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棚改第一股北京城建的“多 快 好 省”
在見到北京城建(600266,股吧)興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“興順地產(chǎn)”)黨支部書記、董事長董慧文之前，她剛送走前來學(xué)習(xí)考察臨河棚改模式的一組人。對于從去年以來一共有多少批這樣的“考察組”來到臨河調(diào)研學(xué)習(xí)，董慧文已經(jīng)無法給出準確數(shù)字。 但是當(dāng)1201個拆遷院落、1800余戶、5000余人，5天實現(xiàn)入戶測量，兩天簽約率達95.5%，16天民宅簽約率達100%，沒有一戶釘子戶，村民滿意度達到100%……一連串?dāng)?shù)字從董慧文口中蹦出來的時候，她沒有絲毫的停頓和猶豫。
自去年9月14日臨河棚改項目的1201戶村民全部完成簽約后，半年以來“臨河經(jīng)驗”被作為北京(樓盤)棚改的標桿在各類場合被提及。在今年北京兩會期間，作為最受關(guān)注的民生保障話題之一，順義臨河棚改項目以16天內(nèi)100%簽約的“臨河速度”多次被市領(lǐng)導(dǎo)點贊。
拆遷難度大、人口多;拆遷簽約快;群眾關(guān)系處理好;融資成本低，在臨河棚改“多、快、好、省”的背后，事實上北京城建已經(jīng)通過數(shù)年的深耕，針對地域特點、居民訴求、政策制度，形成了“望壇模式”“臨河速度”和“懷柔標桿”等多種棚改模式。
貫徹習(xí)近平總書記“老城不能再拆了”的重要指示精神，北京市在“十三五”期間以新城市總規(guī)為引領(lǐng)，促進老城整體保護、棚戶區(qū)改造、征收拆遷管理和住房保障工作有機結(jié)合，實現(xiàn)疏解與提升并舉。
而積極參與建設(shè)北京市各重點棚改項目，精心打造民心工程，并建立棚改項目特有的開發(fā)建設(shè)和盈利模式，北京城建以“為百姓謀得一處舒適住房”為己任，真正做到讓政府信賴、令百姓滿意。
臨河速度背后的多方合力
記者了解到，為了全面改善臨河村民住房條件、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、加快非首都功能疏解，2017年3月，由區(qū)鎮(zhèn)政府帶頭、興順地產(chǎn)承接的臨河村棚改項目正式啟動。
從臨河棚改區(qū)位看，臨河村位于順義仁和鎮(zhèn)東南部，連接順義城區(qū)和通州區(qū)，是北京城市開發(fā)重要的接合部地區(qū)。同時，臨河棚改項目還是北京市委、市政府疏解非首都功能和安置城區(qū)人口外遷的重要工程，承擔(dān)著1萬套核心城區(qū)人口疏解安置房的建設(shè)任務(wù)。
值得一提的是，作為臨河棚改的主角之一，北京城建在2015年成立興順地產(chǎn)初衷并不是簡單從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。“順義區(qū)作為承接中心城區(qū)人口疏解的重點地區(qū)，同時也是北京重要的空港物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點培育地區(qū)。興順的成立作為北京城建深耕順義的探路者，承擔(dān)著橋頭堡的作用。”董慧文告訴記者。
地產(chǎn)之外，承擔(dān)一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營、技術(shù)開發(fā)推廣等多重功能的興順以棚改為切入口，通過北京城建在2015年11月以49.98億元拍下的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)兩地塊為“投名狀”，興順邁向了深耕大興的第一步。
數(shù)字是神奇的東西，它用最直接的方法反映最客觀的真實。興順的臨河棚改項目僅從數(shù)字一項便可管窺其工作之難：該項目共涉及1201個拆遷院落、1800余戶、5000余人，并且項目被納入2017年全市棚戶區(qū)改造計劃的重要一環(huán)。
