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防止銀行保險資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場
銀保監(jiān)會于近日召開全系統(tǒng)2021年年中工作座談會暨紀(jì)檢監(jiān)察工作(電視電話)座談會。會議明確指出，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價——銀保監(jiān)會主席郭樹清在公開場合曾經(jīng)如此警示。
多位行業(yè)內(nèi)外人士表示，根據(jù)“房住不炒”的總基調(diào)，下半年監(jiān)管將繼續(xù)嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
銀行資金仍是監(jiān)管重點
今年7月，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬元，主要違法違規(guī)事實多涉及房地產(chǎn)市場，釋放出加大監(jiān)管力度信號。8月6日，廣東銀保監(jiān)局一連公布12張罰單。罰單顯示，工商銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、廣發(fā)銀行等4家銀行的12家分支機(jī)構(gòu)及10名責(zé)任人被罰，罰款金額合計1090萬元。8月7日，深圳公布深房理初步調(diào)查，截至公布時共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
今年上半年以來，監(jiān)管部門加大了對“經(jīng)營貸”“消費貸”違規(guī)流入樓市的查處力度。上半年，銀保監(jiān)會會同住建部、人民銀行印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行進(jìn)一步強化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時，按照銀保監(jiān)會統(tǒng)一工作部署，各地銀保監(jiān)局已會同當(dāng)?shù)刈〗ú块T和人民銀行分支機(jī)構(gòu)，組織開展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場篩查、現(xiàn)場檢查等工作，對“經(jīng)營貸”規(guī)?？偭看蟆⒃鲩L快的機(jī)構(gòu)重點進(jìn)行核查。
某券商銀行業(yè)分析人士表示，通過“經(jīng)營貸”或“消費貸”變相為購買者提供資金，是當(dāng)前商業(yè)銀行資金違規(guī)流入樓市的主要方式。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國銀行保險報》表示，如果銀行發(fā)放了一筆“消費貸”給購房者，這個時候不對此類消費貸的去向作跟蹤審查，那么購房者獲得這筆貸款后，完全可以去支付購房款，這筆資金也就違規(guī)流入了樓市。
保險資金被納入防范對象
值得注意的是，在銀保監(jiān)會全系統(tǒng)2021年年中工作座談會暨紀(jì)檢監(jiān)察工作(電視電話)座談會上，除了提及防止銀行資金流入房地產(chǎn)市場外，還將保險資金也納入本次防范的對象。前述券商人士表示，這體現(xiàn)了監(jiān)管對金融機(jī)構(gòu)資金投放的整體監(jiān)控力度。
某保險公司資管管理部門負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)前主要是一些中小保險公司參與資金違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。該負(fù)責(zé)人介紹，目前這類保險公司主要通過兩類渠道進(jìn)入，一是通過參與信托計劃，資金由信托公司流入房地產(chǎn)領(lǐng)域;二是針對一些當(dāng)前發(fā)債較為困難的企業(yè)，通過非標(biāo)投資的方式短期內(nèi)為企業(yè)提供資金周轉(zhuǎn)，并且不斷地借新還舊。
相比于商業(yè)銀行資金通過個人貸款流入房地產(chǎn)市場，保險資金與信托資金更多偏向于通過“改頭換面”與“繞道”等方式進(jìn)入地產(chǎn)公司，為地產(chǎn)類企業(yè)提供違規(guī)資金。
某信托公司研究人士表示，當(dāng)前信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種方式：一是進(jìn)入不合規(guī)的項目。比如一般開發(fā)貸要符合相關(guān)規(guī)定的要求，但開發(fā)商不符合條件，于是開發(fā)商便虛構(gòu)了一些資質(zhì)，從金融機(jī)構(gòu)獲得融資。二是信托公司將錢貸給普通工商企業(yè)，在放款之后，對資金的實際用途監(jiān)管不嚴(yán)，資金最終流向了相關(guān)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。三是通過“明股實債”方式，將資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
穿透監(jiān)管是關(guān)鍵
為扭轉(zhuǎn)資金過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，監(jiān)管部門加大了對銀行保險機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)和監(jiān)督力度。
今年6月1日，銀保監(jiān)會副主席梁濤在銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上介紹，近年來，銀保監(jiān)會加大了對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，同時也加大了對違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)違法違規(guī)行為的懲治力度，主要表現(xiàn)為管好銀行業(yè)資金閘門和強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款監(jiān)管要求，加強房地產(chǎn)貸款集中度管理。
