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成都長租公寓市場改變已到
2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列
不到一年時(shí)間，龍頭地產(chǎn)商紛紛布局，“國家隊(duì)”強(qiáng)勢加入，數(shù)百家民營企業(yè)競相角逐
“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競價(jià)后，成都市金牛區(qū)王賈村56畝地塊以10900元/㎡的成交樓面價(jià)被瀘州益佳房產(chǎn)攬入懷中;隨后，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)26畝地塊以13168元/㎡的成交價(jià)被華熙地產(chǎn)競得，33輪舉牌，競爭可謂白熱化。
成都今年首場涉及傳統(tǒng)主城區(qū)的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣。
2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列。成都試點(diǎn)不到一年時(shí)間，地產(chǎn)商紛紛布局，公寓租賃國企強(qiáng)勢崛起，數(shù)百家公寓租賃民營企業(yè)競相角逐……
□本報(bào)記者羅之飏寇敏芳
格局之變
由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“群雄爭霸”的時(shí)代即將到來
冠寓金楠天街店，標(biāo)間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對不斷前來問詢的租客，成都冠寓商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理胡大勇只能說抱歉，“客滿了，今年4月和5月要推出房源1500間，請大家提前預(yù)約。”
冠寓是龍湖集團(tuán)旗下長租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場，一年多時(shí)間已布局8家門店，開業(yè)房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個(gè)項(xiàng)目在建。”
搶灘市場，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購居委會(huì)物業(yè)，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區(qū)聚龍路的詩錦苑店即將開業(yè)，這將是紅璞在成都開業(yè)的第6家門店，上線房間將達(dá)1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監(jiān)黎薇透露。
國家試點(diǎn)，讓地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，而政策帶來的推動(dòng)效應(yīng)，在國企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。
截至3月底，成都已成立潤錦城實(shí)業(yè)有限公司、成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司等4家國有住房租賃公司，其中成都潤錦城實(shí)業(yè)在數(shù)月內(nèi)就籌得近1500條房源。“發(fā)展著實(shí)迅猛。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
摸爬滾打多年的相關(guān)民營企業(yè)不可能沒覺察到市場變化。3月15日，成都長租公寓市場規(guī)模最大的企業(yè)優(yōu)客逸家，宣布與全國性房地產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)瑪雅房屋合作，后者將為優(yōu)客逸家在拿房業(yè)務(wù)方面進(jìn)行門店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”——此前，優(yōu)客逸家在成都的房源數(shù)量剛剛突破2萬間。
就連向來低調(diào)的本土品牌成都普天同創(chuàng)科技有限公司旗下的同創(chuàng)公寓，也在地產(chǎn)商和國企大舉擴(kuò)張之前，悄然在2017年將數(shù)百套房源增至3000套，躍居成都長租公寓企業(yè)市場規(guī)模第三。“成都長租公寓行業(yè)由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，‘群雄爭霸’的時(shí)代即將到來。”同創(chuàng)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何林峻表示。
盈利之難
有企業(yè)靠現(xiàn)金流“劍走偏鋒”，有企業(yè)鐘情于賺取租金差價(jià)，但“能有一家真正盈利都很了不起”
雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長租公寓市場的成都鏈家研究院，給出了“不太樂觀”的答案。
其研究報(bào)告顯示，長租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規(guī)模擴(kuò)大，后期服務(wù)和管理成本也會(huì)相應(yīng)增加。
“盈利難是行業(yè)的普遍問題，能有一家真正盈利都很了不起。”成都鏈家研究院院長張鍵認(rèn)為。
企業(yè)的市場表現(xiàn)印證了上述看法。
定價(jià)1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿一周年的運(yùn)營期內(nèi)并未實(shí)現(xiàn)盈利，“企業(yè)客戶占多數(shù)，入住率維持在80%左右，在行業(yè)內(nèi)算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長吳明洲告訴記者。
即使客滿的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區(qū)一處政府物業(yè)，合約期10年，經(jīng)財(cái)務(wù)測算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業(yè)都是這樣，更不用說金楠天街店這種自持物業(yè)前期的開發(fā)投入。”
在何林峻看來，盈利難的企業(yè)多采用的是當(dāng)“二房東”的模式。企業(yè)從業(yè)主手里收清水房，標(biāo)準(zhǔn)化裝修后再轉(zhuǎn)手出租，通過嚴(yán)格控制裝修和管理成本賺取中間差價(jià)。這種模式區(qū)別于發(fā)源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業(yè)內(nèi)成為“南方打法”。
