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近日，證券時(shí)報(bào)記者從福建省福州市永泰縣自然資源局了解到，將于8月5日拍賣的一宗涉宅用地，建設(shè)要求中明確提出“該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施”，同時(shí)要求購(gòu)房業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。

【資料圖】

證券時(shí)報(bào)記者了解到，此前，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售既能夠防止項(xiàng)目扎堆入市，又能夠更加切實(shí)地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見(jiàn)既所得”，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求。

永泰縣土拍要求“現(xiàn)房銷售”

近日，永泰縣自然資源局發(fā)布一則土地出讓公告，明確了出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求、申請(qǐng)人范圍、參加競(jìng)買申請(qǐng)方式及截止日期等。

該宗地用地總面積34535平方米，其中計(jì)容建設(shè)用地32878平方米，防護(hù)綠地用地面積1657平方米；配建商業(yè)計(jì)容建筑面積不大于3000平方米。

該地規(guī)劃用途為商服―零售商業(yè)（商鋪）、住宅一城鎮(zhèn)住宅（普通商品房）、公園與綠地（防護(hù)綠地），掛牌起始價(jià)為4000萬(wàn)元，競(jìng)買保證金3600萬(wàn)元。

該宗地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已由永泰縣自然資源局初步審定（住宅樓建筑不低于6層）。競(jìng)得人競(jìng)得該宗地之后，原則上應(yīng)按照初步審定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，允許設(shè)計(jì)方案微調(diào)，以加快項(xiàng)目前期規(guī)劃工程報(bào)建進(jìn)度。

值得注意的是，建設(shè)要求中還明確提出，該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施。規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。另外，取得現(xiàn)房銷售許可證之后，五年內(nèi)（含五年）購(gòu)買商品房的購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

對(duì)于拍賣方式及競(jìng)價(jià)辦法，公告稱，該地采用公開(kāi)拍賣方式，同時(shí)采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式按照溢價(jià)率20%設(shè)置最高限制價(jià)格，宗地最高限制價(jià)為4800萬(wàn)元。競(jìng)買人報(bào)價(jià)不超過(guò)最高限制價(jià)的，按價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制價(jià)后，或競(jìng)價(jià)輪次達(dá)到最高競(jìng)價(jià)輪次后，不再接受更高報(bào)價(jià)，有其他競(jìng)買人愿意接受該最高限制地價(jià)，則競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為搖號(hào)，搖中者為競(jìng)得人。

多地土拍試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

證券時(shí)報(bào)記者梳理，實(shí)際上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

最早的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊要追溯到2016年6月，深圳規(guī)土委決定以公開(kāi)招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

當(dāng)時(shí)本以為采取“現(xiàn)售制+暗標(biāo)”的出讓方式，既增加地塊的運(yùn)營(yíng)成本，提高開(kāi)發(fā)商門檻，又能避免拍賣方式的多次競(jìng)價(jià)，有利于控制地價(jià)，沒(méi)想這些設(shè)置并沒(méi)有阻擋房企們的拿地?zé)崆?，龍華地塊反倒成為地王。

2018年10月，廣東省房協(xié)在內(nèi)部討論時(shí)指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

廣東省房協(xié)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展。

2021年3月，海南出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。新政最受關(guān)注的當(dāng)屬現(xiàn)售制度，自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

2021年9月，為遏制土拍市場(chǎng)的高熱情緒，杭州在第二輪集中土拍中調(diào)整了競(jìng)價(jià)規(guī)則，不僅提升了報(bào)名門檻，降低溢價(jià)率上限，還首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊并且全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

2021年10月，北京第二輪集中土拍首次出現(xiàn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。12月，北京第三輪集中土拍加強(qiáng)了對(duì)于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽(yáng)區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售，而另外有5宗地塊在達(dá)到最高限價(jià)后也設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。

2022年2月，北京首輪土拍延續(xù)了2021年的風(fēng)格，競(jìng)現(xiàn)房銷售從試點(diǎn)成為普遍現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)拍方式，占比達(dá)到50%。

克而瑞研究中心指出，現(xiàn)房銷售，既能夠防止項(xiàng)目扎堆入市，又能夠更加切實(shí)地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見(jiàn)既所得”，未來(lái)同期開(kāi)盤的項(xiàng)目中，現(xiàn)房項(xiàng)目也比期房項(xiàng)目更具備優(yōu)勢(shì)。但是要做到現(xiàn)房銷售，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，還會(huì)大幅降低開(kāi)發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。