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此前“賣(mài)身”未果的SOHO中國(guó)，走上了零售“賤賣(mài)”資產(chǎn)的路子。3月10日SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布，將以七折價(jià)格銷(xiāo)售3.2萬(wàn)平米的京滬兩地優(yōu)質(zhì)物業(yè)。銷(xiāo)售所得將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。眼下，“包租公”生意不好做已成共識(shí)。面對(duì)眼下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，誰(shuí)會(huì)接手潘石屹甩賣(mài)的資產(chǎn)呢?

三里屯SOHO上架

根據(jù)SOHO中國(guó)官方披露信息，此次將以七折價(jià)格銷(xiāo)售的3.2萬(wàn)平方米房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目，全部坐落在北京、上海的城市核心地段，具體涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類(lèi)業(yè)態(tài)。

對(duì)外宣布待售房源低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售之外，SOHO中國(guó)給出的傭金為交易額的4%。

消息一出，SOHO中國(guó)(HK0410)的股價(jià)在當(dāng)日午后急速拉升，漲幅一度超20%，最高報(bào)1.76港元/股。截至3月10日收盤(pán)，SOHO中國(guó)報(bào)1.58港元/股，漲幅約8.97%。

降負(fù)債說(shuō)法不通

“7折出售房源，可見(jiàn)SOHO中國(guó)欲快速回籠資金的想法。”同策研究院資深分析師肖云祥指出，SOHO中國(guó)與黑石的收購(gòu)事件，以及高瓴資本欲私有化SOHO中國(guó)的傳聞，持續(xù)加深市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)想退出市場(chǎng)的懷疑。

此次出售資產(chǎn)，該公司官方給出的理由是為了降低負(fù)債，但根據(jù)SOHO中國(guó)此前披露的業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2021年中期，該公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%。企業(yè)3月10日最新發(fā)布的公告中提及，截至2021年底，SOHO中國(guó)的平均出租率為83.4%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為44%，這在同業(yè)都是非常低的水平。

“潘石屹此舉頗有一些‘投石問(wèn)路’的意味。也就是，試探一下目前投資市場(chǎng)和大宗買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的風(fēng)向是怎么樣的，是不是適合再繼續(xù)退出。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從SOHO中國(guó)此前“賣(mài)身”黑石集團(tuán)計(jì)劃告吹來(lái)看，這種不管是股權(quán)出讓還是大宗整售的模式目前走不通，監(jiān)管部門(mén)也很難放行，所以說(shuō)SOHO中國(guó)也開(kāi)始傾向“化整為零”銷(xiāo)售。

從打包資產(chǎn)包出售到嘗試私有化退場(chǎng)，再到眼下的散售“賤賣(mài)”，SOHO中國(guó)似乎還在尋找一條存量去化的路徑。然而有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在此前SOHO中國(guó)折價(jià)銷(xiāo)售資產(chǎn)的嘗試中，最終實(shí)際參與購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家卻寥寥可數(shù)。

買(mǎi)家難尋

那么，面對(duì)眼下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，誰(shuí)又會(huì)接手潘石屹甩賣(mài)的資產(chǎn)呢?

一位專(zhuān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對(duì)于SOHO中國(guó)此次待售房源，潛在的買(mǎi)家無(wú)非有三類(lèi)。第一類(lèi)就是個(gè)人的投資者;第二類(lèi)是小微型的自用型買(mǎi)家，就是企業(yè)有一定規(guī)模，但是并非特別知名的上市公司，這類(lèi)企業(yè)一般有一定的資金及自用需求，但是需求不會(huì)特別大;第三類(lèi)就是一些國(guó)內(nèi)小型機(jī)構(gòu)投資者，他們會(huì)運(yùn)用杠桿去購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，但這種投資也有一個(gè)極限值，而且這個(gè)極限天花板較低：比如投資標(biāo)的會(huì)在一個(gè)億以下、或者是三個(gè)億以下。

但上述房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士也表示，在行業(yè)形勢(shì)不盡明朗、市場(chǎng)拋售資產(chǎn)包眾多的現(xiàn)實(shí)情況下，SOHO中國(guó)該批次上架房源最終售賣(mài)的成效如何，能否靠較大折扣以及高傭金撬動(dòng)需求釋放，可能還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

“去年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)房企暴雷頻發(fā)，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拋售自持資產(chǎn)以及資產(chǎn)包，這樣一來(lái)，整個(gè)投資市場(chǎng)是供過(guò)于求的狀態(tài)。那么SOHO中國(guó)拿出來(lái)的京滬兩地所謂核心區(qū)位、帶租約、回報(bào)豐厚的房源，能否在整個(gè)行業(yè)若干個(gè)資產(chǎn)包中脫穎而出呢?事實(shí)上，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于投資有一套自己的判斷邏輯，在投資之前會(huì)做非常詳盡的投資研判，內(nèi)部也將過(guò)會(huì)，去商討決定是否要去收購(gòu)項(xiàng)目。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)也要綜合評(píng)估，這個(gè)項(xiàng)目值不值得去收?接盤(pán)后能不能順利地銷(xiāo)售掉。”上述房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士分析道。

“一般而言，散售的面積很難賣(mài)，機(jī)構(gòu)投資者不會(huì)特別感興趣。加之，以現(xiàn)在這樣一個(gè)大的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)講，我覺(jué)得即便是上述三類(lèi)買(mǎi)家有潛在目標(biāo)客戶(hù)群的話(huà)，其實(shí)他們出手也很謹(jǐn)慎。畢竟現(xiàn)在大家的財(cái)務(wù)狀況都不像之前那么寬裕了。”上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充指出。

就此次房源出售預(yù)計(jì)將為企業(yè)帶來(lái)多少現(xiàn)金流、未來(lái)是否計(jì)劃繼續(xù)出售資產(chǎn)等問(wèn)題，截至記者發(fā)稿，SOHO中國(guó)方面未予回復(fù)。(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)