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認(rèn)房不認(rèn)貸，為什么是廣州打響第一槍？
認(rèn)房不認(rèn)貸，廣州打響了第一槍。
【資料圖】
這是全國(guó)首個(gè)超一線城市，實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，具有一定的風(fēng)向標(biāo)作用。一些專家認(rèn)為，北京、上海、深圳也很可能跟著廣州的步伐，實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸。至于其他一線、二線城市，就必然是隨波逐流了。
在北上廣深杭五大超一線城市中，為什么是廣州率先打破僵局呢？這跟廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)。北京、深圳、上海，杭州都有自己的特色產(chǎn)業(yè)，而廣州的特色產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)。廣州是中國(guó)第一個(gè)開放商品房的城市，也是中國(guó)大型房企最密集的城市。恒大、富力、雅居樂、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、時(shí)代中國(guó)、合景泰富以及廣州城投等全國(guó)著名的房企，總部均位于廣州。如果按廣佛同城的標(biāo)準(zhǔn)，把佛山也算上，還得帶上碧桂園、美的置業(yè)等。
廣州也是五大超一線城市中，對(duì)房地產(chǎn)依賴度最高的一個(gè)。由于房地產(chǎn)高度發(fā)達(dá)，廣州的土地財(cái)政依賴度也位居全國(guó)前列。我們看深圳的土地財(cái)政依賴度只有27.33%，北京35.69%，上海41.89%。這三個(gè)城市都擁有先進(jìn)的工業(yè)、制造業(yè)，而杭州和廣州就不同了。杭州土地財(cái)政依賴度達(dá)到122.96%，廣州更是高達(dá)149.59%。
因房地產(chǎn)不景氣，廣州GDP就被重慶給超越了。今年上半年，廣州GDP為1.41萬(wàn)億，而重慶卻有1.43萬(wàn)億?？芍貞c平均房?jī)r(jià)只有1.1萬(wàn)，還是全國(guó)極少數(shù)沒有公攤面積的城市，廣州平均房?jī)r(jià)卻是高達(dá)3.3萬(wàn)。拉動(dòng)重慶GDP高速增長(zhǎng)的是汽摩、裝備制造業(yè)。
在汽摩產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，重慶擁有長(zhǎng)安、福特、馬自達(dá)、林肯、DS以及賽力斯等一批全球一流的整車制造廠，還有力帆、豪爵、銀翔、隆鑫、嘉陵、宗申等一批摩托車制造廠。在重慶摩托產(chǎn)業(yè)最巔峰的時(shí)候，全球每4輛摩托車，就有一輛產(chǎn)自重慶。長(zhǎng)城、現(xiàn)代、五菱等車企也均在重慶設(shè)廠造車。重慶還是中國(guó)最大的常規(guī)武器生產(chǎn)基地，駐有中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)、中國(guó)兵器裝備集團(tuán)、中國(guó)電子科技集團(tuán)等大型軍工集團(tuán)。長(zhǎng)安汽車就隸屬于中國(guó)兵器裝備集團(tuán)。
當(dāng)恒大、富力、佳兆業(yè)、泰禾等房企爆雷后，直接影響的就是廣州的經(jīng)濟(jì)。廣州房企扎堆的增城區(qū)，原來房?jī)r(jià)賣2萬(wàn)多一平?，F(xiàn)在二手樓，掛牌價(jià)跌至八九千的一大把。即便是比較好的位置，也很難賣到2萬(wàn)以上了。在廣州上班，很難買得起廣州的房子。很多廣州房企都把目光瞄準(zhǔn)深圳打工人，專門吸引深圳的年輕人組團(tuán)來廣州買房，置業(yè)。
廣州率先出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸，針對(duì)的是哪些人群呢？在隊(duì)長(zhǎng)看來，主要有兩類：
一是，本地改善型需求。原來的房子可能買小了，家里又生了二胎之類的，需要換一個(gè)大房子?？筛鶕?jù)原來的政策，廣州第二套房的首付比例，高達(dá)70%。這迫使無(wú)疑推高了改善性購(gòu)房的門檻，讓很多家庭想買，但買不起。
現(xiàn)在，認(rèn)房不認(rèn)貸了。你把原來的房子賣出去，再買一套新的，首付比例還是可以降低至30%。這就有人要說了，這房子不降價(jià)，真的有那么多人去買嗎？在隊(duì)長(zhǎng)看來，還是會(huì)釋放一部分需求的。畢竟，在廣州這樣的大城市，不缺乏精英中產(chǎn)。有些人在國(guó)企、事業(yè)單位上班的，升職加薪了，加上收入穩(wěn)定，換個(gè)大房子很稀松平常。
不過，這部分需求不會(huì)太大。因?yàn)檫@部分人已經(jīng)有房子了，能住就住，也不是非要換個(gè)大的。
二是，外地剛需購(gòu)房。這類需求其實(shí)相當(dāng)大。在隊(duì)長(zhǎng)的同學(xué)中，就有不少人一開始在老家買了房子。可后來發(fā)現(xiàn)，首套房的名額就這么稀里糊涂地用掉了。但是，自己去了廣州、深圳這樣的大城市打拼了幾年后，又積累了一筆不小的財(cái)富，很想留在廣深，不想回老家了?？?0%的首付比例，確實(shí)勸退了很多人。
那么，在首付比例降低至30%以后，這類剛需就被釋放出來了。你在外地有一套房，不影響你在廣州享受首套房的優(yōu)惠政策。而且，現(xiàn)在北上廣深有很多低價(jià)二手房，可以抄底撿漏，購(gòu)房成本會(huì)低得多。這個(gè)需求具體能釋放出多少，還得邊走邊看。
在隊(duì)長(zhǎng)看來，廣州實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，它體現(xiàn)了政府扶持、刺激房地產(chǎn)的意志，但不是政策的終點(diǎn)。為了進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，首套房的利率也很可能跟著下降。目前，全國(guó)各地很多城市的首套房利率就降低到了3.8%、3.6%，但廣州首套房利率還有4.2%，上海首套房利率則高達(dá)4.55%，深圳首套房利率也達(dá)到了4.5%，依然存在下降的空間。
對(duì)已經(jīng)背負(fù)較高房貸利息人而言，很快就會(huì)有一個(gè)好消息：降低存量房利率的政策制定已經(jīng)接近尾聲了，大概率很快就會(huì)落地，銀行方面的讓利幅度會(huì)很大。農(nóng)行、建行、招行、中信銀行、華夏銀行等，均公開表示，已制定好了存量房利率調(diào)低預(yù)案，就等著審批，執(zhí)行了。
銀行方面預(yù)判，降幅會(huì)比較大，銀行體系大約會(huì)吐出上千億的利息收入。這些政策落地后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)慢慢走出低谷，逐步復(fù)蘇。
嗅到風(fēng)向的外資，如瑞銀、摩根大通、高盛、摩根士丹利等國(guó)際資本大鱷，瘋狂抄底中國(guó)樓市，大舉買入中國(guó)房地產(chǎn)板塊。
房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，外資相信：“中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)倒?！?/strong>
