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北京愛琴海到底是主動止損還是被市場淘汰
愛琴海集團在北京市場的商業(yè)布局似乎總是命運多舛。8月11日，記者看到愛琴海集團在世界之花已經(jīng)貼出了終止合同的公告，這也是繼太陽宮愛琴海購物公園之后，愛琴海再次與物業(yè)方提前終止合同。
到底是主動止損、被業(yè)主拋棄還是被市場淘汰?有分析指出，疫情之下，購物中心競爭更為激烈，當運營效果達不到業(yè)主預期，必然會出現(xiàn)解約行為。所以，零售商業(yè)運營商要善于“搞事情”，助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。
多次遭解約
大興區(qū)的北京愛琴海購物公園還沒有正式營業(yè)，就落得一個提前解約的后果。記者走訪時看到，愛琴海集團旗下公司北京星琴商業(yè)管理有限公司貼出的消費者告知書顯示，因該項目物業(yè)的出租方北京金色凱盛投資有限公司與愛琴海合作終止，愛琴海集團不再參與該項目的經(jīng)營管理工作。
這份解約來得多少有些“措手不及”。按照合約，愛琴海集團與北京金色凱盛投資有限公司是在2019年簽約，租期為20年，直到消費者告知書貼出，雙方也才合作了兩年時間。
愛琴海集團相關負責人表示，愛琴海集團與世界之花的開發(fā)商北京金色凱盛投資有限公司存在法律糾紛，所以選擇撤出世界之花項目，接下來會根據(jù)法律程序完成后續(xù)交接。
縱觀愛琴海集團在北京的布局，這并不是其首次提前解約。在2019年底，位于北三環(huán)太陽宮商圈的愛琴海購物公園也經(jīng)歷了此番周折。彼時，北京太陽宮愛琴海購物公園發(fā)出的公告內容顯示，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止。于是，愛琴海購物公園于2020年2月29日終止營業(yè)。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜指出，業(yè)主方與運營商提前解約的事情需要就事論事，以上述具體案例來看，太陽宮項目與愛琴海解約是業(yè)主方更迭以及改變物業(yè)用途所致。而世界之花項目解約，大概率是因為輸出管理未達預期。
自上述兩大項目解約之后，愛琴海在北京市場上僅剩下通州北投愛琴海購物公園，還是2020年4月剛剛接手的商業(yè)項目，今年6月才正式開業(yè)。
輕資產(chǎn)弊端顯露
兩次閉店均由業(yè)主方終止合同，將項目改為其他用途。從另一角度可折射出輕資產(chǎn)運營的一大弊端。柏文喜解釋稱，從2012年開始，愛琴海發(fā)力輕資產(chǎn)運營，該方式可提高凈資產(chǎn)收益率并實現(xiàn)快速擴張，是商業(yè)管理公司的主要商業(yè)模式特征。
柏文喜進一步強調：“非自持、純輸出管理類輕資產(chǎn)運營項目，面臨最為明顯的弊端就是項目受制于業(yè)主。業(yè)主對承租方的干擾因素較多，導致項目穩(wěn)定性較差，面臨隨時解約的可能性較大。”
“按照一般的商業(yè)邏輯，如果項目招商與運營達到預期效果，業(yè)主會為了降低運營成本，選擇‘卸磨殺驢’，寧愿付出違約金也要與運營商解約，把運營商清掉。”柏文喜指出，如果招商運營未達預期，則會臨陣換將，業(yè)主與運營商解約更是順理成章的事情了。
細數(shù)愛琴海集團在全國范圍內的商業(yè)項目，輕資產(chǎn)運營模式占絕大多數(shù)。愛琴海集團正在運營購物中心項目近30個，加上尚未開業(yè)的項目也達到了100個，覆蓋城市包括北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等地。
對于愛琴海集團的運營能力，部分專家都給予一定的認可。有不愿具名的商業(yè)專家認為，“單純從通州項目來分析，愛琴海從2020年中接手該項目進行改造，即便在疫情影響和多項目并行的情況下，還是在短短一年實現(xiàn)了近100%招商率開業(yè)”。
需提升運營能力
認可中也有質疑聲音。上述專家指出，如果僅從通州項目來看，雖然實現(xiàn)了門店基本全開的盛況，但品牌陣容中有一些不被看好的品牌。所以，任何項目從開業(yè)到后期運營中都需要對品牌和內容進行一調再調。
“愛琴海本身是一個商業(yè)管理公司，還需要配合大股東紅星控股的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以及輸出商業(yè)管理業(yè)務。”柏文喜表示，提升自身品牌影響力、商業(yè)規(guī)劃、招商與運營能力和資源凝聚能力，一直是商業(yè)管理公司永恒的命題。
重資產(chǎn)也好，輕資產(chǎn)也罷，運營能力好壞決定購物中心是否有人氣和利潤。盈石(北京)總裁周睿指出，傳統(tǒng)坪效邏輯的商業(yè)由于嚴重的同質化，都在面臨運營上的壓力與困境。當固有的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)及內容疊加，遇到日益激烈的市場環(huán)境與外部因素沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)的地緣優(yōu)勢將不斷下降，效益也很可能出現(xiàn)斷崖式下滑。突破傳統(tǒng)思路，打造“新物種”基因，開拓更加創(chuàng)新復合的經(jīng)營模式和內容概念迫在眉睫。
“創(chuàng)新并非只浮于表面，空間運營和內容打造將注定是商業(yè)操盤的基本功。”周睿指出，強調內容而非單純注重空間，要有先鋒的視角、善于“搞事情”：如把握互聯(lián)網(wǎng)思維、精準觸達并鞏固目標消費人群、打造多元概念的社群營銷等，更利于助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。
