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多城二手房掛牌量超10萬套，樓市邁入先量后價的回暖第一步？|實時
2023年，樓市蠢蠢欲動，多個大城市二手房掛牌量持續(xù)增加。
記者從房產(chǎn)交易平臺看到，新年來上海、廣州、南京、杭州、西安等多個城市，二手房掛牌量正持續(xù)增加，比如廣州二手房掛牌量突破13萬套、南京二手房掛牌突破15萬套、西安二手住房掛牌超過11萬套、上海二手房掛牌套數(shù)超8萬套......
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2月份全國10個重點城市二手住宅掛牌量為193.61萬套，環(huán)比上漲6.28%，同比上漲81.99%。其中，深圳掛牌量環(huán)比漲幅超過48%，同比來看，深圳、蘇州、廈門等城市同比均漲超100%，翻了一倍以上。
【資料圖】
業(yè)主將房產(chǎn)爭相擺上貨架，自去年下半年開始便已出現(xiàn)。各地樓市限售政策放寬、住房消費支持政策發(fā)布，讓不少業(yè)主想趁機出貨變現(xiàn)、或賣舊換新。只不過，2023年以來，這股潮流在部分城市愈發(fā)明顯，一線城市也不例外。
“這種出貨心態(tài)，主要還是受政策松動影響，改善置換需求被激活釋放了出來。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財經(jīng)，不過持續(xù)增加的二手房可能會對價格形成壓制，但核心區(qū)域的價格仍具有堅挺特性。
業(yè)主爭相“賣舊換新”
不同于北方低溫猶存，二月的廣州已是暖風和煦，當?shù)貥鞘幸苍陉囮嚺庀掠兴陝印?/p>
最近一段時間，關(guān)于廣州二手房掛牌量增多的消息頻現(xiàn)，稱當?shù)囟址繏炫屏恳褎?chuàng)歷史新高，多個區(qū)域新增房源都明顯上漲，尤其是均價較低的花都、增城等區(qū)域。新上房源大多總價較低，或者是位于市中心的“老破小”，不少業(yè)主有意出手置換。
那么，實際情況到底如何？記者采訪當?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介得知，2月份以來廣州新上二手房源確實明顯增多，將時間軸拉長，當下二手市場存量已然達歷史高峰。
在房產(chǎn)交易平臺貝殼上，廣州目前共有130540套存量房源，其中僅7日新上的便達3411套。這其中，有位于天河區(qū)總價近三千萬的高端住宅，也有位于花都剛過百萬的剛需房。
回看廣州二手房源增加的過程，2021年8月出臺二手房參考價是一個分水嶺，此后廣州二手房源在售數(shù)量持續(xù)增加，并自2022年以來相繼破11萬套、12萬套、13萬套。
2021年的政策調(diào)控，曾讓當時的廣州樓市持續(xù)震蕩，二手房市場也自我修復，但恢復緩慢且缺乏持續(xù)動力，業(yè)主信心受到打擊，最終持續(xù)低位徘徊了一年多。但今年來，明顯增多的二手房源，很多是因業(yè)主的改善需求被激發(fā)、賣房積極性上升。
比如在天河區(qū)一均價三萬多的小區(qū)，有一套房源2022年2月便掛牌，但經(jīng)歷數(shù)次調(diào)價后一直未成交。該房源業(yè)主在某社交平臺公開稱，自己和愛人因事業(yè)上升，想置換更好的房子，所以最近開始積極推售房源，掛牌價也比最初低了60萬。
不過從總體來看，隨著當下樓市預(yù)期逐漸企穩(wěn)，業(yè)主的信心也在回升。貝殼研究院廣州分院表示，3月在信貸政策寬松、放款周期縮短之下，前一年被積壓的“賣一買一”人群加速賣房置換，業(yè)主對價格的預(yù)期開始企穩(wěn)，降價房源占比開始逐漸減少。
在另一個一線城市上海，二手房在售數(shù)量也在持續(xù)增加。新年以來，上海二手房掛牌量明顯增加，其中包括大量總價較低的房源，剛需購房人群也在伺機出手。
據(jù)二手房交易平臺兔博士監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月上海二手房掛牌套數(shù)83343套；掛牌均價72675元/平方米，環(huán)比持平；成交均價55893元/平方米，環(huán)比上漲5%。
二手房市場比較熱的南京，業(yè)主掛牌積極性也非常高。我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，2月第四周南京二手房新增掛牌量3012套，環(huán)比再漲1.7%，突破3000套大關(guān)。最近四周，南京周新增掛牌都在2500套以上。在鏈家平臺上，南京在售二手房源已超15萬套。
我愛我家南京研究院表示，因近期市場升溫、成交持續(xù)走高，業(yè)主掛牌積極性大幅提高，價格預(yù)期也有所扭轉(zhuǎn)，實際成交過程中出現(xiàn)了業(yè)主漲價的情況。2月第四周，南京新增掛牌房源均價34337元/平方米，環(huán)比上漲1.4%。
