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今天，北上廣深的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州開(kāi)了第一槍?zhuān)裢?，深圳第二槍?zhuān)」烙?jì)北京上海也快了。

深圳：明日起施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

(資料圖片僅供參考)

8月30日，深圳住建局、央行深圳市分行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

各有關(guān)單位：

為更好滿(mǎn)足我市居民剛性和改善性住房需求，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）精神，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)通知如下：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

本通知自2023年8月31日起施行。

8月30日的稍早時(shí)候，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

《通知》提到，為更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化調(diào)控政策，落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）要求，推動(dòng)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，優(yōu)化廣州市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

通知自《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

廣州也成為一線(xiàn)城市中首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。

什么是認(rèn)房不認(rèn)貸

利好哪些人群？

據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。分析稱(chēng)，對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，這非常不合理。

那么什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。“認(rèn)房不認(rèn)貸”指的是商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。

假設(shè)小王已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套市值200萬(wàn)的房子，并通過(guò)商業(yè)銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬(wàn)的貸款。

現(xiàn)在小王一家打算購(gòu)買(mǎi)第二套房子，市值300萬(wàn)。根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關(guān)注他們名下是否有房產(chǎn)。

由于小王名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，即使他家之前的住房貸款還沒(méi)有還清，銀行會(huì)將這次購(gòu)房視為第二套房，按照第二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。

如果小王將這套市值200萬(wàn)的房子賣(mài)掉，那么再購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)的這套房子就可以視為首套房。

據(jù)易居研究院梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線(xiàn)城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

平安證券分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”具體利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，將切實(shí)降低其首付比例與房貸利率：1）本地置換，名下住房出售后新購(gòu)住房按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平；2）異地購(gòu)房，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查購(gòu)房當(dāng)?shù)刈》壳闆r，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

平安證券認(rèn)為，核心城市有望跟進(jìn)執(zhí)行，短期銷(xiāo)售預(yù)計(jì)隨之提振：實(shí)際執(zhí)行層面，因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，但當(dāng)前仍有包含北京上海在內(nèi)至少多個(gè)核心城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三部委發(fā)文后預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低特定群體購(gòu)房門(mén)檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望對(duì)銷(xiāo)售形成提振。以杭州為例，杭州2022年11月11日?qǐng)?zhí)行購(gòu)房新政，對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，按首套房貸政策執(zhí)行。根據(jù)中指披露數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷(xiāo)售額較前三周累計(jì)增長(zhǎng)235.2%，政策執(zhí)行11月當(dāng)月銷(xiāo)售額較10月增長(zhǎng)113.4%。

國(guó)金證券研報(bào)指出，廣州打響了一線(xiàn)城市認(rèn)房不認(rèn)貸的“第一槍”，在銷(xiāo)售持續(xù)承壓背景下，預(yù)計(jì)高能級(jí)城市將有更多寬松政策出臺(tái)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。寬松政策主要利好重點(diǎn)布局一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市的主流房企，一線(xiàn)本地房企同樣因此受益。