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2021上半年遠洋持續(xù)拓展土地資源備倉未來
在頻繁出臺的監(jiān)管政策下，特別是2020年下半年的“三條紅線”、2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理以及“集中供地”等政策相繼發(fā)布后，房地產(chǎn)行業(yè)基本告別高速增長，邁入管理紅利時代，“高桿杠”、“快周轉(zhuǎn)”模式的逐漸失靈，行業(yè)進入長期競爭階段，房企更需注重內(nèi)功。
對行業(yè)而言，所謂內(nèi)功其實就是產(chǎn)品、服務、品牌。其前提都要建立在有充足的土地儲備基礎之上。因此，在管理紅利時代，拿優(yōu)質(zhì)土地就是提前為企業(yè)在產(chǎn)品端建立先發(fā)優(yōu)勢。
顯然，財務穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足的企業(yè)更具拿地底氣。8月19日，遠洋集團(03377.HK)發(fā)布2021年中期業(yè)績：累計合約銷售額約524億元，同比增長約25%;銷售回款金額達人民幣377億元，同比升約12%。
截至2021年6月30日，遠洋依舊保持三線均綠，融資成本約為5.04%，較2020年底進一步下降。此外，遠洋境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約2424億元。得益于穩(wěn)健的財務，遠洋持續(xù)高標準推動“南移西拓”和城市深耕，新增土儲328萬平方米，總貨值約500億元，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。
土地市場端的積極動作，為遠洋長期發(fā)展提供了充足儲備，深挖了企業(yè)護城河。
多管齊下，獲取優(yōu)質(zhì)土地
持續(xù)提升拿地能力是遠洋長期修煉的企業(yè)內(nèi)功。
2020年，遠洋加速聚焦開發(fā)主業(yè)，在27個城市共獲取53個項目，全部位于深耕的一二線城市，其中“南移西拓”區(qū)域項目占比64%。進入2021年以來，遠洋土地獲取能力進一步提升，獲取方式也更為靈活和多元。除了正常的招拍掛之外，遠洋還持續(xù)通過城市更新和收并購等渠道擴儲。
上半年，遠洋集團新增土儲總貨值約500億元，且新增開發(fā)項目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一二線城市。積極獲地同時，遠洋堅持新增土儲以“小快周轉(zhuǎn)”項目為主，其中25萬平方米以下項目個數(shù)占比達75%。
作為城市發(fā)展的參與者與建設者，遠洋集團已布局城市更新領(lǐng)域多年，積極培育新的業(yè)績增長點。2020年，遠洋集團在深圳的4個舊改項目，貢獻了119億元的銷售額。2021上半年，遠洋集團共有4個項目在售，預計2022年會再推出3個在售項目，陸續(xù)為遠洋集團貢獻可觀的銷售額。
同期，遠洋集團在城市更新領(lǐng)域的拓展成果也頗為豐厚。如在1月，遠洋與重慶江北區(qū)政府簽署《長安三工廠片區(qū)城市更新項目合作框架協(xié)議》;3月，遠洋中標成都青白江公園城市有機更新項目，總實施面積約2538畝;5月，遠洋與長沙市天心區(qū)政府正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將積極推進在城市中心區(qū)城市更新等領(lǐng)域的合作。據(jù)2021中期業(yè)績披露，遠洋已簽約舊改項目近1800萬平方米，其中已轉(zhuǎn)化項目共7個，獲取舊改項目5個，未來將隨著項目進度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲。
截至2021年6月30日，遠洋總土地儲備約4658萬平方米，其中，二級開發(fā)土地儲備3796萬平方米，一級開發(fā)537萬平方米，已鎖定舊改項目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米人民幣7721元。
此外，遠洋在收并購合作方面獲得了長足進展。7月18日，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元平價獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。目前，遠洋已成立新運營管理平臺納入遠洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1700萬平米，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。下半年，該平臺可售資源約為330億元，華東、華中、華西區(qū)域占比80%。
分析人士指出，通過多渠道拿地，遠洋集團土地獲取能力和土地市場抗風險能力持續(xù)提升，在管理紅利時代更具長期競爭力。
穩(wěn)健財務，構(gòu)筑拿地良性循環(huán)
遠洋在土地市場穩(wěn)健拓展，不僅符合企業(yè)戰(zhàn)略需求，也是一家健康企業(yè)財務穩(wěn)健、現(xiàn)金流充沛的外在表現(xiàn)。畢竟，無論以何種方式獲取土地儲備，都需要真金白銀的支撐。據(jù)中期報告顯示，遠洋集團手持現(xiàn)金(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及受限制銀行存款)382.32億元，現(xiàn)金短債比1.6，資金安全度高。
當然，資金強監(jiān)管時代，作為一家穩(wěn)健房企，即便手持充足現(xiàn)金，也會在資金方面仍會保持審慎。注重開源節(jié)流，才是保持長期現(xiàn)金流充沛的正道。
因此，遠洋一直注重銷售回款能力提升，并利用低融資提前儲備企業(yè)未來發(fā)展所需資金，這也是遠洋在銷售之外的開源之法。中期報告顯示，2021年遠洋有多筆資金大動作，如1-2月成功發(fā)行人民幣60億PPN;4月成功發(fā)行5年期4億美元綠色債券;7月發(fā)行人民幣32億CMBN。
除此之外，依托金融機構(gòu)對遠洋集團信心，遠洋集團深化銀企戰(zhàn)略性合作，在授信額度獲取方面梅開二度：與招行、農(nóng)行等銀行分別簽署《按揭總對總戰(zhàn)略合作協(xié)議》，幫助企業(yè)持續(xù)獲取充足的按揭額度;與平安銀行(000001,股吧)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得平安銀行意向性授信人民幣300億元。截至2021年6月30日，遠洋集團擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元
2021年上半年，遠洋持續(xù)保持“三道紅線”均綠，金融機構(gòu)對遠洋充滿信心，遠洋融資成本也實現(xiàn)進一步下降。比如1-2月，遠洋成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個百分點，每年節(jié)省利息成本人民幣9,000萬元。
此外，節(jié)流對企業(yè)管理內(nèi)功也是深重考驗。遠洋集團以精細化管理增效降本，彰顯了企業(yè)深厚管理內(nèi)功。期內(nèi)遠洋毛利潤人民幣46.12億元，同比升3%。
充足的現(xiàn)金、再加上不斷提升的回款能力，共同構(gòu)筑了遠洋拿地端的良性循環(huán)。現(xiàn)金充足意味著遠洋集團能獲取更多的優(yōu)質(zhì)土地，而充足的土地儲備和不斷提升的回款能力，反過來推動銷售規(guī)模和回款額的進一步增長，從而為企業(yè)發(fā)展帶來充足的現(xiàn)金。2021下半年，遠洋集團可售資源約1800億元，為規(guī)模持續(xù)增長奠定了基礎。在變幻莫測的房地產(chǎn)行業(yè)中，遠洋集團以“長跑者”的姿態(tài)穩(wěn)健前行。
