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前沿資訊!二線城市的“房產(chǎn)保值力”：合肥最高，杭州次之
?“房產(chǎn)保值力”不僅關(guān)系財產(chǎn)安全，而且還能反映城市發(fā)展?jié)摿?。排名榜單中，成都第三，寧波第四。北方六城有五城處于后八名，而長三角五城全部進(jìn)入前八名。
(資料圖)
文 | 劉建中 陳汐
世界進(jìn)入衰退期，中國經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身。2021年下半年，運(yùn)行接近20年的中國房地產(chǎn)牛市似乎走到了盡頭。如今，大家已經(jīng)很少談?wù)撃睦锏姆孔訒q價，而更關(guān)心自己的房子能否逃過價格下跌。
本文分析中國各二線城市房產(chǎn)的抗跌能力，我們稱之為“房產(chǎn)保值力”。
為什么只分析和排名二線城市？
北上廣深這四個一線城市都是全國性中心城市，它們能調(diào)動的資源，能采用的政策都是其他城市無法比擬的。所以不該參與二三四線城市的排名。
而三四線城市數(shù)量太多，情況千差萬別，難以在一篇文章中覆蓋。
所以，本文先做二線城市“房產(chǎn)保值力”排名榜。（二線城市名單見尾注1）
經(jīng)濟(jì)遇冷，房地產(chǎn)市場悲觀之時，卻是觀察各個城市經(jīng)濟(jì)底色和發(fā)展?jié)摿Φ暮脮r機(jī)。
“房產(chǎn)保值力”可以從一個側(cè)面反映城市的經(jīng)濟(jì)活力、發(fā)展?jié)摿?。如果一個城市的房價在經(jīng)濟(jì)寒冬中保持堅(jiān)挺，即“房產(chǎn)保值力”很強(qiáng)，那么此城的未來不必悲觀。
文章分為四部分：
1、“房產(chǎn)保值力”的測算方法
2、排名榜
3、對排名榜進(jìn)行分析
4、方法的局限性和其他說明
“房產(chǎn)保值力”的測算方法
目前已有的方法往往從房屋存量、房產(chǎn)銷售速度、國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDP增速）、人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均GDP等因素出發(fā)，利用這些因素的組合來構(gòu)建預(yù)測模型。
這類方法有兩個缺陷。第一，模型非常復(fù)雜，普通人看不懂。第二，從目前來看，預(yù)測效果不佳。本文另辟蹊徑，使用了一種新的衡量方法。
本文采用的方法簡單直接，主要利用土地拍賣數(shù)據(jù)。
每一次集中土地拍賣之后，價格的變化、流拍率、溢價率等因素可以反映市場對未來房價的預(yù)期。而且，拍賣結(jié)果還會通過多種渠道實(shí)實(shí)在在地影響未來房價。例如以下三種：
其一，如果土地成交價格大幅下降，會降低市場信心。如果流拍情況嚴(yán)重，則意味著未來一段時間內(nèi)，土地成交價格都很可能下跌，這會在未來持續(xù)打擊信心。
其二，如果土地成交價格大幅下降，房地產(chǎn)商利潤空間變大。未來行情不好時，其降價的能力和意愿都會更強(qiáng)。
其三，賣地收入已經(jīng)成為地方政府最重要的收入來源之一。（圖1顯示了2021年一二線城市賣地收入與一般財政預(yù)算收入的比值。）而且，地方政府支出難以大幅下降。如果土地成交價格大幅下降，為了保障財政收入，未來會有更多土地，或者更優(yōu)質(zhì)的土地流入市場。從而會降低當(dāng)前房產(chǎn)的價值。
如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那么該城市房產(chǎn)價格的下行壓力就較大，房產(chǎn)的保值性能就較弱。反之，房產(chǎn)的保值性能就會比較強(qiáng)。
《財經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》定義“房產(chǎn)保值力指數(shù)”如下：
房產(chǎn)保值力指數(shù) = 100 ╳（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度系數(shù) - 兜底地塊的成交總金額）/供地起始價總金額
該定義利用了土地拍賣中最核心的數(shù)據(jù)，并排除了干擾因素。（定義的詳細(xì)說明見尾注2）
