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上半年7家房企銷售超千億
數(shù)據(jù)來源：記者根據(jù)上市房企公告整理
備注：除綠地外，其他均為建筑面積(權(quán)益前)，部分房企以計(jì)容建筑面積為統(tǒng)計(jì)口徑。
在一場接一場的發(fā)布會(huì)后，房企2018年中期業(yè)績也露出真面目。在調(diào)控背景下，標(biāo)桿房企的業(yè)績增速不減，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然持續(xù)。但在業(yè)績飄紅的情況下，部分房企負(fù)債居高不下，為?，F(xiàn)金流，拿地節(jié)奏正在放緩。
業(yè)績
前三房企銷售超萬億
從業(yè)績上看，上半年房企交了一份不錯(cuò)的成績單。與此同時(shí)，銷售規(guī)模仍然是房企下半場征戰(zhàn)的利器。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有7家房企銷售額超千億，10多家房企銷售額位于500億-1000億區(qū)間，分別比去年同期多出1-3家。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。
其中，碧桂園自2017年全年銷售躍居行業(yè)第一以來，持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。穩(wěn)坐銷售額排行榜冠軍位置。
雖業(yè)績上并未令投資者失望，但質(zhì)量和安全成碧桂園未來發(fā)展聚焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，碧桂園受一系列事件影響，估計(jì)下半年銷售會(huì)受到一定程度的影響。
在年初提出“新恒大”的戰(zhàn)略后，恒大上半年亦交出了一份不錯(cuò)的成績單。上半年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)3041.8億元，按年初定下的5500億元銷售目標(biāo)，恒大上半年完成率為55.3%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房企中期業(yè)績數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房企享受到了三四線城市崛起的機(jī)會(huì)，下半年部分房企將加快推盤節(jié)奏，這或與資金面壓力增大有關(guān)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦指出，預(yù)計(jì)下半年，隨著資金壓力增大，不少房企會(huì)加快回籠資金，從而降杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，談到下半年銷售策略，不少房企強(qiáng)調(diào)了“積極銷售”、“分化加劇”等關(guān)鍵詞。萬科表示，一方面，積極銷售，積極回款，提升資金使用效率。另一方面，堅(jiān)持穩(wěn)健投資，把握核心業(yè)務(wù)投資節(jié)奏，合理控制項(xiàng)目資源規(guī)模。遠(yuǎn)洋方面稱，行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)激烈，弱肉強(qiáng)食、分化加劇，企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動(dòng)作也將持續(xù)。
負(fù)債
管控風(fēng)險(xiǎn) 房企主動(dòng)降負(fù)債
2018年上半年，龍頭房企大多銷售飄紅、營收大增、凈利上漲。但在一片繁榮表象下，不少房企出現(xiàn)凈負(fù)債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減的現(xiàn)象。
萬科上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%，負(fù)債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示，2018年上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，經(jīng)營性現(xiàn)金收入背后反映的都是資金問題。銷售回籠速度較慢，而且對外投資力度大時(shí)，企業(yè)自有資金的壓力會(huì)較大，這時(shí)候加大融資，進(jìn)而易帶動(dòng)負(fù)債數(shù)據(jù)的上升。
在衡量企業(yè)長期償債能力的凈負(fù)債率方面，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中海、萬科的凈負(fù)債率較為優(yōu)秀，分別為27.9%、32.7%。不過，包括泰禾、中糧、佳兆業(yè)、綠地等房企，凈負(fù)債率仍處于高位。
其中，泰禾今年上半年負(fù)債率為85.67%，較年初下降2.16%，凈負(fù)債率為372%，不過，這一數(shù)據(jù)相比今年年初，已大幅下降102個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，今年上半年，降杠桿、控負(fù)債成為泰禾的重要任務(wù)之一。
值得注意的是，不少房企為管控金融風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)在負(fù)債數(shù)據(jù)上進(jìn)行下調(diào)。以恒大為例，去年年初提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
從中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，恒大降負(fù)增效的成果非常顯著。先是在去年上半年還清了1129億永續(xù)債，然后進(jìn)一步削減外部借款。截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，目前房企凈負(fù)債率分化嚴(yán)重，規(guī)模型房企凈負(fù)債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下;碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。主要原因在于規(guī)模房企布局均衡，受政策調(diào)控影響較小，銷售回籠情況較好，貨幣資金相對充足。中小型房企容易受調(diào)控、融資等政策影響，凈負(fù)債率整體呈現(xiàn)上升趨勢。此外，受當(dāng)前融資環(huán)境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規(guī)模大、評級高的房企受到的影響小一些。
土地
放緩拿地節(jié)奏以?，F(xiàn)金流
樓市調(diào)控持續(xù)加碼、融資環(huán)境不斷收緊，房企資金鏈遭遇嚴(yán)重考驗(yàn)，在提高周轉(zhuǎn)加速回款的同時(shí)，部分房企也放緩拿地節(jié)奏，謹(jǐn)慎補(bǔ)倉，以保證現(xiàn)金流。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企土地投資力度整體弱于去年，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。此外，TOP100新增土地建筑面積不足去年全年的45%。
放緩拿地節(jié)奏的不乏恒大、保利等龍頭房企。以恒大為例，今年上半年新增68個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積3086萬平方米，與去年同期的6763.6萬平方米下降54%。保利地產(chǎn)今年上半年新增容積率面積為1510萬平方米，同比下降10.8%。陽光城上半年新增計(jì)容面積551.85萬平方米，同比下降23.5%。泰禾集團(tuán)今年上半年新增土地8宗，新增建筑面積167.02萬平方米，同比下降70%。
此外，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，近兩年來抱團(tuán)取暖、聯(lián)合拿地以及通過并購入股的方式已然成為房企在土地市場常用的方法，今年尤甚。
以萬科為例，今年上半年，新增的項(xiàng)目中，按建筑面積計(jì)算，90.8%為合作項(xiàng)目。去年同期，64.7%的新增項(xiàng)目為通過合作方式獲取。保利地產(chǎn)今年上半年通過并購、合作等方式獲取項(xiàng)目45個(gè)，占拓展項(xiàng)目總數(shù)的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地塊有7幅為收購所得。
雖然部分房企土地投資節(jié)奏有所放緩，但是不少房企仍然積極補(bǔ)倉。今年上半年，碧桂園新獲取項(xiàng)目530個(gè)，預(yù)期建筑面積8478萬平方米，同比上漲66.8%。而綠地上半年新增權(quán)益計(jì)容建筑面積同比增長242.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期的部分地塊溢價(jià)率較低，房企可以撿漏拿地實(shí)現(xiàn)彎道超車。
