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中小房企排隊(duì)“上車”資本市場
進(jìn)入9月中下旬，先后有兩家來自長三角的房企在港交所遞交了招股說明書。
今年以來，中小型房企密集開啟了赴港上市之旅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、銀城國際、德信地產(chǎn)等近10家房企正式在香港上市或遞交上市申請。此外，起源于浙江溫州的中梁地產(chǎn)也在醞釀上市計(jì)劃，目前交表時(shí)間未定。
近期遞交上市申請的房企，共性頗多：銷售規(guī)模大多偏小，近兩年來開啟了規(guī)模擴(kuò)張的步伐，均提出了千億甚至更為激進(jìn)的發(fā)展目標(biāo);與此同時(shí)，這些房企的負(fù)債率居高不下，面臨較大的償債壓力。
“在目前內(nèi)地融資環(huán)境較為艱難的時(shí)刻，透過境外上市集資，未嘗不是一個(gè)好的方式。”香港股票分析師協(xié)會副主席潘鐵珊對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析說。
某種程度而言，在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的環(huán)境下，上市成了這些小型房企的“救命稻草”。
規(guī)模擴(kuò)張
從體量看，此輪謀求上市的房企都屬于“小個(gè)頭”，以區(qū)域型房企為主，卻也都跟風(fēng)喊出了500億甚至千億目標(biāo)。
近日，江蘇房企銀城國際遞交招股書。招股書顯示，截至2018年6月30日，銀城擁有土地儲備面積僅為328.6萬平方米。根據(jù)克而瑞排行榜，銀城2017年合約銷售額為49億元，排名第194位。
銀城的大本營在南京，其絕大部分業(yè)績收入也來自于南京、無錫等個(gè)別城市，但銀城的野心并不小。今年銀城提出沖刺200億元的銷售規(guī)模，三到五年內(nèi)沖擊500億元。但是，在樓市下行的2018年要實(shí)現(xiàn)超過4倍的業(yè)績增長，絕非易事。
浙江本土房企德信地產(chǎn)9月18日也遞交了招股書。招股書顯示，2015年—2017年，該公司銷售收入分別為56.9億元、69.8億元、65.5億元，截至2018年6月30日，其土地總儲備面積為636.26萬平方米?？硕鹋判邪耧@示，德信地產(chǎn)2017年銷售額265.1億元，排在69名。
今年年初，德信地產(chǎn)提出了2018年實(shí)現(xiàn)350億、2021年實(shí)現(xiàn)千億的銷售計(jì)劃。
“從目前上市名單看，很多都是這一波市場崛起下的相關(guān)房企。江浙這兩年地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，自然容易帶來此類企業(yè)業(yè)績成長。而且從此類企業(yè)的發(fā)展來看，未來通過上市，也可以實(shí)現(xiàn)力爭上游的效應(yīng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
在銀城和德信之前，大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)等小型房企也早已遞交了招股書。
招股書顯示，2015年-2017年，大發(fā)地產(chǎn)物業(yè)銷售收入分別為6.035億元、5.757億元和43.2億元。盡管目前體量很小，大發(fā)地產(chǎn)還是喊出了“沖擊千億以及五年達(dá)到3000億”的宏偉目標(biāo)。
同樣在今年5月份遞交招股書的美的置業(yè)，上市推進(jìn)動作比大發(fā)地產(chǎn)更快。據(jù)悉，美的置業(yè)將在10月11日正式掛牌，預(yù)計(jì)發(fā)售1.8億股，每股作價(jià)17 -21.5港元，集資最多38.7億港元。根據(jù)招股書，2015年-2017年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合增長率高達(dá)113.7%。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，香港市場這兩年針對IPO給予的便利相對較多，上市速度快，很多房企都會選擇到香港上市，“從上市的原因來看，也可以看出很多企業(yè)的焦慮。如果不上市，房企會面臨很多壓力，品牌影響力也難以做大。而上市能夠開拓融資機(jī)會，也是提升企業(yè)品牌的重要因素。”
融資壓力
在融資難的背景下，中小房企普遍高負(fù)債壓頂，赴港上市、拓寬融資渠道成了它們?yōu)閿?shù)不多的選擇。
從已遞交上市申請的企業(yè)披露的材料看，這些房企普遍因高杠桿擴(kuò)張而急需資金輸血，財(cái)務(wù)狀況也并不樂觀。
招股書顯示，2015年-2017年，銀城的凈負(fù)債率為130%、218.7%、226%，一路走高。
德信的凈資產(chǎn)負(fù)債率同樣居于高位。招股書顯示，2015年-2017年，德信的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其凈負(fù)債率為192.6%。德信方面也表示，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在較高水平，主要與公司的業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，致使外部借款增加所致。
大發(fā)地產(chǎn)過去三年的凈資產(chǎn)負(fù)債 率 分 別 為 196.5%、150%和269.8%，此外，其經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為-7.92億、8.55億元、-23.93億元，三年內(nèi)有兩年凈現(xiàn)金流為負(fù)。
高負(fù)債之下，大發(fā)的盈利水平也并不顯眼。根據(jù)招股書，過去三年大發(fā)地產(chǎn)的毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%，純利潤率分別為7.9%、3.3%、3.4%，均低于行業(yè)平均水平。
根據(jù)美的置業(yè)的招股書，2015年-2017年，其凈負(fù)債率分別為622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率為181.4%。此外，其債務(wù)結(jié)構(gòu)也有待優(yōu)化，報(bào)告期內(nèi)，少于1年期的債務(wù)高達(dá)627.05億元;1-2年的債務(wù)額度139.65億元;2-5年的債務(wù)額度190.1億元。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，中小型房企急于上市一方面確實(shí)是為了緩解資金壓力，但并不一定會受到資本市場的認(rèn)可。
