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三大房企通關(guān)5000億之后，“降風(fēng)險(xiǎn)”喊給誰(shuí)聽(tīng)
二月份以來(lái)，房企年報(bào)陸續(xù)發(fā)布。即便從房企的整體年報(bào)來(lái)看，整體的銷(xiāo)售額有了較大的提升，但是從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化在倒逼著企業(yè)的發(fā)展。
事實(shí)上，近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的變化眾多。政策不斷調(diào)整，金融形勢(shì)土地的稀缺性使得行業(yè)發(fā)展空間變小，開(kāi)發(fā)商大魚(yú)吃小魚(yú)，兩極分化嚴(yán)重，但是，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭企業(yè)們雖然叫苦不迭，但是仍是賺得盆滿缽滿。
從企業(yè)的戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化已經(jīng)倒逼著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。變化來(lái)自于兩大方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從本質(zhì)上進(jìn)入另一階段，這一階段，企業(yè)需要最大程度做大規(guī)模，收并購(gòu)已是大勢(shì)所趨。這一方面也直接反應(yīng)在企業(yè)年報(bào)上。二是世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變。對(duì)國(guó)內(nèi)最大的影響是金融監(jiān)管的趨緊，對(duì)于房企，這涉及到資金，而這也是企業(yè)發(fā)展的根本條件之一，目前，房企大都是舉債前行，資金和融資成本的重要性不言而喻。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展也至關(guān)重要。
前所未有的5000億和未來(lái)保障
從2017年的年報(bào)來(lái)看，碧桂園、恒大、萬(wàn)科史無(wú)前例地沖破5000億人民幣(下同)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)5298.8億元銷(xiāo)售額，同比增45%。碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣5508億，同比增長(zhǎng)78%，恒大銷(xiāo)售額達(dá)到5009.60億元，同比增長(zhǎng)34%，
不可否認(rèn)，2017年的銷(xiāo)售額近代表了企業(yè)前兩年的發(fā)展情況，但是，從年報(bào)中看，與開(kāi)發(fā)商的“叫苦”不符的是，開(kāi)發(fā)商們的上升勢(shì)頭明顯，未來(lái)發(fā)展的“危機(jī)”難以尋覓。
碧桂園在其業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，報(bào)告期內(nèi)，已摘牌、已簽約土地儲(chǔ)備2.8億平方米，另有基本鎖定但暫未簽約的潛在的土地儲(chǔ)備約1.4億平方米。萬(wàn)科更直接，年報(bào)顯示，截止到2017年年底，萬(wàn)科已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目金額和面積分別為4143.2億元和2962.5萬(wàn)平方米，較2016年年底分別增長(zhǎng)48.9%和30%。
截至2017年底，恒大總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)3.12億平方米，土地原值達(dá)5336億元，世邦魏理仕對(duì)此評(píng)估值10386億元，其龐大的土地儲(chǔ)備規(guī)模穩(wěn)站行業(yè)首位，足夠支撐企業(yè)未來(lái)3-5年的快速發(fā)展。
銷(xiāo)售額良好，未來(lái)發(fā)展已有保障，巨頭們的“危機(jī)”何在?向來(lái)，規(guī)模和利潤(rùn)難兩全，但是，從年報(bào)中看，這也并非三大巨頭的憂慮所在。
年報(bào)顯示，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三大巨頭的凈利潤(rùn)均處于較高水平，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科的凈利潤(rùn)為280億，增速33%，碧桂園為260億，恒大為244億元，同比增暴增379%。
封王者的無(wú)限憂慮
此外，恒大2017年毛利潤(rùn)1122.6億元，同比大幅上漲88.9%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)42%。碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長(zhǎng)分別達(dá)48.2%，82.4%，毛利率企穩(wěn)回升，增長(zhǎng)4.8個(gè)百分點(diǎn)至25.9%，股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá)到260.6億元，大幅增長(zhǎng)126.3%。2017年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為280.5億元，同比增長(zhǎng)33.4%，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)率為11.5%。
