不少投資者對幾年前內(nèi)地A股上市公司集體“賣樓做賬”還記憶猶新,風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),現(xiàn)在輪到港股了。
【資料圖】
只不過這次賣的不是北上廣深的樓盤,而是炙手可熱的坡縣樓花。
11月4日,香港上市公司永義國際(01218)公布,以1250萬新加坡元(約等于6875萬港元)的價格出售新加坡15ArdmorePark附近一套4居室住宅,位于一座30層共管公寓的第6層,樓面面積約為268平方米,折合人民幣約每平方米單價23萬!這價格比湯臣一品也不差幾多了。
而且,這套已經(jīng)建成超過20年的房子還不是空房,是帶租出售,要到2024年6月6日租約才到期,年租金為198000新元!
根據(jù)媒體報道,截至今年7月份,新加坡公寓的轉(zhuǎn)售價格已經(jīng)連續(xù)24個月上漲,月度同比上漲1.2%,年度同比上漲9.8%。所有地區(qū)的價格都有所上漲,其中中部以外地區(qū)、中部核心地區(qū)和中部其他地區(qū)分別增長了1.5%、0.9%和0.8%。
除了二手公寓售價上漲,新加坡租房市場的上漲幅度更是令人咋舌。
根據(jù)新加坡房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站99.co和SRX的數(shù)據(jù),截至九月,新加坡私人公寓的租金較去年同期上漲了近31%,而政府組屋的租金上升了24.7%,分別為連續(xù)第21和第27個月上漲。
僅在9月,私人公寓的租金就上漲了3.3%,組屋租金則攀升了3.2%,在城市邊遠地區(qū)的私人公寓增長速度最快,為3.9%。
新加坡房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)OrangeTee&Tie研究和分析部高級副總裁Christine Sun說,雖然租金一直在上漲,但需求仍然強勁,本質(zhì)上仍然是一個賣方市場∶
由于可供選擇的住房不多,許多租戶已經(jīng)同意支付較高的租金。即使是老房子和交通不便的房子也能夠獲得相當(dāng)有吸引力的租金。
瘋狂的中國買家
盡管在當(dāng)前新加坡房地產(chǎn)市場中,新加坡本地買家仍是住宅銷售的大戶,占總交易的八成左右,但外國買家購買房產(chǎn)的比例正在逐步增長,甚至在中央核心區(qū)一些房產(chǎn)項目里面,外國買家購買比例高達35%。
其中,中國買家的購買熱情走高,高力國際數(shù)據(jù)顯示,2019年來自中國大陸的投資者成為新加坡樓市最大的海外買家團體,占外籍買家的三分之一。
今年3、4月開始,外國人買房潮重新恢復(fù),尤其是4月份新加坡放寬相關(guān)政策之后,旅游與實地看房增多。今年二季度,包括獲得永久居民身份的中國籍買家一共買入366個私宅單位,比一季度激增106%。
2022年1-8月,新加坡外國買家交易房產(chǎn)總量約14000套私人公寓,前五大外國買家群體分別是中國、馬來西亞、印度、美國、印度尼西亞。
其中,中國買家前8月買入932套私人公寓,占外國買家總交易量的6.7%,是馬來西亞買家購買公寓數(shù)量的兩倍。
同時,價值500萬新元(約2500萬人民幣)以上的豪華公寓買家中,中國人也位于榜首,交易達81套豪華公寓,占銷售量的19.2%。
5月底,一名中國福建買家一口氣購買了新加坡市中心豪宅項目康寧河灣 (Canninghill Piers)20個單位,總花費超過8500萬新幣(約4.23億元)。這些單位都是6-23層的三室和四室的單位,據(jù)稱這位福建買家甚至考慮再買10個單位。根據(jù)新的30%額外買家印花稅規(guī)則,這預(yù)計給新加坡貢獻約3000萬新元的印花稅收入。
6月份,內(nèi)蒙古首富韓景華以2229萬新幣(約1.52億元)的價位,買下了地處烏節(jié)路嘉峰豪庭(Nouvel Ardmore)的豪華單位。
9月,一位來自中國的神秘買家毫擲巨款,一口氣買下了位于烏節(jié)路一處豪宅樓盤的四間豪華公寓。其中三間公寓單位都在1200萬新幣左右,一間公寓單位超過2000萬新幣,總價約6000萬新幣,折合約3.1億人民幣。
放開工作簽,新加坡兇猛“吸人”
需求的暴增有多方面的原因。人才政策是一項主要因素。
9月初,為了緩解勞動力市場緊張狀況,新加坡出臺新的工作簽證規(guī)定,放寬申請要求。新的工作簽證規(guī)定,對月收入不低于3萬新元的外籍人士發(fā)放5年期工作簽證,并允許家屬尋求就業(yè);未達薪資標準的藝術(shù)文化、體育、科學(xué)技術(shù)、學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域的優(yōu)秀候選人,有資格通過將于2023年1月1日生效的海外網(wǎng)絡(luò)與專長通行通道獲得長期簽證。