更大的挑戰(zhàn)在于，2017年初，臨河棚戶區(qū)改造納入“一會三函”改革試點范圍，但是沒有成熟的經(jīng)驗可以借鑒，沒有既定的細化政策指導(dǎo)具體工作，臨河棚改又是順義區(qū)第一個適用此程序的項目，公司在辦理三函手續(xù)時遇到很多具體問題，有些情況審批部門也需要研究討論，項目前期手續(xù)辦理困難重重。
從臨河棚改項目歷史看，該區(qū)域歷史沿革過程中棚改涉及住戶人數(shù)多、體量大，遺留問題復(fù)雜。曾經(jīng)嘗試通過項目分割推進棚改，不過效果一直不理想。
“面對嚴峻的形勢，公司從領(lǐng)導(dǎo)到員工加班再正常不過，什么‘5+2"白加黑”，都是家常便飯”，董慧文回憶彼時的工作狀態(tài)時說，“當(dāng)時整合公司的狀態(tài)就是，遇到問題從不擱置、不過夜，必須第一時間解決。”
如果說公司內(nèi)部的奮斗精神是“抓鐵有痕、踏石留印”的北京城建“鐵軍精神”的一脈相承，那么從順義區(qū)政府的積極推動，到城建集團和北京城建的內(nèi)部重視再到臨河村村民的理解配合，這種地利與人和為臨河棚改的速度奇跡提供了更大的保障。
記者了解到，項目拆遷啟動前，打破5天工作制，順義區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)每周六召開一次調(diào)度會，區(qū)鎮(zhèn)兩級、各職能部門、拆遷公司、評估公司率先行動，興順配合相關(guān)職能部門提前介入，組織精干力量，深入一線調(diào)研，開展了大量卓有成效的準備工作，奠定了棚改拆遷成功的基礎(chǔ)。
政府從更大的民生出發(fā)點作出全局性決策，但是在細化至個人利益難免無法實現(xiàn)絕對平等。“但是我們當(dāng)時驚喜的發(fā)現(xiàn)，有很多村民理解政策并積極配合我們，村委會帶頭降低拆遷補償標準、村長主動提出可以將自己搖到的選房順序號與村民交換······最后我們和很多村民真的成了很好的朋友”，董慧文表示。
與此同時，興順在加快拆遷工作中也借鑒先進經(jīng)驗，將三大片區(qū)劃分為小組和大區(qū)，設(shè)立“聯(lián)合互助獎”：若在規(guī)定期限內(nèi)小組內(nèi)家庭實現(xiàn)100%簽約，既每家獎勵5萬元;片區(qū)家庭實現(xiàn)100%簽約，再獎勵5萬元，“這樣就在群眾中形成了互助氛圍，大家主動去說服拆遷阻力較大的小組成員。”
多管齊下，從村民代表大會全票通過拆遷相關(guān)決議，到5天實現(xiàn)入戶測量，完成率達100%，兩天簽約率達95.5%，16天民宅簽約率達100%，沒有一戶釘子戶，村民滿意度達到100%……順義臨河棚改所創(chuàng)造的“臨河速度”，也成為全市棚改工程中的奇跡。而奇跡背后，總離不開最平常也是最不可或缺的奉獻。
當(dāng)一項項紀錄被打破，董慧文告訴中國房地產(chǎn)報記者，“到拆遷工作的最后，我們已經(jīng)不再緊盯各項指標，各項工作已經(jīng)拼盡全力，應(yīng)該說結(jié)果如何沒有遺憾了。”
黨建工作引領(lǐng)處理好群眾關(guān)系
臨河棚改是在拆遷人口多、環(huán)境復(fù)雜的背景下創(chuàng)造一個速度奇跡，但更重要的是如何處理拆遷過程中的各類矛盾，做到“又要快更要好”。北京城建通過多年的棚改經(jīng)驗，已經(jīng)形成了一套獨有的黨建引領(lǐng)的工作模式。
無獨有偶，中國房地產(chǎn)報記者了解到，臨河村黨建引領(lǐng)棚改，是順義區(qū)“讓黨組織在重大任務(wù)中唱主角”的生動實踐。2017年以來，順義區(qū)把棚戶區(qū)改造、“疏整促”“煤改電”等重點工作，納入到全區(qū)“大黨建”工作格局當(dāng)中。
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在臨河棚改的黨建工作具體實施細節(jié)中，記者了解到首先該項目成立臨河棚改工程臨時黨委，仁和地區(qū)黨委書記任臨時黨委書記，興順地產(chǎn)黨委書記任臨時黨委副書記，統(tǒng)籌鎮(zhèn)村、城建興順公司、管理公司、評估公司、拆遷公司、拆除公司中黨員力量，同頻共振、凝聚合力，發(fā)揮黨組織在棚改中的總攬全局作用。
