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長租公寓走到十字路口：盈利難 “資本化”引爭議
之前被視為創(chuàng)業(yè)風口的長租公寓，站上了輿論的風口浪尖，也走到了事關前途的十字路口。
8月20日，杭州鼎家公寓停止運營，其主要原因是利用租房貸的高杠桿實現(xiàn)擴張，但運營能力跟不上，導致資金鏈斷裂。這一事件涉及400萬元資金缺口、6家網(wǎng)貸平臺、4000戶租客。今年3月，在上海擁有4000間房源的長租公寓愛公寓宣布資金鏈斷裂，許多租客在不知情的情況下被申請了租房貸。
過去幾年，長租公寓實現(xiàn)了從零開始的快速增長。據(jù)58集團發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報告》，截至今年3月，全國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數(shù)量已超200萬間。
而在這種快速增長中，“二房東”的商業(yè)模式逐漸顯露出盈利能力較弱的現(xiàn)實困境。因此，租客分期還款、公寓一次性收款的租房貸成為部分長租公寓經(jīng)營的重要手段。“在沒有更多金融產(chǎn)品和政策支持下，這是為數(shù)不多的比較好用的金融工具。”一位長租公寓企業(yè)的高管表示。
但是，引入租房貸實現(xiàn)快速擴張的高杠桿風險卻少有公開討論。啟信寶的數(shù)據(jù)顯示，自2017年年底至今，已有8家長租公寓“陣亡”，其中資金鏈斷裂的有5家。
這位長租公寓的高管告訴記者，許多金融機構都暫停了租金貸業(yè)務，這對整個行業(yè)的影響跟銀行抽貸差不多，會導致公寓企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流動性問題。上周，住建部、人民銀行等已召集長租公寓企業(yè)、金融機構開展內(nèi)部研討，商議如何開展租房貸業(yè)務并控制相關風險。
租房貸引出“資本化”爭議
因為具有較為穩(wěn)定的持續(xù)還款能力，許多金融機構與長租公寓企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)合作開展了不少租房貸業(yè)務。
2017年11月，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽約，進軍房產(chǎn)租賃市場，并推出“按居貸”，為租客提供純信用貸款用于租房，起初執(zhí)行4.35%的基準年利率，最高可貸100萬元，最長可貸10年。此前，平安好房、京東金融等互聯(lián)網(wǎng)平臺也與一些長租公寓企業(yè)合作，開展了房租分期貸款等金融業(yè)務。
公眾擔心的是，在不知情的情況下簽訂的租房貸，逾期會影響個人征信。今年5月，長租公寓運營企業(yè)蛋殼公寓被用戶曝光，在用戶不知情的情況下，與其簽訂租房貸合約。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，租房貸在租客簽約前看起來非常方便，但租后的各類問題仍然存在。例如，一旦租客在中途不想繼續(xù)租住，或者房東中途需要收回房源，原有的租房關系被打破，租房貸是否還要繼續(xù)足額還款，很可能會引起各方糾紛。
貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領曾告訴中國青年報·中青在線記者，就借貸關系來看，如果租客不能按時還款便會構成違約，可能影響到租客的征信。而早在2015年，租房分期市場就迎來了一次洗牌，一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作，且缺乏完善的風控體系，導致無法持續(xù)。
更加引人擔憂的是，住房租賃企業(yè)可能以租房貸獲取的資金用于搶占房源，從而抬高房租價格。
8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。其中，住建委表示，住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜表示，此次監(jiān)管層之所以對租房貸采取更為審慎的態(tài)度，是因為有一些租賃企業(yè)通過租房貸從銀行等金融機構獲取大筆資金用于收房，實際上把方便租客還房租的工具變成了自身融資的渠道，而這類企業(yè)也缺乏對借款人的信用評級、抵押物等風控能力，存在很大的風險敞口。
汪麗娜以鼎家公寓的案例分析，其通過租房貸獲取資金后快速收房，但有的房客沒有足夠資金還款，或者房源過多但沒能租出去，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。“現(xiàn)在很多地方查租房貸，主要是查中介機構，它沒有金融許可、欺詐顧客，另外它自己的經(jīng)營狀況、資質不符合長租公寓這樣的經(jīng)營管理水平。”
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盈利難、“To VC”增長，長租公寓或將洗牌
如果以2014年YOU+(優(yōu)家)國際青年公寓獲投資為起點，長租公寓已經(jīng)過4年的發(fā)展。在此期間，創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)企業(yè)、酒店企業(yè)、房產(chǎn)中介機構等紛紛投入這門生意。
近年來，在拿地成本高企、調控政策嚴格的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開始將長租公寓作為重要戰(zhàn)略布局。萬科、金地、龍湖、旭輝、碧桂園、綠地等房企紛紛布局長租公寓。有統(tǒng)計稱，百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域。此外，長租公寓投資額更低、服務人員更少、空置率更低等特點，也吸引了華住、鉑濤、亞朵等酒店企業(yè)的入局。
而接近租賃房源和客源的中介機構也早已開展布局，鏈家旗下孵化的自如、我愛我家旗下的相寓等都是其中代表，并且在總體規(guī)模上遙遙領先。另外，專注某些細分領域的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)這幾年也風頭正盛，例如魔方公寓、寓見、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。
