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降價(jià)后售樓處命運(yùn)：提前把值錢的東西搬走
國(guó)慶前夕我在文章里提出建議，現(xiàn)金流壓力大的房企，不妨率先降價(jià)，尤其是那些去化緩慢的項(xiàng)目。但我忘了提醒一句，降價(jià)后要做必要的安全防范措施。
結(jié)果，某知名房企的售樓處就因?yàn)榻祪r(jià)被砸了。這個(gè)位于某三線城市的項(xiàng)目，從原價(jià)10000元/平方米，降到7000元/平方米，引發(fā)部分前期業(yè)主的不滿，售樓處就遭了殃。還有媒體報(bào)道說，上海某項(xiàng)目，從每平方米35000元降至28000-26000元，降幅超過20%，于是一批業(yè)主也跑來“維權(quán)”抗議。
我可能也是杞人之憂。降價(jià)促銷的房企，即使是今年才開始做房地產(chǎn)，大概也聽說了2008年少數(shù)項(xiàng)目的售樓處因?yàn)榻祪r(jià)而被前期業(yè)主圍攻的事情。有了這些先例，地產(chǎn)商在現(xiàn)場(chǎng)總是要做些預(yù)案的，比如提前把值錢的東西搬走。
起先我還想表示同情，誰掙錢都不容易，何況是房子這么貴的商品。但轉(zhuǎn)念一想，你要是同情，就有縱容這種非理性行為的嫌疑。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的是要有契約精神。只要地產(chǎn)商沒有違反商品房買賣合同，遵守了政府部門的規(guī)定，它降價(jià)就是合法合規(guī)的。
我問了跑汽車的同事，今年車市怎么樣?回答是銷售情況很不好。稍微關(guān)心車子的朋友都知道，汽車降價(jià)是最正常不過的現(xiàn)象。你總不能因?yàn)樽蛱?0萬買到的車子今天降到27萬就去把4S店給砸了吧?莫非300萬的房子降價(jià)就應(yīng)該行為抗議?沒道理。
同樣，假設(shè)你在長(zhǎng)假前買入的股票，這幾天表現(xiàn)都很差，也沒聽說哪個(gè)散戶投資者不理智地跑到上市公司去砸人家的辦公室，最多在投資者互動(dòng)平臺(tái)說幾句風(fēng)涼話。
前些時(shí)候我還寫過，《道德失范處 法律來補(bǔ)位》，砸售樓處這種行為，明顯是違反《治安管理處罰法》，應(yīng)該依法處置，以防止這種非理性行為被仿效。
因?yàn)?，我仍然?jiān)持建議，現(xiàn)金流緊張的房企，對(duì)那些去化慢的項(xiàng)目還是要降價(jià)促銷。不能被所謂砸售樓處的行為給嚇住了。另外一方面，只要企業(yè)的做法合法合規(guī)，有關(guān)部門就應(yīng)該保障企業(yè)的正當(dāng)利益，包括提供司法救濟(jì)和安全保障。
聰明如你已經(jīng)猜出來了，我當(dāng)然不只是想說地產(chǎn)商如何保護(hù)自己的售樓處。
我比較反感那種聳人聽聞的自媒體標(biāo)題，動(dòng)不動(dòng)說什么暴跌、腰斬。有些文章，總喜歡用區(qū)域內(nèi)的最高價(jià)，與現(xiàn)在的最低價(jià)來比較，得出所謂暴跌的結(jié)論。此輪調(diào)控之前，某個(gè)樓盤賣到了8萬，現(xiàn)在同區(qū)域的另一個(gè)樓盤，政府審批的備案價(jià)只準(zhǔn)賣6萬，然后你說它降價(jià)25%，不對(duì)吧。有的樓盤前期精裝修賣5萬，改為毛坯后只賣4.5萬，嚴(yán)格說來也不叫降價(jià)。
關(guān)于降價(jià)，還有一種有意無意的擔(dān)憂，說是房子降幅過大，會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)包括銀行。我個(gè)人的觀點(diǎn)是，如果房?jī)r(jià)降幅在30%以內(nèi)，根本不用擔(dān)心。記得多年前房地產(chǎn)短暫低迷時(shí)銀行系統(tǒng)曾經(jīng)做過測(cè)試，降幅30%對(duì)不良率的影響完全可控——你相不相信是另一回事。
曾有專家以房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)為據(jù)，稱房地產(chǎn)下行會(huì)影響經(jīng)濟(jì)。上一輪調(diào)控時(shí)，某位專家還寫了一篇要求放松調(diào)控的萬言書呢。如今，國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，你是不是更有理由說要放松調(diào)控，重彈房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老調(diào)子?
我愿意再次引用7月31日中央政治局會(huì)議的內(nèi)容：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。請(qǐng)注意，這已經(jīng)是中美貿(mào)易出現(xiàn)重大摩擦背景下的提法。
十九大提出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，我個(gè)人對(duì)此的理解就是，以房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的思路已被決策層摒棄。國(guó)際形勢(shì)再?gòu)?fù)雜，也要堅(jiān)持“以我為主”，按照我們自己的戰(zhàn)略、自己的節(jié)奏來推動(dòng)改革開放。如果經(jīng)濟(jì)一出現(xiàn)波動(dòng)就想到房地產(chǎn)這根拐棍，那就不要談什么結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。
我之所以不厭其煩地提及宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)際背景，是想提醒地產(chǎn)界，別再受某些言論的蠱惑，抱著國(guó)家會(huì)放松調(diào)控，給房地產(chǎn)注水救經(jīng)濟(jì)的幻想。房地產(chǎn)行業(yè)也要按照自己的節(jié)奏來發(fā)展。什么樣的節(jié)奏?一言以蔽之，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
房地產(chǎn)企業(yè)也有自己的節(jié)奏。但企業(yè)的節(jié)奏，要服從、跟隨行業(yè)、國(guó)家的大節(jié)奏。很多企業(yè)害怕被擠出去，制定了相當(dāng)激進(jìn)的擴(kuò)張計(jì)劃，幾年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)多少千億的目標(biāo)。2018年的銷售任務(wù)基本是根據(jù)2016-2017年的節(jié)奏制定出來的。
我跟不少朋友談起，都說此輪調(diào)控是史上最嚴(yán)厲，但過去兩年，商品房銷售量、銷售額、房?jī)r(jià)，統(tǒng)統(tǒng)創(chuàng)新高，請(qǐng)說實(shí)話，你覺得這樣子正常么?別的不說，投資投機(jī)需求被嚴(yán)格限制，意味著有資格買房的人減少了，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲又抬高了剛需門檻，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整遲早要到來的，只是晚了一點(diǎn)時(shí)間而已。
我們一些房地產(chǎn)從業(yè)人員，過慣了房子剛推出就被哄搶一光的“好日子”，現(xiàn)在，只是房子賣得慢一點(diǎn)，去化率低一點(diǎn)，就受不了，大叫什么“冬天來了”。往其他很多行業(yè)瞧瞧，房地產(chǎn)的日子已經(jīng)算很好了，別不知足。
樓市的基調(diào)是穩(wěn)定發(fā)展，目前也看不到房地產(chǎn)大起大落的跡象。全國(guó)數(shù)以萬計(jì)的項(xiàng)目，現(xiàn)在還只是極少數(shù)在降價(jià)。即使四季度降價(jià)面擴(kuò)大，也正常。我還跟地產(chǎn)界的朋友說，別自己嚇唬自己，往前看，房地產(chǎn)還有好長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期，短期的波動(dòng)、調(diào)整，真不算什么。
