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成都首輪集中供地40宗含宅地塊全部成交 共計成交354.9億元
6月11日，持續(xù)五天的成都土拍落下帷幕，最終結(jié)果既有意料之中、也有意外之處。
受限房價、競地價、競自持等規(guī)則影響，成都首輪集中供地平均溢價率僅7%，40宗含宅地塊全部成交，建筑面積469萬平方米，共計成交354.9億元，平均樓板價12958元/平方米。溢價率被控制住，并未背離業(yè)內(nèi)此前的預(yù)判。
出乎意料的是，此次土拍的大得主并非行業(yè)龍頭，而是本土房企人居。這家公司獨自取地四宗，成為本輪供地的拿地王，成交金額共53億元。規(guī)模房企中，僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。
實際上，早在土拍前，成都官方便發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競買的主體資格審查辦法(試行)》，明確如果房企存在一些情況，將被納入競買資格限制名單，其中便包括踩中“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)。
上述辦法意味著，如果按2020年末數(shù)據(jù)計算，國瑞置業(yè)、首開股份、天譽置業(yè)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)、中國恒大、綠地控股、泰禾集團等9家房企無法參與成都市場的集中供地。該規(guī)定在22城中尚屬首例。
為控制土拍熱度，成都還設(shè)定了復(fù)雜的競拍條件。首輪40宗土地，均采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”，并“設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價+配建并自持固定體量租賃住房+設(shè)置土地最高限價+續(xù)競自持租賃住房面積比例”進行拍賣。
盡管房企對成都熱情不減，但在實際競拍中，高自持比例還是讓很多企業(yè)望而卻步。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，本次土拍超七成地塊觸及最高限價，平均自持租賃住房比例近20%，并有5宗地需要現(xiàn)房銷售。主城區(qū)如高新區(qū)、成華、青陽等自持租賃住房比例在20%以上，近郊的天府新區(qū)占比更是超過30%，郊區(qū)則較為溫和。
最終，本土國企、民企共競得21塊地，德商、人居等位列1-5月成都市流量榜TOP10的企業(yè)更是收獲頗豐。“成都大部分地塊競自持租賃住房比例較高，本土房企‘出手闊綽’也在情理之中，畢竟地緣優(yōu)勢、資金、人脈均占優(yōu)的情況下，運營操作空間更加大。”該機構(gòu)稱。
相較而言，龍頭房企在成都補倉力度較小。“華潤、萬科與龍湖等14家一線品牌房企拿地金額合計為136億元，占總成交金額38.3%;本土與中小規(guī)模房企拿地金額合計為218億元，占總成交金額61.7%。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。
值得注意的是，在限價及高自持比例下，房企在成都市場的利潤空間有所收窄。
潘浩表示，本次土拍中，武侯區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)樓面價分別同比上漲47%、48%與115%，三區(qū)新房限價各是22100元/平方米、23850元/平方米以及24450元/平方米，樓面價/新房限價均超60%，房企利潤空間被逐步抬升的地價侵蝕。
克而瑞也稱，對比可售樓板價來看，除去人才公寓地塊，本次土拍平均地價房價比接近0.7，主城區(qū)中高新、成華、青羊、金牛房地比達0.8以上，部分熱門地塊地房比更是接近0.9。投資窗口期縮短之下，一次性供應(yīng)大量土地未能減緩競爭激烈程度，競自持租賃住房比例更考驗房企運營能力。
