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任澤平：是該取消預(yù)售制了
(資料圖)
是該取消預(yù)售制了。1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，不足一個(gè)月時(shí)間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
1、是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會，這是房地產(chǎn)從大開發(fā)時(shí)代步入高質(zhì)量發(fā)展階段的必然趨勢，也是對購房老百姓的最大保護(hù)。98年房改時(shí)，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義。當(dāng)然二次房改是個(gè)技術(shù)活，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場信心以及長效機(jī)制，長效機(jī)制四大關(guān)鍵是推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。如果按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，中國一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過這道關(guān)，解好這道世界難題。
2、為什么要取消預(yù)售制、改為現(xiàn)房銷售？大家想想，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預(yù)售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)人層面看，預(yù)售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險(xiǎn)。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，這樣有助于落實(shí)中央房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權(quán)益、有助于房企穩(wěn)健發(fā)展，一舉多得，謀劃長遠(yuǎn)。
3、為什么建議取消預(yù)售制度？預(yù)售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發(fā)商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預(yù)售制度。其實(shí)，當(dāng)前世界不少國家存在預(yù)售制。但是，重點(diǎn)來了！發(fā)達(dá)國家一般有嚴(yán)格的監(jiān)管保障措施，開發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)后才可以開始銷售，買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據(jù)開發(fā)商工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。所以，預(yù)售制度是需要嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對購房民眾不公平，所以不如借機(jī)取消預(yù)售制度，以后改為現(xiàn)房銷售?？陀^講預(yù)售制度有一定歷史階段性，現(xiàn)在中國住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制度有助于降負(fù)債降杠桿，不再把爛尾風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會，當(dāng)然這需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機(jī)制。這是個(gè)技術(shù)活，只要堅(jiān)持市場化改革，中國一定能化解這個(gè)難題，讓房地產(chǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，安居樂業(yè)。
4、簡單講，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實(shí)質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。所有商業(yè)的本質(zhì)是向善，是以客戶為中心，房地產(chǎn)也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個(gè)角度，取消預(yù)售制、實(shí)施現(xiàn)房銷售是實(shí)現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)、社會長治久安、行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展的重大措施。
