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去年以來(lái)的一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)。

從3月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度報(bào)告來(lái)看，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、全國(guó)商品房銷售面積和銷售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金等多個(gè)指標(biāo)累計(jì)降幅均大幅收窄。

(資料圖片)

其中，全國(guó)商品房銷售額累計(jì)降幅由去年1-12月的26.7%大幅收窄至今年1-2月的0.1%，特別是全國(guó)商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)了3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售復(fù)蘇，2023年實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，也進(jìn)一步增強(qiáng)了行業(yè)的信心。不過(guò)，1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所放緩。

商品房銷售額降幅大幅收窄

從銷售情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，商品房銷售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%。

“1-2月市場(chǎng)銷售復(fù)蘇，2023年實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局?！必悮ぱ芯吭菏袌?chǎng)分析師劉麗杰說(shuō)，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，1-2月全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。放長(zhǎng)周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，1-2月銷售指標(biāo)改善情況非常好，已經(jīng)總體上進(jìn)入到“由負(fù)轉(zhuǎn)正”的邊緣線上。

對(duì)于市場(chǎng)修復(fù)的原因，劉麗杰認(rèn)為，是由多方面原因帶動(dòng)的，去年以來(lái)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購(gòu)房成本，提高了消費(fèi)者信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性改善的良好的開(kāi)局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，1月底以來(lái)，伴隨著疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)后積壓需求快速釋放、前期政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)等，重點(diǎn)城市購(gòu)房情緒提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度回升，帶動(dòng)全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅收窄，1-2月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比小幅下降0.1%，可見(jiàn)銷售均價(jià)同比上漲。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，3月1-12日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為860萬(wàn)平方米，環(huán)比2月1-12日增長(zhǎng)了15%，同比2022年3月1-12日增長(zhǎng)了26%。易居研究院推算，3月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積預(yù)計(jì)為2222萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)26%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月份新房交易數(shù)據(jù)保持拉升態(tài)勢(shì)，釋放了積極的信號(hào)。預(yù)計(jì)今年一季度全國(guó)房屋交易數(shù)據(jù)將正式由負(fù)轉(zhuǎn)正，是樓市復(fù)蘇的最大標(biāo)志。

開(kāi)發(fā)投資和房企資金狀況改善

除了商品房銷售情況大幅改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房企資金狀況也改善明顯。

從開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；房屋新開(kāi)工面積13567萬(wàn)平方米，同比下降9.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬(wàn)平方米，同比下降4.4%；房屋竣工面積13178萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯處于改善狀態(tài)，去年全年該指標(biāo)為-10.0%，這說(shuō)明當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)總體朝著優(yōu)化的角度進(jìn)行。

陳文靜也表示，2023年開(kāi)年，在全國(guó)銷售市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金壓力仍較大的背景下，全國(guó)房屋新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下行趨勢(shì)未改，1-2月，房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

另外，從房企資金狀況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。

其中，國(guó)內(nèi)貸款3489億元，同比下降15.0%；利用外資5億元，同比下降34.5%；自籌資金6342億元，同比下降18.2%；定金及預(yù)收款7112億元，同比下降11.4%；個(gè)人按揭貸款3495億元，同比下降15.3%。

陳文靜指出，1月以來(lái)，監(jiān)管部門繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債融資同環(huán)比均增長(zhǎng)。

陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有望進(jìn)一步緩解，但新開(kāi)工面積恢復(fù)仍有賴于銷售市場(chǎng)回暖程度，疊加土地縮量趨勢(shì)未改、地方城投此前拿地項(xiàng)目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢，或進(jìn)一步制約部分城市的新房供應(yīng)量；開(kāi)發(fā)投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節(jié)奏或加快，資金規(guī)模亦有望加大，帶動(dòng)竣工面積持續(xù)改善，但新開(kāi)工改善有限、房企投資拿地仍偏謹(jǐn)慎等情況仍制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的修復(fù)速度。

3月市場(chǎng)修復(fù)或放緩？

對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，劉麗杰認(rèn)為，1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。

“市場(chǎng)的各項(xiàng)前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但并沒(méi)有一下子進(jìn)入較熱的位置，價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)平穩(wěn)?！眲Ⅺ惤苷f(shuō)，全國(guó)新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復(fù)。

陳文靜也認(rèn)為，整體來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的修復(fù)，全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)。

展望后市，陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)活躍度仍有望保持，從而帶動(dòng)全國(guó)新房市場(chǎng)進(jìn)一步修復(fù)企穩(wěn)。

劉麗杰則認(rèn)為，隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場(chǎng)“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。

劉麗杰指出，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長(zhǎng)期看，我國(guó)城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過(guò)渡的關(guān)鍵階段，居民對(duì)住房條件改善升級(jí)的需求強(qiáng)烈，在“房住不炒”的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場(chǎng)能夠走向良性健康發(fā)展。