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誰推高了房租？
北京、深圳等多地居民感受到房租上漲；業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為核心問題是供需緊張等因素
6月底7月初，生活在北京的金女士計(jì)劃在公益西橋附近租一套兩居室，彼時的價格在7500元左右。但出差十天回京后，金女士發(fā)現(xiàn)，公益西橋附近同一區(qū)域兩居室的房租普遍上漲了1000元。
和金女士一樣感受到房租“上漲”的人不在少數(shù)。有機(jī)構(gòu)報告數(shù)據(jù)顯示，7月北上廣深4個一線城市租賃價格指數(shù)環(huán)比均有所上漲。是誰推高了房租?有業(yè)內(nèi)人士表示，租賃機(jī)構(gòu)價格上漲對整體租房市場造成影響，但核心問題是租售比懸殊，供需緊張。
據(jù)媒體報道，近日，北京市住建委聯(lián)合多個部門，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產(chǎn)等多家房源信息發(fā)布主要網(wǎng)站。要求各互聯(lián)網(wǎng)站自即日起，均須按要求在網(wǎng)頁顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和從業(yè)人員信息卡。對于住房租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)布房源信息的，其營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中需含有“住房租賃”。此次整改要求在9月1日前完成。
北京租房者：房租近兩月漲500-1500元
小雪從5月份開始關(guān)注租房網(wǎng)站。在雙井周邊的一個單間，5月-6月之間的租金在2600-2800元，到7月中旬時已經(jīng)漲到超過3000元。最終她在自如上租了一個三居室中一間13平米的臥室，房租3290元/月，外加10%的服務(wù)費(fèi)。
小雪表示，7月份以來，自如上的房租價格就一直在上漲，“團(tuán)結(jié)湖那邊的房子從3400漲到4300”。
一名北大畢業(yè)生看中了海淀路社區(qū)的一個三居室中的一間臥室。原來的房租是3000元/月，最近幾天他接到中介通知，稱房東直接漲價1500元/月。
在各大高校租房交流群中，很多畢業(yè)生反映北京最近房租漲價太快，漲幅在500-1500元/月之間，一個月之內(nèi)漲價800元、1000元的情況普遍。
一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對新京報記者表示，自如平均每年會漲價約10%，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同。但今年的漲幅大大超過往年的幅度。
根據(jù)最近租房的畢業(yè)生反映：海淀三四環(huán)左右的單間漲幅都有1000多，朝陽區(qū)較內(nèi)環(huán)的一居室漲價接近1000元，望京區(qū)域有出現(xiàn)最近漲價900元的情況。五環(huán)外地段也出現(xiàn)上漲，亦莊單間從5月的2300元漲到現(xiàn)在的2900元;通州土橋附近的二居室，去年房租為4500元，今年7月漲到5300元。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。在租金變動方面，東城區(qū)和順義區(qū)租金漲幅最大，環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%。單平米月租金漲幅靠前的商圈包括安定門、西山、紅廟。
資本推高房租？“過半房源被代理壟斷”
目前租賃市場交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業(yè)主直接交易，另外一類是中介，中間有一個轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價。
在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓是否推升了租金引發(fā)了爭議。有媒體質(zhì)疑，資本介入導(dǎo)致房租上漲。
公開數(shù)據(jù)顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客;蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進(jìn)入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓;2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數(shù)。
“現(xiàn)在大中介、小中介、甚至一些個人都加入到房屋租賃市場。以北京等市場為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套長租型公寓，局部區(qū)域甚至占比高達(dá)40%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，在天通苑、回龍觀等地區(qū)已經(jīng)很少有一手房東，房子基本都通過各種大大小小的中介對外放租。
“如果都是小公司，小業(yè)主，互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它是有壟斷定價權(quán)的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。”張大偉說，當(dāng)下租賃市場超過一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機(jī)構(gòu)壟斷，最大的租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)控制幾十萬套房源。