本文利用2022年各二線城市最新土拍數(shù)據(jù)測算出“房產(chǎn)保值力指數(shù)”。并且按照該指數(shù)進(jìn)行了城市排名。
“房產(chǎn)保值力”排名榜
下面以鄭州為例，說明測算過程。
6月22日的鄭州首輪土拍中，共出讓15宗地塊。其中13宗底價成交，2宗溢價成交。土地出讓總金額為107億元，出讓起拍總價為105億元。具體情況見表1。
（點(diǎn)擊圖片放大看）
表1的最后一行，鄭政出【2022】5號地塊的競得單位是“鄭州金水建設(shè)綜合開發(fā)有限公司”。該公司的實(shí)際控制股東為鄭州市金水區(qū)人民政府，而且成交溢價率為零。根據(jù)尾注2的說明，此地塊屬于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市場成交行為，在測算中應(yīng)該扣除。
表1的第三行，鄭政出〔2022〕3號地曾于去年供地中掛牌出讓，但在拍賣前終止出讓。此次重新掛牌，起拍價由原來的10.73億元降為8.33億元，最終成交價9.35億元。成交價比上次起拍價低了12.9%。這種通過降價來成交的地塊，屬于“降價成交”?！敖祪r成交”會削弱“房產(chǎn)保值力”。根據(jù)尾注2的說明，測算中會根據(jù)降價幅度予以調(diào)整。
扣除“兜底成交”，調(diào)整“降價成交”之后，鄭州2022年上半年的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分為39.9。
圖2是測算得出的二線城市“房產(chǎn)保值力”排名榜。
排名榜的分析
根據(jù)“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分，我們把二線城市劃分為四個區(qū)間：低分區(qū)、中低分區(qū)、中高分區(qū)、高分區(qū)：
1、當(dāng)某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分小于40時，劃入低分區(qū)?？梢哉J(rèn)為該城市房產(chǎn)的保值能力比較弱。
2、當(dāng)某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”介于40-65之間，劃入中低分區(qū)。可以認(rèn)為該城市房產(chǎn)的保值能力中性偏低。
3、當(dāng)某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”介于65-70之間，劃入中高分區(qū)?？梢哉J(rèn)為該城市房產(chǎn)的保值能力中性偏高。
4、當(dāng)某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分大于70時，劃入高分區(qū)?？梢哉J(rèn)為該城市房產(chǎn)的保值能力比較強(qiáng)。
第一，先分析低分區(qū)的7名成員。
第20名：天津，指數(shù)得分 9.8
第19名：武漢，指數(shù)得分 12.3
第18名，重慶，指數(shù)得分 12.4
第17名：福州，指數(shù)得分 27.7
第16名：濟(jì)南，指數(shù)得分 33.9
第15名：沈陽，指數(shù)得分 37.7
第14名：鄭州，指數(shù)得分 39.9
沈陽、天津、濟(jì)南、青島、西安，鄭州這六座城市要么靠近黃河，要么在黃河以北，本文把它們稱作“北方城市”。
在6個“北方城市”中，天津、鄭州、濟(jì)南、沈陽屬于低分區(qū)。而西安雖然不屬于低分區(qū)，但得分為56.1分，在20個城市中排名倒數(shù)第八。
所以，6個“北方城市”有5個進(jìn)入了排名榜后八名。這表明北方二線城市的“房產(chǎn)保值力”普遍較弱。
這些城市為何得分低？要么是流拍、停拍嚴(yán)重，要么“兜底成交”數(shù)量眾多，要么“降價成交”問題突出。
比如，天津的數(shù)據(jù)來自4月25日，當(dāng)時天津第一次土拍準(zhǔn)備出讓30宗土地，但最終僅6宗成交。而且這6宗土地的競得者中還有2家是天津市的城投公司?？梢钥闯鎏旖蛲恋嘏馁u情況非常不理想。當(dāng)然，其他城市的數(shù)據(jù)大多來自6月之后。這個原因有可能造成天津得分略低于真實(shí)情況。
武漢得分低，主要由于其第二次土拍中有相當(dāng)多的地塊是“兜底成交”。