其次，按照項目的A、B、C三個片區(qū)成立三個臨時黨支部，由仁和鎮(zhèn)三名主管副職任支部書記，城建興順公司、管理公司、拆遷公司、評估公司和拆除公司負責(zé)人和村黨總支成員為支部委員，全面推進本片區(qū)內(nèi)的拆遷協(xié)調(diào)工作。
“棚改現(xiàn)場，黨支部就在拆遷指揮部離現(xiàn)場辦公，分別在下午5時和晚上10時召開工作調(diào)度會，總結(jié)當(dāng)天工作，研判動遷形勢及存在的問題，逐戶分析原因，并制訂工作方案。會后，黨支部依然繼續(xù)工作，直至深夜沒有絲毫懈怠”，一位興順地產(chǎn)負責(zé)人告訴記者。
在拆遷指揮部的墻面上，懸掛著一張《項目黨建服務(wù)保障圖》，每戶居民的院落位置、戶主姓名都清晰地標注在地圖上面，黨員戶所處院落還貼著一面小黨旗。
這位負責(zé)人談到一個細節(jié)，“一些是黨員的村民，他們很支持政府的政策的，家里最先掛起了黨旗也是這批人，也和其他黨員一起帶頭簽約騰房。但是同樣作為村民，在拆遷時算自己的小賬的情況也能夠理解的。”
在棚改簽約這段時間，這類問題很多。臨時黨委和指揮部對此討論了幾十種拆遷方案，但是唯一不變的是統(tǒng)一標準的原則。“針對這種情況，在棚改中，所有信息、政策全部是透明的。堅持一把尺子量到底、一個標準執(zhí)行到底，不能讓村民吃虧，但每一分錢都是國家的，不符合政策，多一分錢也不能給。”董慧文態(tài)度很是堅決。
嚴格的原則之外，黨支部也充分調(diào)動黨員在拆遷過程中的能動作用。在拆遷前期，臨河村里的209名黨員聚集起來，在臨時指揮部里，地區(qū)黨委書記劉洋為他們上了一節(jié)專題黨課，題目是“讓黨旗在棚改中飄揚，讓黨徽在拆遷中閃光”。詳細介紹臨河村棚改項目的推進過程，全面解讀臨河村棚改拆遷政策及運作模式，鼓勵黨員在棚改拆遷工作中樹立榜樣。
效果立竿見影。棚改開始前，全村209名黨員家門口掛起了黨旗，60多名村民代表家門前，掛上了國旗。“甚至一些自己并不是黨員，但是父母或者子女是黨員的都在家門口插上了黨旗國旗”，董慧文告訴記者。正是在黨員和村民代表帶頭響應(yīng)棚改政策，帶頭簽約騰房的背景下。簽約首日，除兩戶黨員因家庭內(nèi)部分歧外，全部簽約。
協(xié)同黨建工作與棚改任務(wù)的推進，這已經(jīng)成為北京城建深耕棚戶區(qū)改造，處理棚改中各種難題的“秘訣”。這種自成一體獨門絕技，不僅體現(xiàn)在臨河棚改項目的快上，事實上已經(jīng)在北京城建內(nèi)部形成了成熟模式。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，同樣在望壇棚改項目中，項目公司也是將這種黨的政治和組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為推動棚改的強大力量。
在實際操作過程中，據(jù)記者了解為確保項目順利推進，徹底改善望壇地區(qū)居住環(huán)境，望壇棚改項目伊始，項目聯(lián)合黨委就與總指揮部同步成立，下設(shè)19個黨支部，聯(lián)系望壇地區(qū)5個社區(qū)黨委，做到黨建工作與項目同謀劃、同部署、同推進。
2016年9月，望壇棚改臨時黨委特別打造的“棚改之家”正式投入使用。“棚改之家”內(nèi)建立了法律服務(wù)站、便民服務(wù)站、居民監(jiān)督站、政策咨詢站、人民調(diào)解站5個服務(wù)站點，配備了政策宣講隊、法律援助隊、志愿服務(wù)隊、人民調(diào)解員隊4支隊伍。
記者了解到，項目啟動以來，“棚改之家”共為居民提供法律咨詢15960人次，辦理公證服務(wù)2509起，人民調(diào)解達成和解案件589件，保證了群眾合理合法訴求得到落實，有效推進了棚改工作的順利推進。
金融助力釋放利潤增長空間
