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萬(wàn)科喊出的“活下去”，提醒房企要跟上市場(chǎng)變化
中國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)之一的萬(wàn)科，日前召開(kāi)的2018年秋季例會(huì)(內(nèi)部會(huì)議)引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。由于會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)的一張照片廣為傳播，這次會(huì)議迅速成為中國(guó)房地產(chǎn)界的熱點(diǎn)事件。
在這張照片上，整個(gè)會(huì)場(chǎng)的墻壁幾乎已被碩大的標(biāo)語(yǔ)牌包圍，上面無(wú)一例外地印著“活下去”三個(gè)大字，配以標(biāo)語(yǔ)牌通紅的底色，十分醒目，給觀者帶來(lái)十分震撼的感受。
萬(wàn)科在內(nèi)部例會(huì)上以“活下去”為號(hào)召，無(wú)非是用一種悲情文化來(lái)激發(fā)企業(yè)管理者和員工的危機(jī)感，算是萬(wàn)科內(nèi)部的一種企業(yè)文化。但是，由于這簡(jiǎn)單的三個(gè)字直接地觸碰到了房地產(chǎn)行業(yè)最近所面臨的危機(jī)，因此一下子觸發(fā)了業(yè)界內(nèi)外的強(qiáng)烈共鳴。
實(shí)際上，就萬(wàn)科公司內(nèi)部而言，它最近幾年雖然已經(jīng)從銷售第一的寶座上跌落，但仍然可以被稱為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的翹楚。以萬(wàn)科今年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科上半年的銷售額達(dá)到3047億元，持有現(xiàn)金1595億元。在所有房地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有幾家能夠像萬(wàn)科這樣實(shí)力雄厚的。
萬(wàn)科雖然是深圳的一家房企，但它早已走出深圳，市場(chǎng)遍布全國(guó)。它開(kāi)發(fā)的很多樓盤(pán)房型精致、漂亮，很能迎合年輕白領(lǐng)的心理需求。它在很多城市的樓盤(pán)居于城市邊緣，既滿足了地方政府?dāng)U大城市版圖的要求，也可以滿足財(cái)力并不很雄厚的年輕白領(lǐng)的購(gòu)房需求。因此，萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直以良好的形象出現(xiàn)在公眾面前。自然，它也得到了更多的市場(chǎng)資源，保證了企業(yè)的蓬勃發(fā)展。此外，萬(wàn)科的售后服務(wù)也成為它的一個(gè)樣板，彌補(bǔ)了樓盤(pán)地理位置偏遠(yuǎn)給業(yè)主帶來(lái)的不便，這也使萬(wàn)科的樓盤(pán)在銷售上較其他開(kāi)發(fā)商更受歡迎。
但是，近來(lái)萬(wàn)科在部分三四線城市開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，由于市場(chǎng)趨冷，其銷售并不樂(lè)觀。就在這次例會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮指出了問(wèn)題的嚴(yán)重性，2018年已經(jīng)過(guò)去四分之三，但公司年初計(jì)劃的全年6300億元回款卻還沒(méi)有完成一半。這個(gè)回款目標(biāo)用郁亮的話來(lái)說(shuō)，“是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障”。萬(wàn)科應(yīng)該感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)走冷的壓力，故而會(huì)發(fā)出這樣的呼喊。
最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一直在不間斷地向縱深發(fā)展。今年7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出，要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。為此，各地都進(jìn)一步強(qiáng)化了原有的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，房?jī)r(jià)上漲面臨越來(lái)越大的壓力。
在這種形勢(shì)下，從總體上來(lái)看，我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了分化，即一線城市和沿海熱點(diǎn)城市的商品房仍然搶手，新上市樓盤(pán)往往一搶而空，房?jī)r(jià)仍然能夠溫和上漲。而更多的內(nèi)地二三線城市，包括一些內(nèi)地省會(huì)城市，房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)失去了推動(dòng)力，開(kāi)始出現(xiàn)了滯漲甚至下跌。這種情形在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的全國(guó)70城市房?jī)r(jià)變動(dòng)統(tǒng)計(jì)中可以清晰地看到。
萬(wàn)科畢竟是一家在房地產(chǎn)市場(chǎng)上摸爬滾打了20多年的老牌房企，已經(jīng)養(yǎng)成了一種高度靈敏的市場(chǎng)嗅覺(jué)。因此，它以這種敏銳的嗅覺(jué)感應(yīng)到了市場(chǎng)的信號(hào)，并且以此來(lái)提高員工的危機(jī)感，激勵(lì)他們的斗志。對(duì)于更多的實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如萬(wàn)科的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始收縮，特別是房?jī)r(jià)漲勢(shì)開(kāi)始趨于平淡的時(shí)候，確實(shí)需要考慮是否能夠“活下去”的問(wèn)題了。