“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產(chǎn)品可標(biāo)準(zhǔn)化，依靠租金差價(jià)獲利，其融資能力決定企業(yè)的發(fā)展速度;‘北方打法’屬于托管式，企業(yè)通過控制租金收付時(shí)間差，用大量現(xiàn)金流的沉淀去投資，產(chǎn)生增值收益，這種模式輕資產(chǎn)、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業(yè)資金將面臨極高風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹。
“在經(jīng)歷行業(yè)的野蠻生長期后，兩種模式都將直面如何長期穩(wěn)定盈利的問題。”何林峻說。
空間之大
品牌長租公寓僅滿足1%的市場需求，規(guī)?；⑤p資產(chǎn)運(yùn)營模式方興未艾
即使盈利難成為行業(yè)普遍問題，但龐大的市場需求仍給企業(yè)以想象空間，這主要基于對成都未來發(fā)展前景的判斷。
成都鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都市場的租賃需求約有100萬套，而截至2017年底，可統(tǒng)計(jì)的品牌長租公寓約有1萬套，只能滿足1%的市場需求。
不少企業(yè)開始擴(kuò)大規(guī)模。“2017年初，即使互聯(lián)網(wǎng)金融將賬面利潤壓低了7個(gè)點(diǎn)以上，但同創(chuàng)公寓仍然選擇將房源規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大近10倍。”何林峻說。
成都長租公寓的“前輩”優(yōu)客逸家同樣選擇了把規(guī)模繼續(xù)做大。其CEO劉翔告訴記者，優(yōu)客逸家位于成都西部智谷的3棟集中式長租公寓將于4月開業(yè)，“大廳裝修進(jìn)入了尾聲，目前少數(shù)房間已經(jīng)入住。”
同時(shí)，在公寓模式上，便于開發(fā)和管理的集中式長租公寓正受到越來越多的青睞。
在記者走訪的品牌長租公寓中，成都同創(chuàng)公寓最初全是分散式公寓，如今集中和相對集中式公寓已各占一半;冠寓、紅璞在成都的門店全部屬于集中式長租公寓;一直從事分散式長租公寓的優(yōu)客逸家今年也將首次嘗試運(yùn)營集中式長租公寓。
“分散式長租公寓分布于城市各個(gè)區(qū)域，后期管理難度確實(shí)更大，需要企業(yè)有更高的運(yùn)營能力。”不過，劉翔認(rèn)為，分散式長租公寓因量大、面廣，在快速滿足市場對量的需求方面，仍有不可比擬的優(yōu)勢，運(yùn)營企業(yè)對房源也有較高話語權(quán);而集中式長租公寓屬于資源型物業(yè)，數(shù)量有限，企業(yè)拿房難度更高。
此外，不少品牌還在嘗試改變運(yùn)營模式。除自持兩處物業(yè)用于長租，為避免前期投入太大，冠寓已在嘗試承租政府部門、個(gè)人業(yè)主的物業(yè)改造后運(yùn)營，“最近還在談一個(gè)項(xiàng)目的純運(yùn)營服務(wù)，屬于輕資產(chǎn)投入。”胡大勇介紹。
類似冠寓正在拓展的純運(yùn)營項(xiàng)目，因前期投入少、運(yùn)營難度低而被看好。成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)秘書長、住房租賃專業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人張琪認(rèn)為，“后期國有平臺(tái)的大量房源管理可能以政府購買服務(wù)的方式進(jìn)行，請主打運(yùn)營的公司來管理，市場前景廣闊。”
未來已來
標(biāo)準(zhǔn)不明的行業(yè)痛點(diǎn)正在得到解決，多方力量支撐融資“生命線”
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著前期拍賣配建有租賃住房的地塊陸續(xù)建設(shè)完成，2019年成都或?qū)⒂瓉碜赓U住房集中入市的高峰期。但企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模和轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式的同時(shí)，成都長租公寓市場仍然缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
今年初，優(yōu)客逸家申請將旗下運(yùn)營集中式長租公寓的子公司企業(yè)門類從“酒店類”改為“公寓類”，但由于相關(guān)法規(guī)細(xì)則尚未落地，遭遇了“閉門羹”。
西南公寓產(chǎn)業(yè)研究院常務(wù)副院長米映超介紹，標(biāo)準(zhǔn)不明是成都長租公寓市場由來已久的痛點(diǎn)。目前國家主管部門已明確可為住房租賃單獨(dú)設(shè)立工商注冊門類，成都市主管部門也已經(jīng)發(fā)布了相關(guān)政策，但在具體落地或多部門協(xié)調(diào)時(shí)，還有一些問題有待解決。
成都市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心副主任王敏介紹，“中心希望將從事長租公寓的企業(yè)納入備案管理，為企業(yè)提供更好的服務(wù)，但目前只能幫他們發(fā)布工商、房源信息。”
基礎(chǔ)性工作正在展開。成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)住房租賃專業(yè)委員會(huì)成立以來，已致力規(guī)范和簡化租賃企業(yè)登記流程、手續(xù)辦理，目前，包括國有租賃公司在內(nèi)，已有近50家企業(yè)錄入成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，“政府正在以這個(gè)為基點(diǎn)撬動(dòng)相關(guān)政策變動(dòng)。”張琪介紹。
隨著市場進(jìn)一步規(guī)范，資金這一長租公寓企業(yè)的“生命線”也開始得到多方力量的支持。
優(yōu)客逸家已開啟長租公寓資產(chǎn)證券化之路。今年初，優(yōu)客逸家用長租公寓穩(wěn)定的租賃收益權(quán)作質(zhì)押，獲得海爾金融保理3億元的貸款授信，“5月，優(yōu)客逸家可能還將在深交所發(fā)行超過1億元的長租公寓資產(chǎn)支持證券。”劉翔透露。
最近幾天，何林峻正在忙于和建行成都高新支行對接，希望能獲得建行針對長租企業(yè)的金融產(chǎn)品授信。此前，建行一款名為“租客貸”的金融產(chǎn)品，因能以租金預(yù)付形式幫企業(yè)快速回籠資金，而成為成都長租公寓從業(yè)人士分享的焦點(diǎn)。
