，滿足租房市場的強烈需求，從而實現(xiàn)動態(tài)的平衡。
