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調(diào)控政策頻出疊加小陽春效應(yīng)逐漸減退 樓市行情分化顯著
在許多熱點(diǎn)城市，一路蒙眼狂奔的樓市，終于在2021年中出現(xiàn)了剎車跡象。
各方市場信息顯示，在各地祭出的新一輪強(qiáng)調(diào)控之下，深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市，均已出現(xiàn)降溫苗頭，盡管房價并沒有實(shí)質(zhì)性回調(diào)，但市場情緒已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地由熱轉(zhuǎn)冷。長三角、珠三角核心城市樓市表現(xiàn)整體較為突出，個別城市出現(xiàn)短期快速上漲行情后逐步企穩(wěn);而北方樓市景氣度整體較為低迷。
從去年中以來的不停漲，到今年中的不再漲，剛需購房者的心態(tài)亦從焦慮逐步回歸平靜。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在全方位調(diào)控政策的合力之下，疊加涉房信貸持續(xù)收緊，熱點(diǎn)城市樓市將步入一個新的平穩(wěn)期，剛需購房者也可能迎來從容買房好時光。
區(qū)域分化顯著 熱點(diǎn)城市降溫
調(diào)控政策頻出疊加小陽春效應(yīng)逐漸減退，樓市行情分化顯著。
日前，長春市住房保障和房屋管理局此前發(fā)通知表示：“近期，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。”
正在沖刺年中銷售任務(wù)的深圳地產(chǎn)開發(fā)人士在留意到類似消息之后，向第一財(cái)經(jīng)記者表示，主管部門并非不允許房價下降，而是意在防控樓市調(diào)整期，開發(fā)商推行返本銷售引發(fā)資金暴雷，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁予政府。
“開發(fā)商推行返本銷售，至少也說明項(xiàng)目很可能在當(dāng)?shù)赜龅搅虽N售受阻、去化困難，急需現(xiàn)金流回血。”該人士說，預(yù)計(jì)后續(xù)這類行為在樓市景氣度較低的城市，或者景氣度斷崖式下行的城市會愈趨多起來。
長春的市場，是樓市趨冷的城市的縮影，但在南方，一些城市仍然保持著一定的熱度。比如房價漲幅5月份繼續(xù)領(lǐng)跑一線城市的廣州，熱門區(qū)域的新房依然暢銷。受上半年限價政策影響，廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等熱度較高的板塊，目前均有在售樓盤精裝變毛坯，以規(guī)避限價政策對利潤的沖擊，且去化仍較為理想。
一北一南，正是樓市行情分化的集中體現(xiàn)。
國家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前5個月商品房銷售面積、銷售額再創(chuàng)歷史新高，分別同比增長36.3%、52.4%。區(qū)域之間銷售差異懸殊正在持續(xù)。其中，東部地區(qū)領(lǐng)跑各大區(qū)域，商品房銷售面積、銷售額分別同比增長42.5%、61.8%;東北地區(qū)銷售狀況墊底各大區(qū)域，商品房銷售面積、銷售額分別同比增長22.2%、22.3%。
事實(shí)上，城市間的分化的局面在2020年就有所體現(xiàn)。對比2020年各大機(jī)構(gòu)關(guān)于樓市交易規(guī)模、成交量、房價漲幅等排名，長三角、珠三角核心城市整體位列前列;北方樓市景氣度整體較為低迷。
以房價漲幅為例，貝殼研究院在關(guān)于2020年二手房房價排行榜單中，位列房價前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南京、蘇州等均分布在長三角、珠三角核心城市群。相較之下，房價下跌的以北方城市為主，TOP10中占據(jù)8席，諸如，廊坊、青島、濟(jì)南、鄭州等。
截至今年5月底，山東半島、京津冀房地產(chǎn)市場持續(xù)低位運(yùn)行的狀況仍表現(xiàn)顯著。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年5月，山東半島、京津冀持續(xù)低位運(yùn)行，新建住宅價格環(huán)比分別上漲0.25%、0.22%;珠三角、長三角繼續(xù)領(lǐng)漲各主要城市群，其新建住宅價格環(huán)比分別上漲0.41%、0.39%。
值得關(guān)注的是，與去年不同的是，盡管今年上半年的樓市繼續(xù)分化，但熱點(diǎn)城市卻火熱不再，市場降溫特征明顯。
以去年房價漲幅領(lǐng)跑全國的深圳為例，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70城房價漲跌幅指數(shù)表中，深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個月，月均環(huán)比上漲1%，這是首次出現(xiàn)下調(diào)。而在今年 1 月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。新房方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交套數(shù)環(huán)比下滑23.6%，成交面積環(huán)比下滑24.9%。新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)5個月在下滑了。目前，熱衷于一手房打新的深圳人，已經(jīng)不再“逢新必?fù)?rdquo;，部分新樓盤開盤去化低于去年市場火熱之時。
