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樓市成限競(jìng)房主場(chǎng) 改善盤(pán)為稀缺品
“截至9月11日，北京限競(jìng)房進(jìn)入賣(mài)不完的時(shí)期，網(wǎng)簽僅12%，實(shí)際平均賣(mài)出不足4成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京青年報(bào)記者。
在北京嚴(yán)格的調(diào)控下，限競(jìng)房遭遇淡市。截至日前，北京合計(jì)有16個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得18期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源9038套，達(dá)到了93.5萬(wàn)平方米(另外還有超過(guò)30萬(wàn)平方米車(chē)位等配套)。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，只有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計(jì)網(wǎng)簽只有1089套，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有12%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷(xiāo)售，市場(chǎng)已經(jīng)入市的這16個(gè)項(xiàng)目，平均去化也不足4成。另有數(shù)據(jù)顯示，北京每新推10套新房，其中5套是限競(jìng)房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。這就意味著，在未來(lái)一段時(shí)期，限競(jìng)房將展開(kāi)白熱化競(jìng)爭(zhēng)，而另一方面，超過(guò)90平方米以上的改善型樓盤(pán)將會(huì)越來(lái)越稀缺。
買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)心理受挫限競(jìng)房也在打折賣(mài)
一份來(lái)自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱(chēng)，8月購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落，其中，購(gòu)房者信心指數(shù)為98.4，環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。69.1%的購(gòu)房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲。因此，如今能有買(mǎi)房意愿的購(gòu)房人是真正的需求者，而他們面對(duì)的將是任意挑選的限競(jìng)房市場(chǎng)，有專(zhuān)家指出，目前樓市已經(jīng)到了“粥多僧少”的地步。
這種心理變化迅速被開(kāi)發(fā)商抓住，搶客戶(hù)成為所有樓盤(pán)的第一要?jiǎng)?wù)。幾位北京房地產(chǎn)知名營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，“去年年底的時(shí)候，雖然預(yù)感今年的市場(chǎng)將變成一個(gè)限競(jìng)房為主的戰(zhàn)場(chǎng)，但起碼還很樂(lè)觀?；谶^(guò)往對(duì)價(jià)格工具的認(rèn)知，限競(jìng)房低于同區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的特性，雖然打掉了開(kāi)發(fā)商相當(dāng)部分的利潤(rùn)預(yù)期，但是，卻吊起去化速度的胃口，這個(gè)邏輯順理成章，既然舍掉了很多利潤(rùn)，去化速度總該沒(méi)問(wèn)題吧?按照當(dāng)時(shí)的想法，如此邏輯一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。”
“但到了今年面對(duì)現(xiàn)實(shí)才發(fā)現(xiàn)，一，限競(jìng)房遲遲拿不到證，本來(lái)預(yù)計(jì)最遲三四月份就能取證，而且營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)都是按照這個(gè)節(jié)奏去推廣、蓄客，但結(jié)果是有的證直到現(xiàn)在還沒(méi)有取得。好容易積蓄的客源，被之前開(kāi)盤(pán)的限競(jìng)房給搶走了，還有就是被二手房市場(chǎng)分流走了。二，同樣都是限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)的產(chǎn)品，無(wú)論是戶(hù)型還是面積，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是贈(zèng)送，基本每個(gè)項(xiàng)目都差不多，買(mǎi)房人選擇余地大，就造成了誰(shuí)的性?xún)r(jià)比高、誰(shuí)的優(yōu)惠力度高，誰(shuí)就能勝出。但從目前狀況看，眼下沒(méi)有誰(shuí)是絕對(duì)贏家。”該營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)該人士透露，由于之前的樂(lè)觀，很多限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商預(yù)期開(kāi)盤(pán)入市清掉80%的項(xiàng)目房源，迅速完成回款，因?yàn)橄薷?jìng)房利潤(rùn)不高甚至不賺錢(qián)，快速現(xiàn)金流是唯一的邏輯。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售和最初蓄客周期的重合度，連1/5都不到。蓄客周期超過(guò)三個(gè)月不能開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，客戶(hù)一定流失，這是銷(xiāo)售界的規(guī)律，現(xiàn)在還有越來(lái)越縮短的態(tài)勢(shì)。
這種市場(chǎng)邏輯還包含著一個(gè)外部性的因素：限競(jìng)房項(xiàng)目入市的節(jié)奏，不是商品房時(shí)代的“接續(xù)式”，而是限競(jìng)房項(xiàng)目的“集中式”。商品房時(shí)代，項(xiàng)目是幾個(gè)接著幾個(gè)入市，但限競(jìng)房項(xiàng)目為主的時(shí)代，節(jié)奏變成了一批集中入市，而后市場(chǎng)消化，而后，再來(lái)集中一批。這樣造成的局面，從操盤(pán)的角度看，就是現(xiàn)在這個(gè)樣子，誰(shuí)也不可能快速去化，特定時(shí)間區(qū)間內(nèi)的供應(yīng)量很大。
豪宅遭遇“滑鐵盧” 限競(jìng)房井噴改善盤(pán)將成稀缺品
