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棚改貨幣化安置不踩“急剎車”
在房地產(chǎn)調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向三四線城市的背景下，近期類似“全國一刀切暫停棚改”的猜測不斷。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人明確表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。專家分析，這意味著棚改貨幣化安置政策不是急剎車，而是更加強調(diào)控制節(jié)奏和規(guī)模，以符合各地實際的安置方式推進(jìn)棚改，確保樓市不大起大落。
“出棚進(jìn)樓”穩(wěn)步推進(jìn)
圍繞棚改，市場關(guān)注的焦點一直在棚改貨幣化安置上。目前，中國棚改安置方式主要分為實物化安置和貨幣化安置，通俗地講，前者是由政府置換房子，后者則是直接發(fā)放資金讓住戶自己購房。在2008年棚改全面啟動之初，實物化安置是主流。此后，一系列促進(jìn)政策密集出臺，各地采用貨幣化安置的比例也逐漸提升。統(tǒng)計顯示，2013、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%，到2015、2016年和2017年，這一比率分別為29.9%、48.5%和53.9%。
“在控制好節(jié)奏和規(guī)模的情況下，貨幣化安置對改善三四線城市情況是很有利的。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對本報記者分析，隨著項目推進(jìn)，近幾年棚改重點逐漸由大城市轉(zhuǎn)移到中小城市。采取貨幣化安置方法，一方面可以幫助消化城市商品房庫存，在不建新房的情況下滿足棚改戶的住房需求，避免重復(fù)建設(shè)和資源浪費;另一方面，也可以緩解地方政府的資金壓力，采用信貸支持的方式推動棚改進(jìn)行。
據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2008年至2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。其中，2013年到2017年，全國棚戶區(qū)改造累計開工2645萬套，全國棚改完成投資約6萬億元，6000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，共享改革發(fā)展成果，促進(jìn)了社會公平，維護了社會和諧穩(wěn)定。
安置方式因地制宜
不過，在棚改貨幣化安置中，的確出現(xiàn)了一些問題。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存不多的情況下，沒有針對性地及時調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍偏高。
其實，早在2017年8月，住建部、發(fā)改委等六部委明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式;11月，住建部等部門進(jìn)一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。日前，住建部方面再次強調(diào)，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。
“這些動作意味著棚改貨幣化政策有轉(zhuǎn)向，但不是‘急剎車’。”鄒琳華認(rèn)為，在操作中，有些地方的確項目上得太多、量太大，而且貨幣化安置比例沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，這就給規(guī)范操作帶來了難度。不過此次再度傳遞的政策信號是，未來貨幣化安置的量會有所縮減，比例減小，新項目的審批會更趨嚴(yán)格。
該負(fù)責(zé)人強調(diào)，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
確保樓市不大起大落
怎么理解政策走向?這又會對當(dāng)下樓市產(chǎn)生怎樣的影響?
不少專家看來，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢所趨。貨幣化安置帶來大量的購房需求，而隨著去庫存不斷推進(jìn) ，部分城市庫存不足，短期供需關(guān)系發(fā)生變化。在多因素作用下，2017年以來，三四線城市房價迎來上漲。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告顯示，2018年上半年房價較快上漲的城市中，就包括咸陽、綿山、眉山、南充、煙臺、西雙版納等不少中小城市。
鄒琳華說，要防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，其中重要的一點是房地產(chǎn)市場不能大起大落。一些地方的棚改貨幣化安置客觀上不斷推高房價，在這種情況下，“輕點剎車”是必然。華創(chuàng)債券也分析稱，過去3年貨幣安置化比例不斷提高，2018年逐步下降在預(yù)料之中。
而調(diào)整對市場的影響則將是漸進(jìn)和溫和的。專家分析，作為重要的民生工程，棚改還會有節(jié)奏地推進(jìn)。短期內(nèi)已授信的項目會繼續(xù)執(zhí)行，在途的授信可以支撐今年棚改投資的正常節(jié)奏。長期來看，貨幣化安置對消費的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步回歸中性。
據(jù)了解，今年上半年，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占全年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，下一步，各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項目，加快建設(shè)續(xù)建項目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。