同樣，樓市逐步降溫的局面在東莞、杭州、寧波、南京、西安等多個核心城市均有所體現(xiàn)。
以成都為例，該市今年上半年祭出了“人房比”超3倍樓盤限售期限將變?yōu)?年，還發(fā)布201個小區(qū)二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制等調(diào)控升級舉措?？硕鹪诖饲皩Τ啥?021年(前4月)成交均價統(tǒng)計(jì)顯示，較2020年有2%以內(nèi)下降。
招商蛇口在成都的一位市場人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，去年末成都網(wǎng)紅樓盤搖號“打新”熱度高漲，土拍市場也屢創(chuàng)新高，前十的開發(fā)商均將成都視為年底沖刺銷售回款的核心城市，今年四月以來已逐漸感受到市場慢慢變冷。
“我們今年上半年在成都的推盤節(jié)奏相比去年下半年慢了一些，主要是市場已經(jīng)感受到了調(diào)控政策端傳導(dǎo)的壓力，也根據(jù)市場變化在做動態(tài)調(diào)整。”該人士表示，類似狀況在南京、泉州、佛山等地近期也有所顯現(xiàn)。
后市趨穩(wěn) 剛需上車時機(jī)到
與樓市悄然變化相伴的還有信貸額度的變化。
5月下旬至今，合肥、南京、廣州、武漢等多個熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)房貸利率上調(diào)、二手房貸申請難、放款周期延長的現(xiàn)象。
以廣州為例，多個銀行房貸從審批到發(fā)放，由早期的2-3月變?yōu)楫?dāng)前的4-6個月。部分銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的信貸額度都不一定能夠滿足。
在此之前的4月，廣州已經(jīng)發(fā)布樓市調(diào)控新政，提出通過人才政策新購買的住房，限售年限從兩年提高至三年;二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年等，以拉長交易期限、提升交易成本等給市場降溫。尤其是2020年房價漲幅領(lǐng)跑廣州的南沙區(qū)、黃埔區(qū)，受到新盤限價備案政策的影響，上半年新盤入市節(jié)奏有受到干擾，黃埔區(qū)新房庫存量已經(jīng)持續(xù)墊底
更多市場人士認(rèn)為，疊加新近的信貸收緊、后期熱門區(qū)域新盤入市增多等，廣州樓市情緒下半年將逐步回歸理性。
深圳、東莞、杭州等去年早于廣州熱起來的部分熱門城市已經(jīng)進(jìn)入橫盤期了，這也被認(rèn)為是剛需客上車的拐點(diǎn)時刻來臨。
比如深圳樓市東西區(qū)域交易分化的現(xiàn)象在今年一季度已經(jīng)開始顯現(xiàn)，龍崗、羅湖、鹽田三個東部區(qū)域二手房交易同比去年一季度增加;其他區(qū)域下降，其中寶安、南山、龍華三區(qū)降幅較大，這一趨勢仍在持續(xù)。尤其是總價低上車盤聚集的龍崗區(qū)4-5 月二手住宅交易占比最高 25%，該區(qū)域一直被視為深圳剛需客聚集的核心板塊。
深圳中原研究中心(6月20日-26日)監(jiān)測的業(yè)主報價數(shù)據(jù)顯示，絕大部分二手房業(yè)主已由叫價堅(jiān)挺，轉(zhuǎn)為小幅下調(diào)價格。但是更多市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實(shí)質(zhì)性變化，可能要看三季度的情況了。
就全國市場來看，后期政策環(huán)境將依舊偏緊，更多熱點(diǎn)城市或圍繞加強(qiáng)住房信貸管控力度、加碼熱點(diǎn)片區(qū)調(diào)控、發(fā)布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來熱點(diǎn)城市市場將逐步恢復(fù)理性，房價將更趨平穩(wěn)。
“三季度可能部分地段、學(xué)位等優(yōu)勢不顯著，堅(jiān)持不住的賣家會降價，類似于長三角、珠三角核心城市的剛需客，可以利用市場調(diào)整的契機(jī)，從容篩選心儀的房源。”深圳一家TOP3房企的營銷負(fù)責(zé)人說到。
銀行方面，央行數(shù)據(jù)顯示，5月以個人住房貸款為代表的居民中長期貸款增加4426億元，同比少增236億元，環(huán)比減少492億元，已連續(xù)兩個月下降。各地二手房貸額度緊張的局面，或仍將持續(xù)一段時間。
6月1日，在銀保監(jiān)會召開的新聞發(fā)布會上，統(tǒng)信部副主任劉忠瑞稱，銀保監(jiān)會將對新增涉房貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理,“對限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。”
上述深圳一家TOP3房企的營銷負(fù)責(zé)人也指出，去年領(lǐng)漲的熱門城市接下來將進(jìn)入樓市深度盤整期，剛需買房客可以更為從容地進(jìn)行房產(chǎn)交易，也需提前做好信貸端資格審查、放款周期趨長的心理準(zhǔn)備。