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，三年前，被譽(yù)為“北京豪宅元年”，北京兩年內(nèi)井噴近50個(gè)10萬(wàn)以上樓盤(pán)，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是地王周邊樓盤(pán)“被豪宅化”，北京房?jī)r(jià)飆升。而作為供給剛需、改善人群的產(chǎn)品稀缺，商辦樓盤(pán)反而成為剛需買(mǎi)房人的收留市場(chǎng)。僅僅三年過(guò)去，2018年是豪宅產(chǎn)品的滑鐵盧，大量原先定位10萬(wàn)起的項(xiàng)目被有關(guān)部門(mén)把價(jià)格摁在了均價(jià)8萬(wàn)元以?xún)?nèi)，而且取證難度極大。限競(jìng)房的井噴，給剛需客群帶來(lái)了無(wú)限的選擇性，但真正受益的還是豪宅與剛需之間的產(chǎn)品——改善盤(pán)。
7月來(lái)，北京入市的商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了13 期3518 套(含共有產(chǎn)權(quán))，年內(nèi)北京合計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房為9期4065套?？梢灶A(yù)期的是，后面將供應(yīng)量快速井噴。樓市在調(diào)控，市場(chǎng)在變化，2018 年無(wú)疑是北京剛需對(duì)于調(diào)控下的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)選擇一套90平方米的普通限競(jìng)房難度不大。但對(duì)于真正有改善需求的中高端購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)最稀缺是總價(jià)在1000萬(wàn)至2000萬(wàn)，戶(hù)型面積超過(guò)120平方米的房源。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，未來(lái)北京供應(yīng)的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以?xún)?nèi)的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。
孫河某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，最近看房客戶(hù)明顯增加，而且看別墅的特別多。“近幾年別墅成交量持續(xù)放大，2016年的7258套刷新了歷史紀(jì)錄，在2017年北京簽約有146個(gè)別墅項(xiàng)目，合計(jì)簽約別墅4579套，供應(yīng)只有4506套。實(shí)際庫(kù)存看，當(dāng)下北京只有6000多套的庫(kù)存，剔除部分不可售庫(kù)存，還不足12個(gè)月的去化。”
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，限競(jìng)房的大量推售，限制了改善空間，產(chǎn)品類(lèi)型、贈(zèng)送面積相差無(wú)幾，而且為了控制總價(jià)，戶(hù)型往往都偏小，7090政策房也是一樣的情況，這些產(chǎn)品雖然能解決城市剛需人口的居住問(wèn)題，但對(duì)于已經(jīng)有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、家庭人口增加、居住環(huán)境改善需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，追求生活品質(zhì)是他們的“剛需”，而在豪宅買(mǎi)不起，又擔(dān)心限競(jìng)房在銷(xiāo)售價(jià)格確定的前提下，開(kāi)發(fā)商在有限的利潤(rùn)空間里，只能壓縮產(chǎn)品營(yíng)造的成本和費(fèi)用，未來(lái)的居住品質(zhì)難以保證。所以，購(gòu)買(mǎi)純商品房，并且選擇一步到位成為很多人的選擇。畢竟，眼下的市場(chǎng)買(mǎi)房資格所限，不能再像之前那樣通過(guò)多年時(shí)間從小房到大房逐步改善獲得最終理想居所。
二手房交易亦受限競(jìng)房影響九月或成春節(jié)之后又一低谷
上周，北京六個(gè)限競(jìng)房同時(shí)取得銷(xiāo)售證，金地悅風(fēng)華、頤璟萬(wàn)和、景粼原著、禧瑞嘉苑、定福莊北里、閱園，預(yù)計(jì)有5153套房源入市，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積達(dá)到35萬(wàn)多平方米。其中限競(jìng)房占了多數(shù)。
除了以上幾個(gè)房源外，另外一些熱點(diǎn)限競(jìng)房項(xiàng)目也將陸續(xù)取證，從目前狀況來(lái)看，很多二手房購(gòu)房人的目光已經(jīng)轉(zhuǎn)向限競(jìng)房。
在限競(jìng)房的競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，上周四剛剛開(kāi)盤(pán)的某開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體開(kāi)發(fā)的限競(jìng)房項(xiàng)目，首期銷(xiāo)售率達(dá)到40%以上，據(jù)透露，由于有前幾個(gè)限競(jìng)房開(kāi)盤(pán)未熱做鋪墊，這個(gè)成績(jī)超過(guò)了開(kāi)發(fā)商預(yù)期。在客戶(hù)分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)比例的客戶(hù)是來(lái)自于二手房的潛在買(mǎi)家。很多都是通過(guò)二手房門(mén)店人員，將本來(lái)打算在區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶(hù)拉到了售樓處。
買(mǎi)房人被限競(jìng)房分流，意味著二手房客群的減少，分析人士認(rèn)為由于限競(jìng)房的加入，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分，即將到來(lái)的九月，反而可能會(huì)是春節(jié)之后的又一低谷。
從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看，9.1-9.2兩日成交創(chuàng)2018年以來(lái)除春節(jié)期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國(guó)慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)，均價(jià)趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15-18萬(wàn)套之間，年末積壓需求釋放，市場(chǎng)會(huì)有所升溫。
大批量入市供應(yīng)的限競(jìng)房，也是影響二手房市場(chǎng)在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月，北京商品住宅銷(xiāo)售量環(huán)比增加近四成，絕對(duì)水平處于2018年以來(lái)月度次高水平。大量的新房供應(yīng)，難免會(huì)分流有限的購(gòu)房需求。
分析認(rèn)為，目前新房和二手房市場(chǎng)存在不小的競(jìng)爭(zhēng)，新房入市會(huì)形成需求的分流是肯定的。限競(jìng)房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上，同時(shí)入住時(shí)間有保證，相比下來(lái)二手房還是有競(jìng)爭(zhēng)力，但成交量依然會(huì)受影響。
