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“感覺(jué)終于從谷底走出來(lái)了。”

(相關(guān)資料圖)

近日，不止一位二手房從業(yè)人員對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)這樣表示。在他們看來(lái)，經(jīng)歷了去年下半年以來(lái)的冰封期之后，從掛牌量、帶看量、成交量等一系列市場(chǎng)表現(xiàn)和數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷回暖。

不過(guò)，由于庫(kù)存量仍然較大，但客戶量卻并沒(méi)有明顯增多，觀望情緒仍然存在，對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，這些從業(yè)人員普遍對(duì)短期樂(lè)觀，長(zhǎng)期則還要看政策走向以及供需比的變化。

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)采訪多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，因此導(dǎo)致今年2月二手房網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。如果與去年節(jié)后首月的3月相比，則基本持平或略有增長(zhǎng)；從價(jià)格來(lái)看，2月成交及掛牌價(jià)格也均維持穩(wěn)定。

“與市場(chǎng)冰封期相比，回暖感受強(qiáng)烈”

北京鏈家位于朝陽(yáng)區(qū)的某商圈經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，與去年下半年的二手房市場(chǎng)相比，今年開年以來(lái)確實(shí)有明顯的轉(zhuǎn)暖。

“去年12月是市場(chǎng)最差的時(shí)候，我們商圈整月只成交了3套，基本上是近幾年的歷史低點(diǎn)?！睋?jù)其介紹，但開年之后尤其是進(jìn)入2月以來(lái)，每位經(jīng)紀(jì)人每月的平均帶看量能達(dá)到10余組，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好也讓房主的新增掛牌量有所增加。

在該商圈經(jīng)理看來(lái)，眼下市場(chǎng)的回暖是與去年下半年以來(lái)的冰封期相比，所以回暖感受明顯，具體來(lái)看，現(xiàn)在市場(chǎng)基本上回到去年3、4月的水平，當(dāng)時(shí)疫情影響不大，是比較正常的行情。

再加上開年的季節(jié)性原因，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，為了促使去年掛了很久沒(méi)有賣出去的房源盡快成交（不少為換房），房主愿意進(jìn)行適度讓價(jià)；對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，不少人會(huì)考慮5月子女入學(xué)信息采集時(shí)間，也有部分人在1月拿到了年終獎(jiǎng)，所以也愿意在價(jià)格上適度讓步。

上述商圈經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，比如一套總價(jià)500萬(wàn)的房源，去年下半年的時(shí)候，賣方希望510萬(wàn)賣出，但買方只愿意出到502萬(wàn)；但到了今年，買方可能愿意加到505萬(wàn)，賣方也愿意讓價(jià)?！百I賣雙方更有成交的動(dòng)力，更容易達(dá)成交易。”

麥田房產(chǎn)位于北京西二旗大區(qū)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，由于區(qū)域內(nèi)商超、交通等配套設(shè)施升級(jí)，年初的市場(chǎng)回暖更為明顯，“基本上可以回到去年6、7月最好的行情”，她透露，有的優(yōu)質(zhì)房源會(huì)出現(xiàn)當(dāng)天帶看當(dāng)天成交的現(xiàn)象。

不過(guò)在該業(yè)務(wù)經(jīng)理看來(lái)，回暖也是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)，“畢竟是疫情放開之后的第一年?！彼A(yù)測(cè)，在這一輪回暖的帶動(dòng)下，今年上半年有望迎來(lái)“大陽(yáng)春”，但下半年或者更長(zhǎng)時(shí)間，則要看政策的進(jìn)一步走向以及庫(kù)存量與客戶量的變動(dòng)情況。

市場(chǎng)恢復(fù)狀況良好，部分區(qū)域增速明顯

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長(zhǎng)84.3%，同比增長(zhǎng)85.4%，市場(chǎng)明顯復(fù)蘇。

不止北京。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門，2月二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長(zhǎng)78%，同比增長(zhǎng)96%。

全國(guó)8城二手住宅成交套數(shù)（來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院）

“需要特別指出的是，只看2月網(wǎng)簽量增幅并無(wú)較大參考意義，增幅較大主要是低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，受假期影響網(wǎng)簽量和實(shí)際成交量相對(duì)較低，進(jìn)而導(dǎo)致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。”