其人力資源部長Tan See Leng表示,新加坡正在努力吸引全球優(yōu)秀人才,不會限制工作簽的申請人數(shù)。
營商環(huán)境或許是更深層次的原因。
根據(jù)經(jīng)濟學(xué)人智庫(EIU)近期發(fā)布的2022年第四季經(jīng)商環(huán)境排名(Business Environment Ranking),新加坡在82個國家和地區(qū)當(dāng)中排名第一,加拿大和美國分別排在第二和第三位。該調(diào)查還顯示,新加坡的經(jīng)商環(huán)境在下來五年中將繼續(xù)維持全球最佳的榮銜。
數(shù)據(jù)顯示,2021年涌入的國際資金,相當(dāng)于新加坡名義經(jīng)濟總值的75%。2021年,高達4480億新元的國際資金涌入新加坡,創(chuàng)下歷史新高。與2020年相比,2021年涌入的國際資金增加了15.8%。乃至于新加坡金融管理局局長(相當(dāng)于中央銀行行長)孟文能說,“當(dāng)巨額資金涌入任何國家時,你應(yīng)該感到擔(dān)憂”。
今年新加坡吸金大法繼續(xù)狂撈,投資界傳聞600多個富豪帶著家族辦公室排著隊進新加坡,國內(nèi)很多中高產(chǎn)(如螞蟻團隊的小伙伴)也都擠進去。以至于業(yè)內(nèi)戲稱,“在北上廣約不到的朋友客戶,在新加坡成為了鄰居,”華人精英密度瞬間提高了很多。
新加坡政府政策分類別應(yīng)對
新加坡政府一向重視“居者有其屋”政策,組屋(HDB)和私人公寓(condo)是新加坡房屋租賃市場的兩種類別,前者由政府開發(fā),價格較低,但需等待一段時期,且居住人國籍必須為新加坡;后者由房地產(chǎn)商開發(fā),價格較高,通常沒有等待期,對居住人國籍不做要求,前文所述的交易價格都是屬于私人公寓這一類。
不過,房價上漲居高不下,政府終于坐不住了,就在9月30日凌晨,趁著夜黑風(fēng)高推出了最新一輪的房地產(chǎn)交易降溫措施:收緊了住房貸款限額,同時提高了用于計算總償債率和抵押貸款償債率的利率下限,具體來看:
私人貸款
對于私營金融機構(gòu)的房產(chǎn)貸款,用于計算總償債率(TDSR)和每月償還貸款比率(MSR)的中期利率下限將提高0.5個百分點。
因此,住宅房地產(chǎn)貸款和抵押股權(quán)提取貸款將基于4%的中期年利率(高于3.5%的年利率),或此后的利率。而對于非住宅房地產(chǎn)貸款和抵押股權(quán)提取貸款,將是年利率5%(高于年利率4.5%)。
抵押貸款的實際利率仍將由私人金融機構(gòu)決定。
這將適用于在9月30日或之后授予購買選擇權(quán)(OTP)的房產(chǎn)購買貸款。如果沒有OTP,這將適用于在9月30日或之后發(fā)生的任何買賣協(xié)議(SPA)。
建屋局貸款
對于建屋局貸款,他們將設(shè)定3%的利率下限,以計算合格的住房貸款金額。因此,使用的利率將是每年3%,或比現(xiàn)行的公積金普通賬戶利率高0.1個百分點,以較高者為準。
這將適用于9月30日午夜或之后收到的建屋局貸款資格信的申請。
降低貸款與估值比率
政府將把建屋局住房貸款的貸款與估值比率(LTV)限制從85%降低到80%。私人金融機構(gòu)的房貸LTV則維持在75%。較低的按揭限額將適用于9月30日或之后的新單位申請和轉(zhuǎn)售申請。
15個月的等待期
為了緩和轉(zhuǎn)售組屋的市場需求,政府為私宅業(yè)主和前私宅業(yè)主購買非津貼轉(zhuǎn)售組屋規(guī)定一個為期15個月的等待期。這個等待期不適用于55歲以上,從私人房地產(chǎn)搬遷到四房式或更小轉(zhuǎn)售組屋的買家。政府強調(diào),這項措施是暫時的,將來會根據(jù)整體市場狀況和住房需求重新評估。
11月7日,當(dāng)?shù)孛襟w又公布了對組屋的購房補貼政策,力度也是大得令人咋舌:
我們折合人民幣來看,相當(dāng)于首次購房者補貼40萬人民幣;三房式組屋補貼114萬人民幣;四房式組屋173萬人民幣;五房式組屋236萬人民幣;轉(zhuǎn)售組屋最高補貼80萬人民幣!
所以,我們不用為坡縣一般人民“購房難”的問題擔(dān)憂了;至于那些做投資已經(jīng)財富自由、想要移民新加坡的老鄉(xiāng),也不用擔(dān)心他們申請PR、開設(shè)家辦的難題,畢竟,金融行業(yè)當(dāng)然首先比的錢誰更多,坡縣也一樣。