“可以說是‘千軍萬馬’做長租公寓，但是它的利潤率太低了，坪效(每平米營業(yè)面積上產(chǎn)生年營業(yè)額)太低了，它不是一個高盈利行業(yè)。”房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂表示，由于資產(chǎn)價格高企，長租公寓的拿房成本仍然很高，而且市場利率比較高，長租公寓穩(wěn)定盈利的難度仍然很大。
雖然盈利很難，但一些長租公寓在近兩年明顯加快了拿房、拓展市場的速度。以規(guī)模最大的長租公寓企業(yè)自如為例，2016年其出租房源約35萬間，2017年達50萬間，截至今年上半年，自如管理的公寓房間已超過70萬間。
資本方面也對這類規(guī)?？焖僭鲩L的長租公寓企業(yè)非常青睞。以另一家長租公寓企業(yè)蛋殼公寓為例，其3年內(nèi)完成了數(shù)輪融資，今年已完成2輪共計1.7億美元的融資，還曾發(fā)行總規(guī)模2.035億元的公募ABS(資產(chǎn)支持證券)“天風-蛋殼公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”。
在盈利方式仍然未明的情況下，此類快速融資、快速拿房的增長模式在業(yè)內(nèi)一直存在爭議。長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人兼CEO劉翔注意到，當前許多長租公寓企業(yè)的增長屬于“To VC”的模式，投資機構的偏好成為此類長租公寓增長的方向。但大多數(shù)投資機構在給長租公寓投資調研時，都會將房源規(guī)模作為第一甚至是唯一要素。“估值不是看企業(yè)的管理水平，精細化程度和口碑。”
在他看來，長租公寓需要數(shù)年時間才能回本的特征，與投資機構希望快速增長、快速獲得回報的訴求之間，存在著一定的矛盾。在“To VC”的增長模式下，很容易在規(guī)?？焖贁U張的同時，忽視經(jīng)營風險。
他舉了自己最熟悉的成都市場的案例。部分公寓企業(yè)在進入成都市場后，會將面向房東的收房價格抬高兩三成，以求自身規(guī)模的快速增長。這在對其他長租公寓企業(yè)形成擠出效應的同時，也帶來了后續(xù)問題：為了收回成本，這類公寓必須抬高租客端的租金價格，但這樣一來也會提高房間的空置率，最終難以保持收支平衡。“在大多數(shù)長租公寓連盈利模式都還沒找到的情況下，這種做法是很危險的。”
劉翔認為，這一次站上輿論的風口浪尖，其實對長租公寓市場而言是一場洗禮，讓企業(yè)、投資界更加理性看待機會和風險。他預判，長租公寓市場在接下來的2年內(nèi)將迎來一輪洗牌，一些重銷售、輕風控的中小平臺將“爆雷”。
租房市場的監(jiān)管該怎么做
在此輪關于長租公寓的討論中，無論是房租漲價還是租房貸，一個繞不開的問題是，租房市場應該怎么監(jiān)管?
一直以來，監(jiān)管部門對商品房市場有一整套制度約束，但租房市場尚缺成體系的制度規(guī)范。“長租公寓、租房貸款都是新事物，金融監(jiān)管、房地產(chǎn)監(jiān)管這些沒有跟上，所以就出現(xiàn)了很多中介違規(guī)操作欺詐顧客的情況。”汪麗娜認為，要培育好租房市場，根源還在于政策層面立好規(guī)矩，安排房源供給。
事實上，各地監(jiān)管部門也在醞釀新的監(jiān)管措施。日前，從深圳房博會傳出消息，深圳市正在探索建立穩(wěn)租金商品房項目制度：一房一價，一年一調，原則上房租年增長率最高不超過5%，租房對象面向在深圳繳納社保滿一年以上的未購房居民。
對此，全靂分析，該制度僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對整個租房市場影響有限，但說明監(jiān)管層面正在努力彌補過去的欠賬。“當這個行業(yè)里基礎性的東西缺失的時候，運營的人能把這個行業(yè)變好嗎?”全靂建議，監(jiān)管部門可以依托社會力量，在已有的房源平臺基礎上，建設全社會統(tǒng)一的租房平臺，既保證租客端的真房源，又減少租房企業(yè)端的“壟斷”爭議。
過去幾年，在租賃市場快速增長的同時，監(jiān)管政策和配套措施沒能跟上。如今，各地正在加速政策落地。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年下半年以來，已有23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措，促進房屋租賃市場健康發(fā)展。
7月、8月兩月出臺住房租賃新政的23個城市中，有10個城市的政策在擴充房源、加強用地保障方面發(fā)力。例如，8月21日，北京市住建委開會要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉化一批、改建一批租賃住房，以穩(wěn)定租賃市場。
首都經(jīng)貿(mào)大學教授趙秀池認為，對租房市場的監(jiān)管，政府需要做的是維護市場秩序，保證平臺交易真房源，給低收入者和人才提供公租房，但不一定要采取房租管控的辦法。“房租價格應該由供求關系決定，不必過多干涉，租賃市場同樣有高中低檔需求，各類租賃價格也會隨行就市。”
作為長租公寓的經(jīng)營者，劉翔希望，監(jiān)管部門在管控租房貸風險的同時，明確一系列監(jiān)管細則。日前，有消息稱北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務。另據(jù)一位不愿具名的長租公寓企業(yè)高管透露，目前九成以上有租房貸業(yè)務的金融機構都暫停了此項業(yè)務。
劉翔認為應該將租房貸納入監(jiān)管范疇，出臺專門的措施，但不能“一刀切”，否則會導致大多數(shù)公寓企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。在他看來，監(jiān)管部門應該盡快針對租房貸出臺明確的監(jiān)管意見，明確金融機構如何操作這項業(yè)務。
他建議，監(jiān)管部門可以考慮，要求長租公寓企業(yè)將租房貸資金存入專門的監(jiān)管賬戶，以保證企業(yè)償付能力，以及資金?？顚Ｓ谩５@還需要金融機構和監(jiān)管部門出臺更加完善的制度細則和配套措施。(記者 王林 實習生 左琳 潘婷)
