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深圳南山區(qū)寶能城花園首批法拍房拍賣(mài)結(jié)束。據(jù)記者了解，此次法拍成交50套房，總成交金額7.6億元，扣除稅費(fèi)后剩余約40%總價(jià)款償還平安銀行。為了拍賣(mài)順利，有中間機(jī)構(gòu)墊付了約60%的稅費(fèi)。

(資料圖)

上周，歷時(shí)4天，寶能集團(tuán)旗下深圳寶能城花園首批56套房源的法拍結(jié)束，總計(jì)成交金額約7.6億元。56套房源其中有6套因無(wú)人出價(jià)流拍。成交均價(jià)約為10.05萬(wàn)元/平方米。

有資料顯示，寶能城花園周邊二手房?jī)r(jià)，目前在13萬(wàn)至15萬(wàn)元/平方米之間。盡管該批法拍住宅的起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)約30%，但根據(jù)法拍公告，此次法拍要求買(mǎi)受人墊付稅費(fèi)。據(jù)記者了解，墊付的比例為起拍價(jià)的約60%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，有機(jī)構(gòu)為了促成交易，選擇了一家擔(dān)保公司來(lái)打包墊付這部分稅費(fèi)。在40天資金使用期后，由執(zhí)行法院交付墊資公司。

單套1300萬(wàn)的房源，需墊付稅費(fèi)800萬(wàn)元

寶能城花園此次法拍房源，權(quán)利人為寶能城有限公司，拍得款項(xiàng)用于償還寶能集團(tuán)的貸款。

56套法拍房，系寶能集團(tuán)質(zhì)押給平安銀行的484套寶能城花園的住宅、公寓、酒店中的一部分。資料顯示，寶能集團(tuán)于2018年10月11日和2021年7月29日，將上述484套房分兩次質(zhì)押給平安銀行。

此次56套分三批拍出，第一批20套全部成交；第二批20套流拍1套；第三批16套流拍5套。從流拍的6套房型來(lái)看，全部為135平米左右的房型。

第一財(cái)經(jīng)記者獲得的三輪法拍結(jié)果顯示，50套房源成交均價(jià)約為100500元/平方米，其中約10套左右以起拍價(jià)成交，其余房源，在起拍總價(jià)基礎(chǔ)上，溢價(jià)5萬(wàn)至90萬(wàn)元不等。

該部分房源于今年5月27日第一次在阿里法拍平臺(tái)掛出，彼時(shí)，法拍公告介紹，拍賣(mài)成交時(shí)，與本次過(guò)戶(hù)相關(guān)的雙方需繳納的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等均由買(mǎi)受人承擔(dān)。

據(jù)記者了解，第一次房源掛出后，寶能集團(tuán)與執(zhí)行法院在先稅后償，還是先償后稅上出現(xiàn)分歧。該部分房源于是下架。

8月下旬該批房源再次上架后，新的法拍公告載明：“競(jìng)買(mǎi)成功后，由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)，由買(mǎi)受人墊付。買(mǎi)受人墊付后，在10個(gè)工作日內(nèi)可向執(zhí)行法院申請(qǐng)退款。執(zhí)行法院并提醒競(jìng)拍人，本標(biāo)的需墊付的稅費(fèi)可能較高，競(jìng)買(mǎi)人須自行向相關(guān)部門(mén)核實(shí)，請(qǐng)謹(jǐn)慎參拍?！?/p>

“有一家擔(dān)保公司愿意出來(lái)墊付這部分稅費(fèi)，所以成交了?！币粋€(gè)意向競(jìng)拍者告訴記者。

記者亦從一位寶能城花園負(fù)責(zé)該部分法拍房的售樓員處獲得了證實(shí)。“市面上不止一家擔(dān)保公司可以打包這個(gè)稅費(fèi)，現(xiàn)在跟我們合作的這一家，是與拍賣(mài)平臺(tái)合作的擔(dān)保公司?！?/p>

上述售樓員告訴記者，一套起拍價(jià)1300萬(wàn)元左右的法拍房，需墊付的稅費(fèi)約800萬(wàn)，即約60%?！跋刃袎|付的擔(dān)保公司，按40天（使用期）封頂，按實(shí)際墊付期限給付利息?！?/p>

“正是因?yàn)榉ㄅ姆?，比市?chǎng)價(jià)便宜，而且稅費(fèi)問(wèn)題打通了，買(mǎi)受人收房不成問(wèn)題，這批法拍房才能成功拍出的?！皩毮芗瘓F(tuán)一位高管告訴記者。

稅費(fèi)或?qū)某山豢偨痤~中扣除

位于深圳市南山區(qū)留仙大道的寶能城花園地塊，寶能集團(tuán)分別于2008年和2012年，通過(guò)兩次股權(quán)拍賣(mài)，從大連奶牛奶場(chǎng)有限公司老板陳谷嘉手中獲得的牛奶場(chǎng)用地。每平米折合樓面價(jià)只有400多元，再加上建設(shè)費(fèi)用，寶能城花園的賬面成本單價(jià)可能只有幾千元。

深圳中院提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息亦顯示，上述寶能城花園這56套大平層住宅，150平米左右建面登記價(jià)，約為80萬(wàn)一套，折合成每平米為5333元。如果這就是寶能城花園的建安成本，那么與1400萬(wàn)左右的平均單套成交價(jià)相比，增值了1650%。

現(xiàn)行《稅法》對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳土地增值稅規(guī)定，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過(guò)50%、未超過(guò)100%的部分,稅率為40%；超過(guò)100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；超過(guò)200%的部分，稅率為60%。

一位財(cái)稅專(zhuān)家告訴記者，從墊付稅費(fèi)比例來(lái)看，寶能城可能要按最高檔即60%來(lái)繳付土地增值稅?！吧鲜龇ㄅ淖≌臋?quán)利人是寶能集團(tuán)，按相關(guān)規(guī)定，應(yīng)由執(zhí)行法院替寶能集團(tuán)從成交總價(jià)款中，扣除稅費(fèi)，剩余的償還寶能集團(tuán)對(duì)平安銀行的債務(wù)。”

“484套住宅，平安銀行之前是按其中每平米8.5萬(wàn)的（受償）目標(biāo)來(lái)框算的，現(xiàn)在10萬(wàn)左右的成交價(jià)，再扣除稅款，應(yīng)該是覆蓋不了這8.5萬(wàn)一平方米的目標(biāo)了”，上述高管表示。

值得注意的是，該批484套房源，在平安銀行獲得第二次質(zhì)押之后兩天，又被第三次質(zhì)押給了寶能集團(tuán)自融平臺(tái)——前海世紀(jì)基金管理有限公司（下稱(chēng)“前海世紀(jì)”）。

在平安銀行的債務(wù)獲得全額受償前，前海世紀(jì)相關(guān)產(chǎn)品的投資人可能難以獲得清償。據(jù)記者了解，根前海世紀(jì)目前還有30億左右債權(quán)未得到清償，涉及投資人600多名。

記者從前海世紀(jì)一位投資人處了解到，上周有投資人與平安銀行協(xié)商此事，“平安銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人答應(yīng)由他們來(lái)召集（前海世紀(jì)的）基金管理人，跟投資人見(jiàn)面?！?/p>

記者撥打平安銀行董秘周強(qiáng)電話嘗試求證，但周強(qiáng)表示不便接聽(tīng)電話。