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三巽控股“有志者事竟成” “四顧”港交所后擬于7月中旬上市

6月30日,安徽小房企三巽控股發(fā)布了全球發(fā)售公告,其發(fā)售價(jià)范圍在3.3港元-5.2港元之間,將于7月16日披露最終發(fā)售價(jià)等信息,同時(shí)預(yù)期股票于2021年7月19日開始買賣,股份代號(hào)為6611.HK。

三巽控股的資本市場之路可謂“有志者事竟成”。該公司曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所遞交招股書,但皆以失效告終;2021年4月30日,其第四度遞交上市申請(qǐng),如今最終得償所愿。

2018年-2020年間,三巽控股分別實(shí)現(xiàn)收入7.24億元、31.09億元、39.46億元,期間增幅為329.4%、26.9%。三巽控股表示,收入大幅增長主要源于交付物業(yè)的增加以及售價(jià)的增長。不過,收入的增加并未帶來利潤的必然增長,同期,該公司的歸屬股東凈利潤分別為5762萬元、4.42億元、3.67億元。

三巽控股的毛利率也經(jīng)歷了同樣的波動(dòng),從2018年的28.6%增長至2019年的31.5%,又再度跌至27%。對(duì)于2020年的此番下降,三巽控股稱,主要是由于四個(gè)新交付的項(xiàng)目毛利率下挫。

盈利能力尚待提高的同時(shí),三巽控股還存在過于依賴單一市場的現(xiàn)象。

截至2021年4月30日,三巽控股共有44個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目,覆蓋三個(gè)省的12個(gè)城市,總土地儲(chǔ)備約為430萬方米,其中,已竣工物業(yè)建面約為24萬方米,在建物業(yè)建面約為345萬方米以及作為未來發(fā)展物業(yè)的61萬方米。

具體來看,上述44個(gè)項(xiàng)目中,共有34個(gè)位于安徽省內(nèi),合計(jì)建面約為356.29萬方米,在三巽控股總土儲(chǔ)中占比約83%;其在江蘇南京、無錫共有9個(gè)項(xiàng)目,在山東泰安布局有1個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上,從土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目數(shù)量與布局的情況來看,三巽控股是一家十足微型房企??硕鹋兜匿N售數(shù)據(jù)顯示,2018年三巽全口徑銷售額為70.1億元,位列行業(yè)第173位;2019年增長至91.2億元,排名亦上升至167位;2020年,銷售額則實(shí)現(xiàn)102.3億元,但排名回落至173名。

規(guī)模較小也被認(rèn)為是此前影響三巽控股上市進(jìn)程的因素之一。諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師梁楠表示,幾年來房企上市的難度越來越大,對(duì)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況要求也愈加嚴(yán)格,三巽控股多次提交招股書才通過的原因還是由于企業(yè)自身實(shí)力不強(qiáng),且其規(guī)模也較為偏小,從而加大了公司上市的難度。

三巽控股此番上市募得的資金也將用于業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)張。招股書顯示,該公司預(yù)計(jì),假設(shè)發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售中位數(shù)股價(jià)4.25港元,則此次發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為6.206億港元,所得款項(xiàng)凈額中約60%,即3.724億港元,將用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建筑成本,即利辛鉑悅府、宿州靈璧清楓及寧陽鉑悅府;凈額的約30%,即1.862億港元,將用于土地收購,通過于安徽省及其計(jì)劃進(jìn)軍的安徽省周邊其他城市尋求及收購地塊或合適的并購機(jī)會(huì),增加土地儲(chǔ)備;剩余10%將用作一般營運(yùn)資金用途。

另外值得一提的是,在“三道紅線”中,引人矚目的并非三巽控股踩中紅線的“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”指標(biāo),而是未踩中紅線的凈負(fù)債率,截至2020年末,該指標(biāo)為-9.4%。

根據(jù)三巽控股披露的凈負(fù)債率公式,造成凈負(fù)債率為負(fù)的原因?yàn)橛?jì)息負(fù)債總額小于現(xiàn)金及銀行結(jié)余所致。據(jù)披露,截至2020年末,該公司的計(jì)息負(fù)債余額為20.96億元,現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為22.42億元;但后一項(xiàng)指標(biāo)中還包含約14.77億元的受限制現(xiàn)金。

接下來的業(yè)績成長,對(duì)三巽控股未來的市場表現(xiàn)較為關(guān)鍵,資本市場更為看重的是企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這也意味著,若此后未能獲得很好的成長,公司即便上市之后,股價(jià)也將面臨較大壓力。

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來,三巽控股這樣一家小型房企上市以后無法獲得太多的市場關(guān)注度,凝聚資源的能力也不會(huì)太強(qiáng),在整個(gè)地產(chǎn)板塊整體走弱的情況下融資能力也是有限的。

“不過,上市有利于提升公司的流動(dòng)以及規(guī)范、透明運(yùn)營,可以提升企業(yè)市場信用,并讓企業(yè)獲得更多的融資工具與手段,對(duì)企業(yè)而言整體上是利大于弊的。”柏文喜補(bǔ)充。

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