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蘇州四大行發(fā)新規(guī)：8月起 不滿5年提前還房貸將收違約金
據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，從8月1日開始，位于江蘇蘇州的中、農(nóng)、工、建四大銀行的分支機構(gòu)一致出臺新的房產(chǎn)貸款規(guī)定：客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。
違約金=提前還款金額×月利率×6。舉例來說，如果提前還10萬元，違約金2940元;提前還100萬元，違約金29400元。那么，提前還款將收取違約金的行為是否合理呢?
記者第一時間致電蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行，四大行均回復：消息屬實，“違約金”新規(guī)從8月1日執(zhí)行。建設銀行蘇州分行客服人員說，在貸款發(fā)放后的60個月內(nèi)，申請?zhí)崆斑€款，會收違約金。所收違約金額是提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6。
客服告訴記者，這一規(guī)定按照“老人老辦法，新人新辦法”實施，8月1日新受理的貸款，都會在貸款合同上注明該條款。在此之前辦理的貸款不受此條款影響。
那么，違約金新規(guī)對于蘇州的買房、賣房人群，有何影響呢?
在蘇州二手房市場，貸款未滿5年、提前還款的現(xiàn)象十分常見：房東通常需要把手上的房屋貸款結(jié)清了，才能夠做產(chǎn)權過戶。我愛我家蘇州市場部總監(jiān)周澤宇認為，這個新規(guī)更大影響的是8月1日以后的買房群體，特別急于出手房屋套現(xiàn)的投資屬性的購房人群;也會影響到部分短期內(nèi)換房改善需求的人群，因為房屋的轉(zhuǎn)手周期將會被拉長。
在樓市評論員尹霄飛看來，新規(guī)的執(zhí)行在全省層面也有借鑒意義，不過，“羊毛出在羊身上”，房主也很可能將這部分違約成本轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。“如果是一個好地段或者學區(qū)房，他(房主)可能會很輕松地將成本增加到了購房者的身上，當然也會影響到交易的時效問題。”
周澤宇認為，違約金新規(guī)一定程度上已經(jīng)體現(xiàn)類似于限售的意圖，對今后的短線貸款投資購房行為，預計會起到一定的影響。
房貸不滿5年，提前還款將收取違約金，是否合法合理?從合法性角度而言，北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池給出的答案是：合法，沒問題，而且也有一定合理性。
她說，提前還款是否需要支付違約金是一個商業(yè)行為。因為借貸本身是市場行為，借款人與銀行簽合同時，合同中對提前還款是否收違約金一般有相應的約定，是否收違約金主要是看合同約定。收違約金是銀行的習慣做法，從銀行穩(wěn)定收益的角度看，簽訂合同后，銀行會對資金的用途做規(guī)劃，“款貸給你了，要是提前還，等于打亂了它的計劃，它就要再重新做規(guī)劃、安排，所以收違約金也有一定的道理。”
專家的意思很明確，雙方有合同在先。昨天中午開始，一張《個人住房貸款業(yè)務提前還款客戶須知》的圖片，在蘇州購房者的朋友圈流傳，須知明確規(guī)定，“您在我行辦理的個人住房貸款業(yè)務，在申請部分提前歸還本金或提前結(jié)清貸款時，我行將根據(jù)合同約定收取一定比例的提前還款違約金”，并規(guī)定，“部分提前還款的，每次還款金額不少于1萬元，而且需為1萬元的整數(shù)倍”。
須知最后，要求借款人對須知內(nèi)容無異議請簽名。也就是說，簽名了就等于同意這樣的條款;但如果購房人不簽名，銀行還會放貸嗎?雖然一紙合約規(guī)避了合法性的問題，但在銀行面前，購房者的選擇空間并不大。恐怕很多人擔心銀行不放款或者慢放款，而只有簽字。
那么，這樣的做法是否合理呢?其他地方銀行怎么做的?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，“提前還款就是要收取違約金的，這個規(guī)定在全國其他城市的商業(yè)銀行也是執(zhí)行的。”但是，其他地方規(guī)定的年限是多長呢?
根據(jù)公開資料，部分銀行規(guī)定貸款不滿1年就提前還款的，會收取最高不超過6個月貸款的利息的違約金。超過1年提前還款的，將不收取違約金。
一位剛剛在深圳辦完房貸業(yè)務的購房者告訴媒體，銀行規(guī)定，1年內(nèi)還款罰息3個月，2年內(nèi)罰息2個月，3年內(nèi)罰息1個月，3年之后就不罰息。北京部分銀行也是采取類似的條款。
蘇州四大銀行規(guī)定，超過5年時間提前還款才不收違約金。這個時間是不是太長了?銀行為什么要這么做?是不是樓市調(diào)控政策的一部分?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，蘇州四大銀行這樣的規(guī)定就是為了追求更高的利潤，是銀行的自主行為，跟樓市調(diào)控沒關系。他說，這個規(guī)定不是當?shù)爻雠_的政策，它是窗口指導意見，可能很多人誤認為是樓市調(diào)控政策。從規(guī)定本身而言，“5年”這個時間期限相對比較長，很多城市之前有過類似的條款，但基本都是3年左右。
新規(guī)出臺會影響哪些人?投機需求的人，可以通過其他銀行貸款，當然也可以全款;而且，經(jīng)過一系列的樓市調(diào)控政策的實施，真正投機需求的群體已經(jīng)很少。有分析認為，新規(guī)出臺，恐怕更多會影響剛需，也就是那些房貸壓力大，過了兩三年之后，手頭稍微寬裕、想提前換一部分款項的人。
個貸已經(jīng)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，5年的期限設定，當然能更好地保障銀行的利益，規(guī)定的合法性無可厚非，但在樓市相對火熱的當下，購房者在房貸問題上的話語權有限，這樣做真的合理嗎?其他城市的銀行是否會效仿等都要打一個大大的問號。
