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房東和購房者對唱《我們不一樣》
杭城一家中介門店，一位購房者在看房屋買賣信息。
如果用一首歌名來形容上半年的二手房市場，那么我會選今年極火的那首歌名——《我們不一樣》。
區(qū)別于新房市場的限價和搖號，二手房的量價更多取決于房東與購房者博弈的結(jié)果。新房搖號開始后，買家和賣家之間的分歧越來越大。房東堅定地認為，搖號中簽率低，將迫使購房者只能接受二手房價格，因而惜售情緒濃厚，故意抬高二手房掛價;對購房者來說，新房的性價比遠高于二手房，于是一邊搖號，一邊等待房東調(diào)低價格。
他們看法不一樣，他們彼此等待著對方的“認輸”。
受新房搖號影響
二手房成交量波動明顯
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日17時，杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交了45545套，相較去年上半年的67281套，下滑了32.3%。
細分到每個月，上半年二手房市場波動明顯。去年杭州二手房成交量創(chuàng)歷史新高，價格也漲到了階段性的高位。因而今年年初，成交周期明顯拉長，成交量也開始低迷。據(jù)記者統(tǒng)計，今年前三個月杭州市區(qū)二手房成交量僅為16046套，加起來不及去年3月這單個月的成交量。
到了4月，二手房市場迎來傳統(tǒng)“小陽春”。新房的搖號又刺激了市場熱度，一開始推盤量少，中簽率低，令不少剛需購房者產(chǎn)生焦慮感，從而“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二手房市場。于是4月二手房成交量再次突破萬套大關(guān)，5月更是達到10952套，創(chuàng)11個月以來新高。
不過到了6月，房企為了實現(xiàn)半年度目標，踴躍申領(lǐng)預售證，新房市場供應量大增，西雅圖、創(chuàng)世紀、梧桐郡、寶嘉譽府等限價下的“網(wǎng)紅盤”紛紛入市，且推盤量均不小，導致二手房客戶又掉轉(zhuǎn)方向，重新回到性價比更高的新房市場，參與搖號。
購房者在新房與二手房之間徘徊選擇。去年買了婚房的小方，今年打算再買一套給父母住，“我曾報名華夏四季和融信瀾天，但搖到的幾率太低了，所以轉(zhuǎn)向二手房，不過在看了西湖區(qū)、余杭區(qū)的二手房后，感覺性價比太低，下不了手。”兜了一大圈后，小方還是決定繼續(xù)搖號買新房。
在新房市場的沖擊下，二手房成交量應聲回落。截至6月27日17時，6月份的成交量僅8049套，環(huán)比明顯滑落。
雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認為：“二手房市場的火熱不可能從去年一直延續(xù)到現(xiàn)在。因為二手房供應量有限，價格又持續(xù)走高，甚至與新房呈倒掛狀態(tài)，購房者自然會階段性地冷靜觀望。”
同比漲幅下降
二手房價格已趨于穩(wěn)定
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，杭州二手房價格已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比上漲。但從同比數(shù)據(jù)看，漲幅明顯回落，今年前5個月，杭州二手住宅價格同比指數(shù)平均為107，而去年上半年，這個數(shù)字是119。
但在盤整期，二手房價格也經(jīng)歷了幾個波段。
鏈家地產(chǎn)3月中旬掛出一套馬市街47m2米的兩房房源，房東掛牌單價約3.95萬元/m2。這樣的掛價比起去年最火的那陣子明顯回落，但仍然應者寥寥，結(jié)果才過了兩天，房東就下調(diào)單價到3.8萬元/m2，并表示價格還有商量余地。
“經(jīng)歷了去年的銷售高峰期，今年年初二手房熱度明顯下降，許多房源的價格有商量余地。”當時，許多中介都有這種感受。
但到了4月，杭州樓盤開始搖號，一開始推出的房源并不多，不少購房者因為搖不到新房而焦慮，一些房東趁機提高掛牌價，總價在300萬元以內(nèi)的房源，漲價在5萬~10萬元的很普遍。
從6月開始，杭州新房的整體供應明顯增加，吸引購房者回歸新房市場試一試。“我們發(fā)現(xiàn)，改善型二手房降10萬~20萬元也開始出現(xiàn)。”華邦申花區(qū)域大店長鄒明告訴記者。
事實上，今年上半年盤整后，許多板塊的二手房都形成穩(wěn)定的價格體系。比如下沙沿江的二手房，大部分單價在2.5萬/m2~2.6萬元/m2。“一些次新房，因為周邊地價創(chuàng)新高，房東掛出天價，基本都有價無市，個別房源的高成交價有其特殊原因，不能代表整體。”景芳某中介門店負責人告訴記者。
二手房價格的漲幅是雙方博弈的結(jié)果。“去年，二手房基本屬于賣方市場，價格迅速攀升;但是今年二手房價格到達一個高位后，房東與購房者的博弈很明顯。二手房房東認為新房搖不到，急需買房的自然會買二手房，因此掛價高企;而購房者認為目前新房與二手房倒掛嚴重，二手房的性價比太低，等著房東降價。”申花板塊某中介門店經(jīng)紀人告訴記者。
下半年二手房市場
專家認為漲價空間不大
對于下半年的杭州二手房價，杭州中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕并不是太看好。“目前杭州的二手房價已經(jīng)達到了峰值。對購房者來說，若不是需求迫切，不會貿(mào)然選擇二手房。隨著新房供應量明顯增加，分流了部分二手房客戶，加之一些房東急于出手買新房，二手房價格可能會有波動。”
另外，現(xiàn)階段的二手房市場，剛需與改善出現(xiàn)了分化。荊海燕表示，剛需房源，特別是一些小面積房源，依舊有強有力的需求支撐，在價格上或能持續(xù)堅挺;但改善型需求沒那么迫切，他們看到新房的價格優(yōu)勢明顯，雖然要搖號，但一般都會去嘗試。錢報記者曾在上周了解到一位三華天運的房東為騰“房票”降價100萬元出售大面積二手房。荊海燕認為，此類情況在下半年或頻繁出現(xiàn)。
章惠芳表示：“倘若調(diào)控一直延續(xù)，市場上的資金和‘房票’不斷消耗，下半年開發(fā)商就很可能會下調(diào)預期，高價地甚至略虧也可能入市，新房市場和二手房市場都會受影響。”
杭州我愛我家品牌總監(jiān)周包軍則認為：“近期新房的限價已經(jīng)出現(xiàn)部分松動，新房與二手房價格的倒掛狀況開始改善。新房價格高了，性價比有所下降，但同時新房中簽率也會變高。下半年如果是這種情況，那么二手房市場的量價，基本會處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。”