最近出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主制定“漲價計劃”的西安，市場上在售二手房也在增多。自2021年發(fā)布二手房指導價新政后，西安二手房市場出現(xiàn)降溫，成交量持續(xù)下滑，但隨著2023年各類積極政策祭出，市場情緒再次被激活，目前鏈家網(wǎng)上西安在售二手房源超11萬套。
“2023年初，春節(jié)前出于資金周轉(zhuǎn)、急需回籠資金等原因，業(yè)主掛牌出售意愿增強，大量房源被掛出。進入2月份，在住房信貸環(huán)境較為寬松、加上多城放松限售等利好之下，很多有置換需求的業(yè)主加快將手頭房源掛出?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示。
多地二手房成交“飄紅”
一邊是業(yè)主爭相出貨，一邊是樓市回暖的聲音不斷，當下市場溫度到底幾何？
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研報，2023年2月，重點10城成交環(huán)比“全線飄紅”。其中，杭州漲幅一馬當先，本月二手房成交6053套，環(huán)比上漲157.9%；青島二手房成交5055套，環(huán)比上漲86.19%；成都漲幅緊隨其后，本月成交18060套，環(huán)比上漲77.74%。
去年來多輪利好政策支持房地產(chǎn)，2023年伊始，多城繼續(xù)松綁調(diào)控，加上信貸環(huán)境寬松，購房客戶熱情增長，業(yè)主預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)好。上述出現(xiàn)二手房掛牌增多的城市，也并非是業(yè)主拋售、無人接盤，實際上市場成交尤為活躍。
貝殼研究院廣州分院表示，2023年開始，購房者信心開始恢復，2月第3周全市二手房成交3000套左右，環(huán)比上升31%，同比上升112%，這是2021年4月之后首次重回3000套水平，2月前19天累計全市二手網(wǎng)簽預(yù)計6500套左右，相比上月同期預(yù)計上升51%。
上海鏈家研究院也表示，春節(jié)后二手房市場恢復良好，節(jié)后第一個周末鏈家成交量較此前增長50%-60%，帶看量增長30%-40%。房源成交周期和客源成交周期也都有縮短，房源成交周期降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天。
我愛我家南京研究院表示，2月第4周，南京全市二手房成交2258套，環(huán)比再漲15%，其中主城九區(qū)成交2139套。從成交走勢來看，節(jié)后成交量環(huán)比連漲4周，新增帶看量大幅上漲，市場需求增加的同時，購房者的積極性也明顯提升。
西安二手房的回暖趨勢則更為明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的2023年1月全國70城房價數(shù)據(jù)，西安二手商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅-1.7%，漲幅僅次于北京。1月份，西安二手房網(wǎng)簽備案面積1.37萬平方米，環(huán)比增長35.99%。
不過，持續(xù)增多的市場存量，還是會對價格形成一定壓制。據(jù)廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)，2月13日～19日廣州業(yè)主報價指數(shù)為34.6%，環(huán)比上周凈減7.0%，年后業(yè)主上調(diào)報價試探市場，但客戶接受意愿度較低，促使近期報價合理回落?！皹I(yè)主漲價的有，但漲了未必有人接受，畢竟市場上房子太多了。”當?shù)刂薪榉Q。
在關(guān)榮雪看來，目前在放松限售、推行二手房抵押過戶等政策支持下，業(yè)主的改善置換需求正釋放，當前房貸利率水平較低，部分置換客想趁此機會換成更優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。從買方角度看，當前市場已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，擔心再不入手房價會漲，也有部分買家認為當前市場拋售情緒較為旺盛，擔心急促接盤后再反悔。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，當下市場回暖是比較明顯的，雖然有疫情后積壓需求釋放的因素，但學區(qū)房、婚房等購買需求仍在。房東出于改善型需求和套現(xiàn)目的去掛牌，站在買家角度，供應(yīng)增多了可選房源就多，進而帶動成交量回升。從未來趨勢看，如果二手房成交能持續(xù)保持同比正增長，那便說明已經(jīng)走出低谷。