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，從專業(yè)分析角度看，今年2月是節(jié)后的第一個(gè)完整月份，應(yīng)當(dāng)與往年的3月進(jìn)行對(duì)比。在考慮平年因素的前提下，今年2月北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月（17085套，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)）基本持平。

易居研究院整理的歷史數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手住宅的降溫周期始于2021年5月，彼時(shí)全國(guó)重點(diǎn)8城成交數(shù)據(jù)同比降速為6%，隨后降速持續(xù)擴(kuò)大。到2022年7月以后，由于新房市場(chǎng)停工斷貸潮風(fēng)波，二手房交易行情有過(guò)一波拉升。不過(guò)到2022年12月，二手房交易行情繼續(xù)疲軟，降幅為20%。

到了今年1月，上述8城二手房成交量雖然同比降幅仍為20%，但若對(duì)比同樣為春節(jié)的2022年2月，其同比增速為10%，市場(chǎng)已經(jīng)有了回暖的微弱跡象。若將今年2月的成交數(shù)據(jù)與去年3月相比，同比增速為20%。

“當(dāng)前市場(chǎng)的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)恢復(fù)狀況良好?！崩鋾?huì)說(shuō)。

麥田分析師認(rèn)為，年前北京二手房市場(chǎng)掛牌量不斷增加，積累了大量的優(yōu)質(zhì)房源，再加上因疫情推遲的購(gòu)房需求疊加年后“小陽(yáng)春”集中釋放，使得近期市場(chǎng)熱度升溫較快，尤其像回龍觀、魯谷等剛需集中的區(qū)域，二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)更明顯。

價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，政策寬松加速交易

價(jià)格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2月北京二手房掛牌均價(jià)整體走勢(shì)平穩(wěn)，大部分房源掛牌價(jià)維持穩(wěn)定。

北京鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，由于節(jié)后剛需入市增加，外圍城區(qū)成交占比有所提升，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下降。分城區(qū)看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，波動(dòng)幅度處于合理運(yùn)行區(qū)間。

易居研究院分析認(rèn)為，從需求因素來(lái)看，每年年初通常是學(xué)區(qū)房成交高峰，從2月成交的部分二手房房源看，學(xué)區(qū)房屬性比較明顯，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二手房很大程度上是傾向于教育資源或?qū)W區(qū)。

從價(jià)格因素看，剛需購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)或套均價(jià)較為敏感，同一個(gè)城市中，二手房的套均價(jià)要明顯低于一手房，以北京為例，一手房套均價(jià)為595萬(wàn)元/套，而二手房為281萬(wàn)元/套，認(rèn)購(gòu)二手房的經(jīng)濟(jì)壓力明顯要小很多。

黑龍江省嘉慶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地產(chǎn)開發(fā)總監(jiān)康凱認(rèn)為，進(jìn)入2月，掛牌二手房源數(shù)量明顯增多，購(gòu)房者可選擇面在增加，掛牌價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，部分房東還愿意降價(jià)出售。反觀新房市場(chǎng)，這幾年房企尤其是民營(yíng)房企受債務(wù)問(wèn)題影響，基本沒(méi)有拿地，影響了新樓盤的供應(yīng)，潛在購(gòu)買力對(duì)新房的購(gòu)買信心也嚴(yán)重不足。

此外，康凱表示，購(gòu)房政策在放松，包括限購(gòu)放松、限售取出來(lái)等，都使得二手房交易更容易活躍。限價(jià)政策放松、貸款額度增加等，都使得認(rèn)購(gòu)二手房的信貸成本降低。居民換購(gòu)住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠的政策，也大大加速了二手房的交易。

對(duì)于二手房市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，康凱預(yù)計(jì)，隨著疫情和假期因素的消解，前期積壓需求陸續(xù)釋放，與此同時(shí)，宏觀層面的預(yù)期引導(dǎo)逐漸發(fā)揮作用，市場(chǎng)信心得到有效提振。目前市場(chǎng)已回歸正軌，各方預(yù)期總體較為理性，未來(lái)市場(chǎng)基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。