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房貸提前還款正開(kāi)啟：理財(cái)收益率向左 房貸利率向右
不過(guò)，與近期銀行理財(cái)收益率做對(duì)比，對(duì)于房貸利率享受了九三折和更低折扣優(yōu)惠的購(gòu)房人而言，提前還款并不劃算
理財(cái)收益率向左，房貸利率向右——這已經(jīng)是購(gòu)房人不得不面對(duì)的日常。
對(duì)很多購(gòu)房人而言，手頭的閑錢(qián)是提前還貸還是先行理財(cái)經(jīng)常是其“甜蜜的煩惱”。如今，天平的一邊是商貸利率持續(xù)數(shù)月上漲，另一邊則是理財(cái)產(chǎn)品收益率持續(xù)下降，于是更多購(gòu)房人開(kāi)始糾結(jié)。
《證券日?qǐng)?bào)》記者就此將近期按揭貸款利息和銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率做了對(duì)比，并咨詢(xún)了多家銀行的客戶(hù)經(jīng)理尋求建議。
房貸利率超銀行理財(cái)收益率
數(shù)據(jù)顯示，上周銀行理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年化收益率為4.57%，已創(chuàng)去年10月以來(lái)最低收益水平，“寶寶”類(lèi)產(chǎn)品平均七日年化收益率為3.08%，也跌至2017年以來(lái)的最低收益水平。
融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上周(9月14日-9月20日)銀行理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行量共2422款，較上期增加了20款;平均預(yù)期年化收益率連續(xù)3周下跌，創(chuàng)去年10月初以來(lái)最低收益水平。
從不同銀行類(lèi)型來(lái)看，外資銀行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.72%，排名第一位;城商行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.70%，緊隨其后;股份制銀行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.60%;農(nóng)信社與農(nóng)村合作銀行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.55%;農(nóng)商行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率4.50%;國(guó)有銀行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.40%。其中，外資行收益率并不穩(wěn)定，這主要與其發(fā)行的結(jié)構(gòu)性理財(cái)占比有關(guān)。
同時(shí)，繼9月12日重啟逆回購(gòu)以來(lái)，央行連續(xù)放水，9月17日再次2650億元1年期MLF操作，6天累計(jì)凈投放達(dá)5950億元，市場(chǎng)利率持續(xù)走低，幾乎各期限shibor利率都降至年內(nèi)最低水平，且與年初和年中相比均有很大跌幅。臨近季度末，銀行間資金面并未出現(xiàn)緊張的狀況，9月份最后一周銀行理財(cái)收益率也很難出現(xiàn)季末反彈現(xiàn)象。
在“寶寶類(lèi)”產(chǎn)品方面，上周(9月14日-9月20日)74只互聯(lián)網(wǎng)寶寶產(chǎn)品的平均七日年化收益率為3.08%，較上一期下跌了0.17個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)11周下跌，創(chuàng)近兩個(gè)月最大跌幅，這也是2017年以來(lái)的最低收益率水平。
《證券日?qǐng)?bào)》記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果京城購(gòu)房人是在去年下半年獲批的首套房按揭貸款，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，實(shí)際利率為5.145%;如果是在近期獲批的按揭貸款，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，實(shí)際利率為5.39%。也就是說(shuō)，如果有了閑錢(qián)，在資金滾動(dòng)理財(cái)、不出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間空檔期的前提下，投資銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率追不上房貸的利率。
家住北京朝陽(yáng)區(qū)的李先生對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“之前一直配置部分銀行理財(cái)產(chǎn)品和部分P2P產(chǎn)品，今年銀行理財(cái)收益率大幅下降，P2P也風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，我的投資策略回歸保守，發(fā)現(xiàn)銀行理財(cái)利率太低了，連房貸利率都比不上，近期想提前還貸。”
李先生并非個(gè)例，在北京工作的王女士告訴本報(bào)記者：“前段時(shí)間有其他城市針對(duì)房貸不滿(mǎn)5年，提前還款的客戶(hù)收取違約金，我過(guò)兩年有置換需求，怕到時(shí)候北京也出臺(tái)類(lèi)似政策，再加上現(xiàn)在理財(cái)收益率也不高，留在手里也收益不多，考慮提前還款。”
北京市朝陽(yáng)區(qū)某國(guó)有大行網(wǎng)點(diǎn)的客戶(hù)經(jīng)理告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“近期咨詢(xún)提前還款的客戶(hù)確實(shí)不少，不過(guò)咨詢(xún)后真正提前還款的客戶(hù)并沒(méi)有那么多。確實(shí)有很多客戶(hù)看到投資收益比較低，開(kāi)始考慮提前還款。”
部分銀行提前還款收手續(xù)費(fèi)
《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢(xún)多家銀行了解到，辦理提前還款，貸款人有可能需要支付違約金。同時(shí)，本報(bào)記者了解到，每家銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，甚至即使同一家銀行的不同支行，操作也有細(xì)微不同。
以某國(guó)有大行為例，該行規(guī)定，貸款不滿(mǎn)一年提前還款的，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿(mǎn)一年后提前還款，則不收取任何違約金，同時(shí)，提前還貸的數(shù)額必須是1萬(wàn)元的整倍數(shù)。
某股份制銀行則規(guī)定，貸款不滿(mǎn)一年提前還款，收取最高不超過(guò)六個(gè)月利息違約金(按照提前還款日的貸款利率計(jì)算)。貸款滿(mǎn)一年后提前還款，則不收取違約金。
還有部分銀行的規(guī)定更加細(xì)化，例如，某國(guó)有大行規(guī)定，貸款不滿(mǎn)1年提前還款，收取提前還款額的3%作為違約金;貸款1年-2年提前還款，收取提前還款額的2%;貸款2年-3年提前還款，收取提前還款額的1%。
某外資行則規(guī)定，貸款后1年-2年內(nèi)提前還款(一次全部還完)，銀行將收取本金的2%人民幣(最低20000元)作為違約金;2年-3年之內(nèi)提前還款，銀行將收取本金的1%人民幣(最低10000元)作為違約金;3年之后，無(wú)違約金;如果是部分提前還款：貸款后1年-2年之內(nèi)，銀行將收取還款額的2個(gè)月的利息作為違約金(最低4000元);2年之后，無(wú)違約金。
一般來(lái)講，商業(yè)銀行收取違約金的期限不會(huì)超過(guò)3年(還貸期限)，期限過(guò)后，違約金會(huì)取消或逐漸減少。
此外，依據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶(hù)要提前一周到三個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)，且約定好還款日期。而后依照約定的日期，攜帶身份證、與銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫(xiě)還貸申請(qǐng)表與提前還貸協(xié)議，并依照銀行的要求，把需要還貸的款項(xiàng)存到貸款人扣繳貸款本息的賬戶(hù)上，銀行自動(dòng)扣收。當(dāng)然也有銀行可以隨到隨還。
值得一提的是，在《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢(xún)過(guò)程中，多位銀行工作人員建議，與近期銀行理財(cái)收益率做對(duì)比，對(duì)于房貸利率享受了九三折和更低折扣優(yōu)惠的購(gòu)房人而言，提前還款并不劃算。(記者 劉萌)