有房東向新京報記者表示，與自如簽約三年，期間給業(yè)主的房租價格不變。如果簽約5年的話，每年可漲1.3%。
該業(yè)主稱，其房子位于珠江帝景小區(qū)，兩居室，120平米。與自如簽約三年，自如給他的房租價格是每月7500元。“一年只給11個月的房租，因?yàn)橛?個月他要收作管理費(fèi)。”記者檢索發(fā)現(xiàn)，自如上該小區(qū)的兩居室價格在11690-11990元/月，且面積只有89平米左右。該小區(qū)在貝殼租房上一套110平米的兩居室，月租金為13800元。
“本來供需結(jié)構(gòu)就緊張，長租公寓企業(yè)放大這種緊張，并不新增加房源，多了一道關(guān)口賺取租金差價。從差價比例看，小部分房源甚至差價比房主所得還高。”業(yè)內(nèi)人士表示。
在張大偉看來，中介吃差價并不是導(dǎo)致房租上升的根本原因。“租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。但越來越多的資本推動下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實(shí)上拉高了租金價格。”
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，中國的房地產(chǎn)市場租金回報率長期偏低、中國租房需求與日俱增、資本進(jìn)入導(dǎo)致租房成本不斷攀升。“中國的租房市場不能一概而論，但是對于大多數(shù)租房居住的人來說，面對房租上漲估計(jì)將會是大概率事件。”
租房市場價格不透明，房東、中介跟著漲價
業(yè)內(nèi)人士表示，租金的絕對值對比收入雖然屬于高位，但如果租金對比房價，以北京等一線城市為例，租金依然有長期上漲的推動力。整體看，當(dāng)下租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間，在當(dāng)下市場，套均租金價格意義有限。
近期，多個機(jī)構(gòu)發(fā)布了7月北京地區(qū)房屋租賃市場上漲的數(shù)據(jù)。對此，張大偉提出質(zhì)疑。
“部分中介公司提前囤積區(qū)域房源，制作環(huán)比恐慌上漲數(shù)據(jù)誤導(dǎo)市場。目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過中介公司低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù)，對于市場來說，制造上漲預(yù)期。”
記者走訪獲悉，在上漲預(yù)期下，一些普通租賃房的價格也在上漲。“我在勁松租住的房子即將到期，房東說因?yàn)榉孔鈨r格都在大漲，所以今年要漲價700元，而在過去兩年，這房子平均每年上漲400元左右。”勁松地區(qū)一住戶說。
在比價心態(tài)下，漲房租的房東不少見。另一名直租業(yè)主稱，因?yàn)樽罱本┓孔馍蠞q，將自己的房子從12000元/月漲到了14000元/月。
昨日，有中介告訴記者，近期房屋租賃市場價格走高，中介從業(yè)主處租房價格也相應(yīng)提高。“之前已和業(yè)主簽約的房子租賃價格不變，近期重新簽約的房子租賃價格都有所上升。”
一線城市房租環(huán)比上漲，深圳同比漲1.84%
根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》，在中國房地產(chǎn)測評中心監(jiān)測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲，四個一線城市全部在內(nèi);同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現(xiàn)下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。
根據(jù)記者采訪，深圳房租出現(xiàn)了一定上漲，但漲幅不是太大。一位深圳租房者表示，南山區(qū)的一居室去年價格在4800-5000元左右，今年漲到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示，公司附近的三居室中一間單間，現(xiàn)在的房租在3300元左右，去年2500元左右就可以租到類似的房子。“每年都在漲，不是最近漲起來的。”
上海和廣州的房租走勢較為平穩(wěn)。上海一位租房者表示，整租的一套三居室，第一年房租8800元，去年9100元，今年是9000元。廣州有租房者表示，并未感覺近期的房租價格有大漲，在非市中心地段合租，人均月租金約在1000-2000元之間。
不過，也有廣州市民表示，其整租的公寓價格有所上漲。“我去年在2號線飛翔公園附近的一室一廳整租是1100元，今年同位置單間1400元、1500元左右。”
北上廣深一線城市外，房屋租賃市場的價格多表現(xiàn)穩(wěn)定。
武漢地區(qū)的居民向記者表示，武漢地區(qū)租賃市場的整租房子價格穩(wěn)定，每年上漲幅度在200元至500元之間。青島地區(qū)的居民表示，青島地區(qū)房屋租賃價格變化不大，租房房價基本穩(wěn)定在同一水平線、波動極小。不過，有濟(jì)南地區(qū)的市民稱，其所在小區(qū)的小戶型房租價格普遍漲價。“我剛簽的房子，60平米，一室一廳，房租從每月的2800上漲到了3200。”一位杭州市民稱，房租價格有所上漲，“去年租住的兩室一廳的房子，從每月3000元漲到了如今的每月3800元。”
新京報記者 侯潤芳 顧志娟 實(shí)習(xí)生 趙昕 位威 樊悅池 游佳穎 陳詩怡 楊璐萍