據(jù)梁濤介紹，初步統(tǒng)計，僅去年以來，銀保監(jiān)會各級派出機(jī)構(gòu)就配合各地政府出臺了130多項房地產(chǎn)調(diào)控措施。同時，銀保監(jiān)會還嚴(yán)厲懲治違法違規(guī)行為。“持續(xù)3年開展全國性房地產(chǎn)專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’。”梁濤介紹，“近期，銀保監(jiān)會對5家違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的銀行罰款3.66億元。”
銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，創(chuàng)8年來新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，其中投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。
某地產(chǎn)公司融資部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在其公司仍然有足額可以被用于做抵押的資產(chǎn)，但因為信托等金融機(jī)構(gòu)受到了更嚴(yán)的監(jiān)管，其公司已經(jīng)無法從信托公司獲得貸款。
然而，盡管資金違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)勢得到一定遏制，但其進(jìn)入樓市的“沖動”卻依然存在。
8月10日,接到一家貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)電話，對方表示可以幫助客戶申請最高200萬元的信用貸款，并能夠規(guī)避貸款資金用途，貸款資金可以用于購房或投資。在溝通中了解到，該機(jī)構(gòu)正在推廣的一款信用貸款產(chǎn)品，利率低至4.35%。據(jù)介紹，該機(jī)構(gòu)合作銀行較多。
對此，多位專家就進(jìn)一步遏制資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)提出了建議。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要遏制“經(jīng)營貸”“消費貸”資金進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢，就要做到資金流向清晰。比如說“消費貸”，此類資金用于消費的話，必須有發(fā)票等證明，這樣能夠限制購房者借商業(yè)零售消費來變相支付購房款。
“對于地產(chǎn)公司借違規(guī)資金融資，重點要關(guān)注具體的資金流向，關(guān)鍵是要做到穿透監(jiān)管。”前述保險資管人士表示，“要能夠?qū)Y金的最終流向有很強的監(jiān)控，避免金融機(jī)構(gòu)在把錢貸給工商企業(yè)后，資金最終流向地產(chǎn)領(lǐng)域。”
“無論是應(yīng)對經(jīng)營貸流入樓市還是地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)融資，都要對資金流向進(jìn)行穿透監(jiān)管，需要提高監(jiān)管者的信息技術(shù)能力，確保資金在不同賬戶之間的流轉(zhuǎn)可以被及時監(jiān)測到。”前述券商人士表示，“同時，監(jiān)管在進(jìn)行現(xiàn)場檢查時也要能夠?qū)椖窟M(jìn)行穿透。”
監(jiān)管力度將“只嚴(yán)不松”
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1-7月，從中央到部委到地方各類房地產(chǎn)調(diào)控已合計高達(dá)352次，平均每月超過50次。前述信托公司人士表示，出于進(jìn)一步防范風(fēng)險等原因，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在下半年可能會進(jìn)一步收緊。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂對表示，從種種趨勢來看，“三線四檔”將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要舉措，也預(yù)示著該項政策在未來的執(zhí)行階段適用范圍和指標(biāo)維度會“更廣更深”，監(jiān)管執(zhí)行力度會“只嚴(yán)不松”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對表示，今年開啟了密集調(diào)控潮，相比往年，政策力度和密度都在明顯增加，出臺政策占到了所有房地產(chǎn)調(diào)控的15%左右，這是歷史高點，體現(xiàn)了后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策方向?qū)兴兓?021年央行和住建部密集聯(lián)動，房地產(chǎn)貸款供應(yīng)量逐漸減少，在房貸收緊的情況下，房地產(chǎn)市場“退燒”難免。
光大證券(601788,股吧)金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房地產(chǎn)融資長效調(diào)控機(jī)制正日臻完善，政策規(guī)范性提升，透明度提高，能夠更好管理市場各方預(yù)期，在保證房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”發(fā)展的基礎(chǔ)上，更好地支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。下一階段，仍有必要做好以上綜合調(diào)控工作，推動房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
據(jù)了解，北京、杭州等多地在近日又一次升級了房地產(chǎn)調(diào)控政策。隨著嚴(yán)監(jiān)管趨勢加強，部分開發(fā)商為了回籠資金確?，F(xiàn)金流，早已選擇打折促銷。業(yè)內(nèi)人士表示，未來一段時間，房地產(chǎn)市場“退燒”難免，對于購房者來說，“房住不炒”才是真理。