重慶得分低，主要由于其第二次土拍中，幾乎所有成交土地的價格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前的拍賣，即“降價成交”非常明顯。
第二，再看看中低分區(qū)的3名成員。
第13名：西安，指數(shù)得分 56.1
第12名：東莞，指數(shù)得分 61.5
第11名：廈門，指數(shù)得分 64.9
其實(shí)，廈門得分64.9，與中高分區(qū)第10名佛山的66.3差距不大?？梢哉J(rèn)為兩個城市情況差不多。
第三，下面看看中高分區(qū)的7名成員有何特點(diǎn)。
第10名：佛山，指數(shù)得分 66.3
第9名：青島，指數(shù)得分 67.3
第8名：無錫，指數(shù)得分 68.0
第7名：長沙，指數(shù)得分 68.6
第6名：蘇州，指數(shù)得分 68.9
第5名：南京，指數(shù)得分 69.0
第4名：寧波，指數(shù)得分 69.2
中高分區(qū)域的7個城市，無錫、蘇州、南京、寧波4城都來自長三角地區(qū)。而且排名榜第二名杭州也是長三角地區(qū)城市。
所以，長三角地區(qū)5個二線城市全部進(jìn)入前八?！胺慨a(chǎn)保值力”也反映經(jīng)濟(jì)活力。這說明長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力全國最強(qiáng)。
這里有個有趣的現(xiàn)象：中高分區(qū)的7個城市得分非常接近，最高和最低之間僅僅差了2.9分。
因?yàn)楸疚牡暮饬糠椒ú⒉皇蔷珳?zhǔn)方法，而只是對房產(chǎn)保值能力做個大概的評判。所以這7個城市的“房產(chǎn)保值力”基本相當(dāng)。
青島是北方得分最高的城市，而青島的人均GDP在北方二線城市中排名也最高。
長沙的“房屋保值力”為何較強(qiáng)？筆者認(rèn)為一個重要原因是其房價相對于居民收入比較合理。2022年6月，長沙二手住宅掛牌均價僅為1.14萬/平方米。
第四，最后分析為何這三個城市進(jìn)入了高分區(qū)，成為了“房產(chǎn)保值力”前三名。
第3名：成都，指數(shù)得分 74.6
第2名：杭州，指數(shù)得分 86.7
第1名：合肥，指數(shù)得分 99.2
成都的“房產(chǎn)保值力”為何可以位列前三？可能來源于這座城對年輕人的吸引力。
成都在二十多年前是休閑之都，人們可以拿著不足千元的工資，悠閑地打著麻將快樂地生活。然而近些年，成都創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活力十足，成了朝氣蓬勃的年輕人向往的城市。
2022年5月，智聯(lián)招聘發(fā)布了《中國城市人才吸引力排名2022》。此報告顯示，2021年應(yīng)屆生人才流入統(tǒng)計中，成都占比為4.7％。成都位列全國第二，僅次于北京，超過了位列第三至第五的上海、廣州和深圳。
杭州排名進(jìn)入前三，并不讓人意外。杭州不僅有豐厚的文化底蘊(yùn)，而且有阿里為代表的新經(jīng)濟(jì)。
合肥排名第一，應(yīng)該讓很多人意外。畢竟2021年，合肥的GDP僅排在全國城市的第19位。
筆者采訪了多位房地產(chǎn)專業(yè)人士，這些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民營示范房企的高管對筆者說：“您應(yīng)該好多年沒去過合肥了吧，應(yīng)該去看看，日新月異?！绷硪患沂痉斗科蟮囊晃恢袑庸芾砣藛T說的更加務(wù)實(shí)：“合肥的產(chǎn)業(yè)勢頭對購買力有支撐?！?/p>
2011年，合肥GDP為3637億元，在全國城市排名中進(jìn)不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全國各大城市第一。
2022年科技部中國科技信息研究所發(fā)布了《國家創(chuàng)新型城市創(chuàng)新能力評價報告2021》。報告顯示2021年國家創(chuàng)新型城市創(chuàng)新能力，合肥排在第九，而且是進(jìn)步速度最快的城市。
排名方法的局限性和其它說明
本文的排名方法有三點(diǎn)局限性：
1. 測算方法得出的數(shù)據(jù)并不精準(zhǔn)，只能大體判斷這些城市房產(chǎn)的保值能力。
