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深圳對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控延伸至租賃領(lǐng)域。

10月28日，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，針對(duì)全市的商品住房、商務(wù)公寓、統(tǒng)建樓共計(jì)17563個(gè)主體制定并發(fā)布租金參考價(jià)。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心表示，此舉是為了促進(jìn)深圳房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)價(jià)格透明度，將根據(jù)租賃市場(chǎng)變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

(資料圖)

時(shí)代周報(bào)記者注意到，深圳于2016年首次發(fā)布房屋租賃參考價(jià)格，2017-2021年便不再更新。

對(duì)此，深圳市房屋租賃行業(yè)協(xié)會(huì)于2021年發(fā)布情況說明，“鑒于目前深圳市場(chǎng)租金波動(dòng)，政府職能部門機(jī)構(gòu)改革，工作內(nèi)容和方向調(diào)整等原因，為了穩(wěn)定住宅租金、保障民生，故決定于2017年之后不再公開發(fā)布指導(dǎo)租金?！?/p>

“租賃參考價(jià)和成交參考價(jià)是完全不同的。租金參考價(jià)不涉及銀行貸款，不涉及加杠桿，所以效果不能和成交參考價(jià)劃等號(hào)。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示，租金參考價(jià)的約束性不強(qiáng)，“如果后續(xù)要求租金年度漲幅不超過某個(gè)比例，也可能是有作用的?！?/p>

貼近市場(chǎng)水平

根據(jù)深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)公示的《〈2022年度小區(qū)租賃參考價(jià)格〉使用指引》，深圳市小區(qū)租賃參考價(jià)格是反映商品住房、商務(wù)公寓、統(tǒng)建樓等不同類型住房在正常市場(chǎng)條件下，遵循同質(zhì)可比原則，按照區(qū)域一般特征水平進(jìn)行確定的單位建筑面積的平均租賃價(jià)格（含稅）。

據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》，租賃參考價(jià)以全市各類房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等相關(guān)要求，綜合運(yùn)用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評(píng)估技術(shù)手段最終確定。

本次發(fā)布的租賃參考價(jià)覆蓋深圳各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個(gè)小區(qū)（存量商品住房樓盤3786個(gè)、統(tǒng)建樓樓盤318個(gè)、商務(wù)公寓樓盤215個(gè)）、2042個(gè)城中村私宅、4500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)及6702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

租賃參考價(jià)格對(duì)應(yīng)的房屋基本狀態(tài)為：小區(qū)是普通裝修、配備基本家私家電；城中村私宅是未經(jīng)改造的空房、標(biāo)準(zhǔn)戶型（單間建筑面積19平方米、一房一廳35平方米、兩房60平方米、三房及以上85平方米）；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍是空房、標(biāo)準(zhǔn)戶型（建筑面積35平方米）；產(chǎn)業(yè)用房是普通裝修。

時(shí)代周報(bào)記者查詢深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)了解到，全市各類住房的租賃參考價(jià)在29-154元/平方米·月之間。

分區(qū)來看。南山的租賃參考價(jià)最高，商品住房租賃參考價(jià)為109元/平方米·月、商務(wù)公寓154元/平方米·月、統(tǒng)建樓73元/平方米·月。光明、龍崗、坪山、大鵬等相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域，商品住房租賃參考價(jià)在40-51元/平方米·月。

“整體來看，租賃參考價(jià)貼近市場(chǎng)水平。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向時(shí)代周報(bào)記者表示。

深圳各區(qū)各類房屋的租金參考價(jià)，圖源：深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心表示，租賃參考價(jià)旨在為深圳市轄區(qū)內(nèi)各類小區(qū)房屋的租賃雙方協(xié)商議定租金提供參考。租賃雙方可參考本租賃參考價(jià)格，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的樓層、裝修標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部配套等客觀實(shí)際和個(gè)體化因素差異，最終協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租金。

豪宅價(jià)差較大

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月深圳藍(lán)籌住宅租金為86.46元/平方米·月，同比下跌2.62%，羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗分別為79元/平方米·月、112元/平方米·月、111元/平方米·月、54元/平方米·月、65元/平方米·月、51元/平方米·月。南山、福田的市場(chǎng)價(jià)略高于參考價(jià)，龍崗持平，羅湖、鹽田、寶安的市場(chǎng)價(jià)均略低于參考價(jià)。

圖源：美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，普通住宅的租賃參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)接近，而豪宅則存在較大的差距。

租住在南山一老小區(qū)的楊女士告訴時(shí)代周報(bào)記者，她承租的是一套建筑面積約66平方米的房子，月租7200元，單價(jià)約109元/平方米·月，租賃參考價(jià)為110元/平方米·月，“我們小區(qū)還有一套同戶型的房子在招租，月租6800元，算下來單價(jià)比參考價(jià)便宜7塊錢。”

坪山中心區(qū)招商花園城情況相似。在貝殼找房平臺(tái)，該小區(qū)一套約89平方米3房，月租報(bào)價(jià)在4000元左右，單價(jià)約45元/平方米·月，參考價(jià)為42元/平方米·月。

豪宅則大為不同。

據(jù)貝殼找房，深圳知名豪宅深圳灣1號(hào)一套約520平方米5房2廳，月租報(bào)價(jià)38萬元，折合單價(jià)約731元/平方米·月，而參考價(jià)為350元/平方米·月，市場(chǎng)價(jià)比參考價(jià)高出109%。華潤(rùn)深圳灣悅府的租賃參考價(jià)同樣大幅高于參考價(jià)，超出幅度在37%-97%。

2021年2月，深圳發(fā)布住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)，與住房貸款掛鉤，有效引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。和成交參考價(jià)相比，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，租賃參考價(jià)更多是引導(dǎo)作用。

李宇嘉認(rèn)為，深圳發(fā)布的二手房參考價(jià)已經(jīng)成為引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格走向、市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格參考錨。而租賃是熱點(diǎn)城市居住需求的主要實(shí)現(xiàn)模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要有這樣的參考價(jià)來引導(dǎo)市場(chǎng)租金，保護(hù)租賃權(quán)益。

他強(qiáng)調(diào)，租賃參考價(jià)的執(zhí)行效果不能與成交參考價(jià)劃等號(hào)，“商品房交易過程中，政府有監(jiān)管抓手去管制價(jià)格水平，包括預(yù)售、網(wǎng)簽、貸款，但是對(duì)于租金價(jià)格的引導(dǎo)，缺乏這樣的抓手，也就是如果要讓市場(chǎng)租金跟著參考租金走，監(jiān)管的成本太高了?！?/p>

何倩茹認(rèn)為，租賃參考價(jià)出臺(tái)，能夠幫助租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，效果還是有的，可以走到哪一步，還得看一下市場(chǎng)反應(yīng)?！俺山粎⒖純r(jià)發(fā)布的時(shí)候，當(dāng)時(shí)很多人的想法是影響應(yīng)該不會(huì)太大?！?/p>