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當(dāng)前滾動(dòng):謝楊春等：杭州地塊再次拍出“高熱度”，投資信號(hào)回暖？
題：杭州地塊再次拍出“高熱度”，投資信號(hào)回暖？
(相關(guān)資料圖)
作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員
2023年，杭州首輪土拍不負(fù)眾望拍出了高熱度。
本次杭州首輪供地，共計(jì)成功出讓13宗地塊，8宗地塊以封頂搖號(hào)，總出讓金額達(dá)到182.2億元，整體溢價(jià)率9.3%，保持在高位。
本輪參拍房企較多，最熱門的蕭山市北地塊更有60家企業(yè)參與搖號(hào)。從兩次拍賣結(jié)果來看，杭州土地市場(chǎng)依舊火熱。
優(yōu)質(zhì)地塊助推杭州地市持續(xù)高熱
杭州2023年首輪土拍火熱，超過六成地塊觸頂、搖號(hào)成交，參拍房企數(shù)量較多。究其原因，本次推出的優(yōu)質(zhì)地塊功不可沒。
本輪杭州掛牌的13宗含宅地塊中，不乏優(yōu)質(zhì)地塊，這為杭州2023年集中供地首輪開拍奠定了良好基礎(chǔ)。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：
13宗地塊中，有9宗來自熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。
在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，本輪參拍房企數(shù)量超過60家，濱江、綠城、華潤(rùn)、招商、浙江省交投等報(bào)名地塊較多，仍以國(guó)央企為主力。
多宗地塊在掛牌截止日前就迎來報(bào)價(jià)，且熱點(diǎn)的蕭山市北地塊更是提前一天達(dá)到封頂報(bào)價(jià)，直接進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。目前開發(fā)商對(duì)杭州市場(chǎng)信心較高，只要地塊質(zhì)量上佳，愿意“買單”的房企很多。
13宗地塊中，8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格、進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，另外5宗地塊中，觸頂成交地塊比例達(dá)到62%，比月初提升2個(gè)百分點(diǎn)。
我們縱向?qū)Ρ群贾?022年的五次集中供地，第五輪出讓首次實(shí)現(xiàn)觸頂成交比例高于底價(jià)成交比例情況。事實(shí)上，杭州土地市場(chǎng)長(zhǎng)期“冰火兩重天”，即底價(jià)成交和觸頂成交地塊占據(jù)主流，普通溢價(jià)成交地塊占比則較少。
不僅僅是杭州，2月北京、蘇州的土拍也均有此現(xiàn)象，北京搖號(hào)和底價(jià)成交各占一半，蘇州除有1宗超熱門搖號(hào)地塊外，另外5宗地塊也以底價(jià)或接近底價(jià)成交。對(duì)當(dāng)下的房企而言，投資要堅(jiān)持“好鋼用在刀刃上”，即集中力量盯優(yōu)質(zhì)地塊。在房企眼中，即使是重點(diǎn)城市，也只有條件足夠優(yōu)質(zhì)的地塊才有投資價(jià)值。
如何判斷房地產(chǎn)投資回暖？
本次土拍顯現(xiàn)出三大亮點(diǎn)：
濱江再度成為本輪土拍最大贏家，其也是集中供地中在杭州拿地最多的企業(yè)。濱江基本參拍了所有地塊，競(jìng)得3宗，總價(jià)34億元。自集中供地以來，濱江共在杭州拿地46宗含宅地塊(全口徑數(shù)據(jù))，成為最大杭州“地主”。
民營(yíng)房企共計(jì)拿地7宗，超過了半數(shù)。除濱江以外，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽山水、偉星等浙系民企本次均有斬獲。
外地城投公司也現(xiàn)身搖號(hào)，南昌市政競(jìng)得最熱門地塊。整體來看，規(guī)模民企投資目前仍呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
我們認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)投資回暖有三個(gè)信號(hào)，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地企業(yè)數(shù)量增多，溢價(jià)率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。
從本月杭州兩次土拍來看，城投拿地比例確實(shí)降低，但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升之上，雖然許多深耕型杭州民營(yíng)房企參與了拿地，但全國(guó)化規(guī)模的民企仍顯復(fù)蘇弱勢(shì)。
總之，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度恢復(fù)，主要依賴優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，且從過去兩年首輪拍地情況看，第一輪是各房企投資的重點(diǎn)，因此土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需再觀察。(中新經(jīng)緯APP)
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