不過擺在北京城建面前的困難遠不止拆遷工作一項。董慧文給記者算了一筆賬，臨河棚改拆遷總?cè)丝谖迩в嗳?需建設(shè)約45萬平方米回遷安置房，另承擔(dān)不少于6000套東城區(qū)人口疏解定向安置房，三個項目地上建筑總規(guī)模約150萬平方米;預(yù)計總投資高達265億元。)
按照棚改規(guī)定20%的自有資金和80%的融資空間，臨河棚改的融資任務(wù)高達191億。按照拆遷前期工作要求，北京城建興順公司作為授權(quán)主體，要在去年8月下旬拆遷正式啟動前完成資金準備，時間緊迫。同時，興順公司同期開發(fā)的平各莊B地塊一級開發(fā)項目也要13億元的啟動資金。超200億的巨額融資任務(wù)擺在眼前。
另一個現(xiàn)實是，自2016年起，北京城建就已先后攬入北京東城區(qū)望壇、豐臺區(qū)張儀村、順義臨河村、懷柔新城和延慶康莊鎮(zhèn)等不少于5個投資項目，其總規(guī)模已達830億元。而在2018年再次獲得262億元的懷柔、大興兩項目，意味著北京城建棚改儲備項目規(guī)模已超千億量級。
棚改的“蛋糕”不斷做大，資金的流動能否承擔(dān)如此規(guī)模的項目投入，這不僅涉及民生保障工程的順利完工，同樣也牽扯到企業(yè)自身的盈利問題。
但同時棚改投入資金問題尤其嚴峻，特別是在2017年，在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房企融資渠道越發(fā)收緊，銀行、票據(jù)、企業(yè)債等渠道全面收緊，房企融資難度陡增。
“與以往常規(guī)的融資形式相比，棚改融資工作涉及程序復(fù)雜、參與的銀行數(shù)量多，融資數(shù)額龐大，洽談難度很大。”董慧文表示，“股份公司對我們的支持特別大，在集團公司和北京城建的擔(dān)保支持下，興順公司成功與7家銀行達成成立銀團合作與融資意向。”
事實上，在北京市政府的大力支持下，北京城建近年來通過棚改項目已經(jīng)與多家銀行形成了良好的合作關(guān)系，這種緊密的合作模式為北京城建帶來了相對低廉的融資成本。
例如在北京城建為望壇項目尋求巨額融資過程中，便是以農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)和工商銀行(601398,股吧)為聯(lián)合牽頭行，北京銀行(601169,股吧)、北京農(nóng)商行、中國銀行(601988,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)和興業(yè)銀行(601166,股吧)為參團行，北京城建申請了銀團貸款336億元，期限10年，更難能可貴的是利率為同期銀行貸款基準利率下浮10%。
在臨河棚改項目上，去年8月份，北京城建向以工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行為牽頭行的7家銀行組成的銀團申請總額度191億元銀行貸款，期限10年，利率為同期貸款基準利率。
“在北京，棚改項目以及參與棚改擁有市屬國資背景的開發(fā)企業(yè)均有從銀行獲得貸款的政策便利，銀行會對這類項目貸款開放綠色通道。”一位北京銀行內(nèi)部人士告訴記者。
“棚改項目的融資規(guī)模大、任務(wù)重、周期長，所以任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都會導(dǎo)致工期的拖延從而使資金成本提高。而北京城建獲得銀行的低息貸款，棚改的全流程管控也是非常優(yōu)秀，這種項目的盈利真的是爭出來、省出來的”，一位北京城建的負責(zé)人接受采訪時感嘆。
記者從北京城建1月15日公告中得知，棚改項目期基本在3.5年~4年，目前北京城建旗下棚改項目在2018年~2021年將先后完成投資，回饋收益;其中2017年獲得的臨河村棚改項目在2018年進入結(jié)算期，開始貢獻收益。
由于棚改項目不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，北京市棚戶區(qū)改造項目按總投資額加成收益率的方式給予企業(yè)利潤，收益率在12%~15%之間。記者粗略估算北京城建手中千億棚改貨值將為公司帶來百億的盈利增長空間。
