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辦好公司給購房人過戶 商辦房“放大招”逃避限購
雖然是商辦房，但能辦貸款;樓盤早已為購房人注冊好公司，只等過戶——在房山區(qū)綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱為“商辦限購令”的“3·26新政”如同一張廢紙。
2017年3月26日，北京對商辦房進(jìn)行限購：新建項(xiàng)目不得銷售給個人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現(xiàn)開發(fā)商為逃避限購協(xié)助購房人代辦公司問題，但伴隨住建部門嚴(yán)格執(zhí)法而基本銷聲匿跡。然而記者近期連續(xù)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今又有樓盤使出了更隱蔽的招數(shù)：不僅提前注冊好公司，甚至還可以辦貸款解決購房人的資金周轉(zhuǎn)問題。
逃避限購
辦好公司給購房人過戶
總價125萬元能買一套50平方米的房子，緊挨著房山大學(xué)城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫(yī)院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，銷售人員劉峰不斷向購房人拋出樓盤優(yōu)勢。
條件再誘人，也繞不過這一樓盤的天然“劣勢”：50年產(chǎn)權(quán)、商辦房。此前，商辦房被很多開發(fā)商包裝成“商住”。2017年本市發(fā)布3·26新政，出手對高溫不降、瘋狂炒賣的“商住”祭出限購令。
按政策，個人不再能購買新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，這條限制已被突破。
劉峰介紹，該項(xiàng)目由綠地集團(tuán)開發(fā)，目前由另一資方介入銷售，并已經(jīng)給房子注冊好了公司，每套房子都掛在不同的公司名下。“購房人簽約后，資方注冊的公司直接過戶給購房人，再由開發(fā)商配合購房人辦理正式網(wǎng)簽。”他說。
表面上繞來繞去的招數(shù)，實(shí)際上就是為規(guī)避限購。記者注意到，商辦房限購近兩年的時間里，住建部門不斷加大執(zhí)法檢查力度加以防范，但開發(fā)商依然“上有政策、下有對策”，不斷開發(fā)出新的規(guī)避措施。
最早，開發(fā)商在銷售商辦房時往往采取代辦公司的方式;這一方式迅速被住建部門制止后，房山區(qū)“金隅糖+”項(xiàng)目去年被發(fā)現(xiàn)以“沒有稅，無需注冊公司”等宣傳口徑對外銷售，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓公司，同時轉(zhuǎn)讓作為公司資產(chǎn)的對應(yīng)商品房;而今，綠地的招數(shù)也是如出一轍，但更為隱蔽。
能辦貸款
質(zhì)押股權(quán)只需3成首付
公司過戶與轉(zhuǎn)讓只是第一步。悅公館逃避限購的關(guān)鍵還在于能辦理貸款，這也是其最大賣點(diǎn)。
根據(jù)政策，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。
既然明令禁止貸款，為何悅公館可以松開口子?
“這和買商品房的房貸不一樣。”劉峰解釋，公司過戶給購房人后，房子也正式掛在了購房人擁有的公司名下，那購房人就可以用公司的名義向銀行申請質(zhì)押股權(quán)獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房貸首付還低;貸款年限最長20年，略短于房貸。
在北京過去和現(xiàn)在銷售的商辦項(xiàng)目中，這種貸款方式極為少見。對于貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經(jīng)與某知名銀行談妥貸款事宜。
對于購房人來說，這一購房及貸款方式真的靠譜嗎?本市一家知名房企負(fù)責(zé)人向記者解釋，這種公司抵押貸款的方式將讓購房人面臨著更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供;以公司名義購買了房產(chǎn)后，每年相關(guān)稅費(fèi)也將近5000元;此外，未來再上市的成本和難度也都會更大。
中介“幫忙”
我愛我家經(jīng)紀(jì)人暗中代理
商辦房在推銷給無資質(zhì)購房人的過程中，還有一方悄悄發(fā)揮力量。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售樓處和購房人之間牽線搭橋的，正是知名中介“我愛我家”。
有過看房經(jīng)歷的陳先生說，最初把綠地諾亞方舟悅公館項(xiàng)目推薦給他的，就是我愛我家的經(jīng)紀(jì)人。記者以購房人身份向我愛我家另一位經(jīng)紀(jì)人咨詢房產(chǎn)項(xiàng)目時，也被推薦了同一個項(xiàng)目。該經(jīng)紀(jì)人聲稱，這是我愛我家代理銷售的項(xiàng)目。
無論是開發(fā)商還是中介機(jī)構(gòu)，在銷售中都不能宣傳居住用途或逃避限購。擁有商辦最大存量的房山區(qū)曾啟動過為期一個月的專項(xiàng)整治行動，要求開發(fā)商和代理公司簽署承諾書，其中一條便是：不在售樓場所和其他媒介宣傳帶有“不限購、可注冊、豪裝、LOFT、買一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類房屋可以用于居住，不為個人規(guī)避商辦限購代辦工商注冊登記。
無獨(dú)有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛我家經(jīng)紀(jì)人張樂的推銷電話。這次也是推銷了一處低總價的商辦樓盤，位于順義南法信地鐵站旁，樓盤名為空港七號。
“總價100萬元就可以買一套，4.2米層高。”對于空港七號逃避限購的措施，張樂介紹，開發(fā)商幫助購房代辦公司，1.2萬元的代辦費(fèi)用中，開發(fā)商可以負(fù)責(zé)承擔(dān)1萬元;該樓盤雖然無法辦理貸款，但開發(fā)商還支持分期付款，購房時先付50%房款，之后再付50%房款。
在調(diào)查過程中，我愛我家經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者證實(shí)，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號等商住項(xiàng)目在我愛我家的對外網(wǎng)站上看不到，但經(jīng)紀(jì)人可以在內(nèi)網(wǎng)上看到。
“現(xiàn)在不稱呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛我家經(jīng)紀(jì)人張樂向記者坦言，經(jīng)紀(jì)人表面上不會跟購房人說“商辦房可用于居住”，但房子買回去誰又能管得了住不住。于是，限購令、承諾書也就成了表面文章。