2. 隨著經(jīng)濟(jì)情況的變化，測算得出的各城市分?jǐn)?shù)也隨之變化。但是各城市得分的排名會比較穩(wěn)定。這就像某個同學(xué)考試，每次的分?jǐn)?shù)可能有高有低，但他在班里的位置卻基本固定。
3. 一個城市中各個區(qū)域的房產(chǎn)保值能力本身存在很大不同。本文計算的結(jié)果是整體城市的情況，可以看作是各個區(qū)域的加權(quán)平均結(jié)果。如果一個城市某個區(qū)域成交的土地數(shù)量足夠多，也可以用本文的方法測算該區(qū)域的房產(chǎn)保值力。
還有三點(diǎn)說明：
1、這次排名中，所有城市的分?jǐn)?shù)都小于100。這表明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場真的非常寒冷。因?yàn)樵?021年以前，流拍很少，溢價拍賣很多。那些時候，得分過100分是非常容易的事情。
2、排名結(jié)果南強(qiáng)北弱的特征非常明顯，而且可以看出長三角是中國最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)。很多人喜歡比較長三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。從本文的結(jié)果看，長三角勝出。
3、本文只是提供一個角度，來比較各個城市房產(chǎn)相對的保值能力。但是，A城市比B城市跌得少，但不代表它一定不跌。
尾注1: 二線城市與“兩集中土拍”
哪些城市屬于二線城市？目前并沒有權(quán)威定義?！敦斀?jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》按照人口數(shù)量、城市定位、GDP總量等因素把全國城市分為五類，即一線到五線。一線城市4個：北京、上海、深圳、廣州。二線城市20個：杭州、廈門、重慶、成都、蘇州、南京、合肥、福州、寧波、青島、無錫、武漢、長沙、鄭州、天津、濟(jì)南、沈陽、佛山、東莞、西安。
在20個二線城市中，成都和重慶屬于“成渝地區(qū)”；杭州、蘇州、南京、寧波、無錫五城屬于“長三角地區(qū)”；廈門、福州屬于“海西地區(qū)”；佛山、東莞屬于“珠三角地區(qū)”。
二線城市都是區(qū)域性重點(diǎn)城市，在一定程度上代表了各自區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展特點(diǎn)。在這20個二線城市中，有17個城市屬于國家劃定的“兩集中土拍”重點(diǎn)城市。不屬于國家劃定的3個城市為佛山、東莞、西安。但東莞和西安的土地拍賣也可以看作是集中進(jìn)行的。
“兩集中土拍”是指2021年2月國家自然資源部要求北京、上海等22個城市實(shí)施城市住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過3次；集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動。22城市如下：北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、重慶、成都、蘇州、南京、合肥、福州、寧波、青島、無錫、武漢、長沙、鄭州、天津、濟(jì)南、沈陽、長春。
6月22日鄭州完成了2022 年首輪集中土拍。至此，以上17個重點(diǎn)城市的2022 年首輪集中土拍全部結(jié)束。目前，武漢、青島、蘇州等城市的第二輪集中土拍已經(jīng)結(jié)束。佛山、東莞、西安也都完成了多個地塊的拍賣。
尾注2: “房產(chǎn)保值力指數(shù)”
下定義之前，先說一些背景。
第一，正文說過，賣地收入已經(jīng)成為地方政府最重要的收入來源之一。政府支出難以大幅下降，如果土地成交價格明顯下降，未來就需要賣更多的土地。
第二，城市的土地管理等部門，會根據(jù)房屋的市場售價、銷售速度、留給開發(fā)商的利潤率等因素，算出合理的土地初始拍賣價格。
第三，各大城市的土地集中拍賣，會有多個開發(fā)商關(guān)注。他們根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、掌握的信息選擇是否參與拍賣，以及用何種價格參與拍賣。拍賣的結(jié)果基本可以反映短期內(nèi)土地的價值。
第四，如果所有開發(fā)商的心理價位都低于某些地塊的初始拍賣價格，這些地塊會被中止出讓、延期出讓或者流拍。為了成功出售，未來一年內(nèi)這些地塊的拍賣起始價一般會下調(diào)。
