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短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降 二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域
記者從中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院獲悉，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2018年9月大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國住房市場(chǎng)的長期跟蹤研究，完成了2018年10月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》?！秷?bào)告》顯示，在諸多內(nèi)外因素的綜合作用下，一二線城市房價(jià)由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價(jià)漲速進(jìn)一步回落至接近于零的水平。《報(bào)告》認(rèn)為，短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。
《報(bào)告》顯示，一線城市房價(jià)由緩漲變?yōu)槲⒔怠?018年初以來，北京、深圳房價(jià)均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價(jià)累計(jì)上漲5.48%，深圳房價(jià)累計(jì)上漲2.97%，廣州房價(jià)累計(jì)上漲9.3%，只有上海房價(jià)累計(jì)下跌5.58%。一線城市中，北上深三城房價(jià)水平由以前的大體接近，到差距逐步拉開。雖然一線城市房價(jià)已經(jīng)得到有效控制，但是一線城市房價(jià)穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場(chǎng)扭曲程度較大。這主要具體表現(xiàn)在：在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動(dòng)了住房租金的快速上漲;一線城市整體進(jìn)入存量房市場(chǎng)，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進(jìn)，二手房換房交易時(shí)間長、成本高，造成二手房市場(chǎng)流動(dòng)性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。
與此同時(shí)，在各地政府嚴(yán)控住房投資投機(jī)、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、市場(chǎng)短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)也由漲轉(zhuǎn)跌。與2018年8月相比，9月準(zhǔn)一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.01%，漲速比上月回落0.22個(gè)百分點(diǎn)。除蘇州外，重慶、天津、杭州房價(jià)均環(huán)比下跌。9月準(zhǔn)一線城市房價(jià)中位數(shù)比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外，其余各城市房價(jià)中位數(shù)與上月相比變化較小。曾為全國房價(jià)第一的杭州，9月房價(jià)中位數(shù)為31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房價(jià)水平居準(zhǔn)一線城市第一，全國第七。準(zhǔn)一線城市中，重慶房價(jià)中位數(shù)最低，為14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。2017-2018年準(zhǔn)一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機(jī)需求溢出和三四線城市住房投資投機(jī)需求涌入有很大關(guān)系。房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)的迅速上漲，使得房價(jià)與現(xiàn)階段當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨矫摴?jié)。一旦住房投資投機(jī)需求萎縮或受到政策抑制，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)迅速下跌。天津房價(jià)在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價(jià)近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點(diǎn)二線城市房價(jià)也開始下跌，后期有可能復(fù)制天津、成都、廈門的房價(jià)走勢(shì)。
《報(bào)告》同時(shí)認(rèn)為，2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價(jià)格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價(jià)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房價(jià)漲速持續(xù)回落。同時(shí)，三四線城市商品住房雖然實(shí)現(xiàn)了快速出售去庫存，但在房價(jià)水平處于歷史高點(diǎn)的剌激下，住房庫存有望再度進(jìn)入攀升通道。已經(jīng)售出住房的利用效率低，存量空置現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。
值得注意的是，熱點(diǎn)城市住房租金由快速上漲到穩(wěn)中略降，租房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的相關(guān)法規(guī)制度欠缺。《報(bào)告》分析，2018年8月至9月房屋租金止?jié)q，主要受到各地政府對(duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響。但另一方面，住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規(guī)則欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護(hù)。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對(duì)不足城市的租金。
《報(bào)告》分析認(rèn)為，從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)住房市場(chǎng)觀望情緒;從政策面看，“房住不炒”的方略在各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對(duì)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式;從城市層級(jí)看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，受開發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫存變動(dòng)因素的影響較小，二三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力;從市場(chǎng)層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對(duì)二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價(jià)形成向下沖擊;從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，市場(chǎng)利率有所下降，預(yù)計(jì)首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會(huì)出現(xiàn)?；谝陨弦蛩鼐C合推測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。
對(duì)此，《報(bào)告》建議，一是堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期;二是建立完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源;三是加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。