萬(wàn)科這一聲“活下去”的呼喊迅速引起業(yè)界的強(qiáng)烈反應(yīng)，只是因?yàn)檫@一聲呼喊觸到了業(yè)界共同面臨的痛處。如果說(shuō)萬(wàn)科是房地產(chǎn)森林里的一只老虎的話，這個(gè)“百獸之王”的一聲吼叫，引起整個(gè)房地產(chǎn)森林的集體恐慌也是可以理解的。
不過(guò)，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，住房是長(zhǎng)期存在的一個(gè)客觀需求，即使有朝一日萬(wàn)科真的活不下去了，市場(chǎng)也不會(huì)因此而崩塌。只是我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，錯(cuò)誤地?fù)?dān)當(dāng)了地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，導(dǎo)致市場(chǎng)的投資投機(jī)功能蓋過(guò)了居住功能，房?jī)r(jià)上漲成為擋不住的洪流。
如今，在中央明確了“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)后，投資投機(jī)勢(shì)力基本被清掃出市場(chǎng)，住房開(kāi)始向滿足居民住房和改善需求的方向靠攏。這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須順應(yīng)市場(chǎng)的這種變化，誰(shuí)更能主動(dòng)地適應(yīng)這種變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，誰(shuí)就能占有市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。
在中國(guó)長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)暴漲過(guò)程中，房地產(chǎn)投資成了最有“錢(qián)景”的一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)也成為一個(gè)最有價(jià)值的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的效益遙遙領(lǐng)先于各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，在中國(guó)的富豪排行榜上，房地產(chǎn)企業(yè)老板在很多年內(nèi)都幾乎包攬了前十席，這是一種極不正常的情況，即使是在西方國(guó)家也是很少見(jiàn)的。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控的深入開(kāi)展促使房?jī)r(jià)逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)也在向預(yù)期的目標(biāo)轉(zhuǎn)化。那么，房地產(chǎn)企業(yè)也需要轉(zhuǎn)換思路才能生存下去。這種思路轉(zhuǎn)換首先應(yīng)該改變房地產(chǎn)是暴利行業(yè)的錯(cuò)誤觀念。從本質(zhì)上說(shuō)，住房是人類一種剛性的基本生活需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)更多地體現(xiàn)出社會(huì)責(zé)任，那種以犧牲購(gòu)房者一輩子的幸福來(lái)贏取開(kāi)發(fā)商的暴利的現(xiàn)象，實(shí)際上已經(jīng)背離了房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本屬性。因此，在中央明確了“房住不炒”的目標(biāo)并采取各種強(qiáng)硬措施堵住投資投機(jī)勢(shì)力進(jìn)入市場(chǎng)的通道以后，在舊有模式下運(yùn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的危機(jī)實(shí)際上已經(jīng)產(chǎn)生了。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想在正在變化的市場(chǎng)上“活下去”，就必須轉(zhuǎn)變?cè)械钠髽I(yè)生存模式，要準(zhǔn)備迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)。
其實(shí)，此次喊出“活下去”口號(hào)的萬(wàn)科，早已在這方面有所行動(dòng)。郁亮曾在多元化經(jīng)營(yíng)策略上作出過(guò)試探，因前任董事長(zhǎng)王石的反對(duì)而未能全面展開(kāi)。萬(wàn)科在早期曾經(jīng)是一家貿(mào)易企業(yè)，后來(lái)也從事過(guò)超市等經(jīng)營(yíng)，最近一二十年專注于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于它來(lái)說(shuō)算是踏準(zhǔn)了節(jié)拍，是成功的。而當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)變化的時(shí)候，萬(wàn)科是否能夠像當(dāng)年一樣站在市場(chǎng)的前列，這是一個(gè)需要認(rèn)真觀察的命題。
萬(wàn)科在經(jīng)歷了前兩年寶能挑起的股權(quán)之爭(zhēng)后出現(xiàn)了很大的變化，深圳地鐵已經(jīng)成為它的控股大股東。但到目前為止，我們還沒(méi)有看見(jiàn)這個(gè)新任股東對(duì)萬(wàn)科的影響，這與前兩年在“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”中王石給投資者開(kāi)出的承諾有點(diǎn)不一樣。另一方面，萬(wàn)科發(fā)出的“活下去”的悲情呼喊，實(shí)際上也是對(duì)深圳地鐵的拷問(wèn)。萬(wàn)科現(xiàn)在在郁亮的執(zhí)掌之下，是否會(huì)重啟曾經(jīng)中斷的多元化經(jīng)營(yíng)模式，這也是一個(gè)需要認(rèn)真觀察的命題。