第五，二線城市目前基本都采用集中土拍，一年只能拍三四次。土拍成交價格、流拍情況、溢價情況等信息會影響市場參與者的心理預(yù)期。
我們的測算方法基于以下思考
每次土拍的結(jié)果不僅反映了市場的當(dāng)前情況，也反映了開發(fā)商對于未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。而且土拍結(jié)果至少會從三個方面影響未來的房產(chǎn)價格。
其一，如果土地成交價格大幅下降，會降低市場信心。如果流拍情況嚴(yán)重，則意味著未來一段時間內(nèi)，土地成交價格都很可能下跌，這會在未來持續(xù)打擊信心。
其二，如果土地成交價格大幅下降，房地產(chǎn)商利潤空間變大。未來行情不好時，其降價的能力和意愿都會更強(qiáng)。
其三，如果土地成交價格大幅下降，為了保障財政收入，未來會有更多土地，或者更優(yōu)質(zhì)的土地流入市場。從而會降低當(dāng)前房產(chǎn)的價值。
不難想象，如果某城市的土拍中成交價格大幅下降，或者未成交的地塊占比非常高，那么該城市房產(chǎn)價格的下行壓力就較大，房產(chǎn)的保值性能就較弱。反之，房產(chǎn)的保值性能就會比較強(qiáng)。
也就是說，在土拍中以下兩類土地，會降低城市的“房產(chǎn)保值力”。
第一類，成交價比前兩次土拍中可比地塊均價下降10%以上的地塊（下文簡稱“降價地塊”）。
第二類，停止出讓地塊、流拍地塊、兜底成交地塊（下文統(tǒng)稱為“流拍地塊”）。
“降價地塊”和“流拍地塊”的占比越高，該城市的“房產(chǎn)保值力”越弱。反之，溢價成交的地塊越多，“房產(chǎn)保值力”越強(qiáng)。
所以，通過分析、比較各二線城市的土地拍賣結(jié)果，就可以對其“房產(chǎn)保值力”做一個大體的評判和排名。這樣去衡量“房產(chǎn)保值力”，雖然不能給出精確的數(shù)值，但卻可以反映出各個城市之間的相對強(qiáng)弱情況。因此是一個有益的觀察角度。
具體來說，某城市的土拍中溢價成交的地塊越多，則此次土拍的土地成交總金額與供地初始價總金額的比值越高；而“流拍地塊”越多，以上的這個比值越低。所以“土地成交總金額”中已經(jīng)包含了溢價地塊和“流拍地塊”造成的影響。
“降價地塊”當(dāng)然也會影響“房產(chǎn)保值力”。但“降價地塊”的降價幅度不同，對結(jié)果的影響也不同。當(dāng)用可比基準(zhǔn)衡量，下降幅度小于10%時，降價造成的影響較小，所以程度系數(shù)取零；下降幅度10%-20%，程度系數(shù)取0.5；下降幅度大于20%以上，程度系數(shù)取1。
因?yàn)椤岸档椎貕K”是地方政府自己買自己的土地，不能算做真實(shí)成交，應(yīng)該扣除。所以從“土地成交總金額”中，扣除“兜底地塊”的影響，再扣除“降價地塊”的影響之后，與此次供地起始價總金額的比值，就可以衡量該城市本次土拍的成功程度。
這個比值就可以衡量該城市的“房產(chǎn)保值力”。這個比值越大，“房產(chǎn)保值力”越強(qiáng)，比值越低，“房產(chǎn)保值力”越弱。
我們定義“房產(chǎn)保值力指數(shù)”如下：
房產(chǎn)保值力指數(shù) = 100 ╳（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度系數(shù) - 兜底地塊的成交總金額）/ 供地起始價總金額
公式中的“兜底地塊”指的是，當(dāng)某地塊無人問津之時，地方政府控制的企業(yè)買下該地塊。這種地塊本來會流拍，而且出售這種地塊并不增加政府的財政收入。
如何認(rèn)定兜底地塊呢？
如果有其他主體對某地塊有興趣，并且參與地塊拍賣時，地方政府控制企業(yè)如果想要拿地，就會產(chǎn)生競拍，也就會產(chǎn)生溢價。反之，如果地方政府控制企業(yè)零溢價拍下土地，則說明沒有其他市場主體對該地塊感興趣。
所以，如果某地塊滿足以下兩個特征，我們認(rèn)為此地塊為兜底成交地塊。
第一、地塊的競得主體為該城市政府完全控制的企業(yè)（地方政府控制的上市公司購買地塊不算兜底成交）；第二、成交溢價率為零。
本文測算、比較中國二線城市的“房產(chǎn)保值力”時，選用各城市最近一次的集中土地拍賣數(shù)據(jù)。如果城市不是集中土拍，用上半年數(shù)據(jù)。
（本文不構(gòu)成投資建議）
