日前,泰禾集團在對深交所關(guān)注函的回復(fù)公告里稱,由于2022年交付項目增多,預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和整體毛利率將出現(xiàn)上升,與此同時,由于較多項目交付,停止利息資本化,相關(guān)借款費用上升,導(dǎo)致公司虧損。
多項目交付致結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利上升
泰禾集團在回復(fù)公告中表示,2022年度,公司持續(xù)推進各項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn),以保交付作為公司運營的首要目標(biāo),2022年度交付項目數(shù)量高于2021年度,2022年度交付項目所在地主要為北京及福州地區(qū),有6個主要項目交付,2021年度交付項目所在地主要為北京地區(qū),有2個主要項目交付。
(相關(guān)資料圖)
2022年度,公司預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入82億元,相較2021年度結(jié)轉(zhuǎn)49億元大幅上升66%,整體毛利率由2021年度的7%上升為11%,故公司2022年度項目結(jié)算的毛利高于上年。
泰禾表示,2022年度項目毛利率變動的主要原因分析如下:交付的項目基本已在以前年度完成預(yù)售,項目所在地的房地產(chǎn)價格波動不大;項目交付時已達到預(yù)計可使用狀態(tài),相關(guān)利息成本已停止資本化,進行了費用化處理;交付的項目毛利率相對2021年度較高,主要原因是2022年度交付的主要項目的平均土地成本低于2021年度,有較大盈利空間。2022年度和2021年度交付項目的建設(shè)期均較長,項目歸集的開發(fā)成本較高,兩年間7%-11%的毛利率水平偏低,在行業(yè)的合理區(qū)間之內(nèi)。
不過,由于2022年度較多項目交付,停止利息資本化,相關(guān)借款費用上升,導(dǎo)致公司虧損。
泰禾此前發(fā)布的2022年業(yè)績預(yù)告顯示,2022年公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損39.06億元– 52.85億元,上年同期虧損40.13億元;扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損34.2億元–46.27億元,上年同期虧損43.24億元;基本每股收益為虧損1.5694元/股–2.1233元/股,上年同期虧損1.6124元/股。
債務(wù)重組仍在持續(xù)推進中
除了解釋項目結(jié)算毛利上升的原因,深交所還要求泰禾說明前期已過時效的債務(wù)重組方案、展期協(xié)議的后續(xù)進展情況,以及2022年業(yè)績預(yù)告仍然沿用2021年度對借款利息及資本化的處理方法的主要考慮等。
對此,泰禾表示,截至2021年12月31日,公司有息負(fù)債余額約930億元,2021年度計提利息91億元。針對已過時效的債務(wù)重組方案,公司在2022年度內(nèi)與金融機構(gòu)重新續(xù)簽了協(xié)議,涉及142億元有息債務(wù),續(xù)簽的融資借款關(guān)鍵參數(shù)和對應(yīng)利息費用并無變化。
泰禾認(rèn)為,與多數(shù)主要債權(quán)人的債務(wù)和解并未發(fā)生實質(zhì)性的失效,按原借款協(xié)議執(zhí)行的可能性較大,并且從后期已經(jīng)落地或續(xù)簽的展期協(xié)議來看,除延長重組寬限期、允許應(yīng)付未付利息在更長時間內(nèi)兌付外,融資借款的其他關(guān)鍵參數(shù),如借款利率,與前期公司預(yù)估的基本相符,因此沿用與2021年一致的利息計提方式。
泰禾集團預(yù)計2022年度借款利息約88億元,其中資本化65億元,費用化23億元。而在2021年,借款利息91億元,其中資本化73億元,費用化18億元。
相比2021年度,借款利息費用化金額增加5億元,泰禾表示主要原因是2022年度項目交付后,相關(guān)利息不再滿足資本化條件,而2022年度并未新增可利息資本化的在建項目,因此利息費用化金額高于上年。
從總體趨勢看,2020-2022年度,借款利息分別為99億、91億和88億,借款利息的減少主要原因是各年內(nèi)歸還借款本金或完成債務(wù)重組剝離借款,借款利息費用化金額分別為15億、18億和23億,逐步提高的主要原因是2020-2022年度陸續(xù)有項目交付而不再符合資本化條件,而沒有新增符合利息資本化條件的在建項目,因此上述變動是合理的。
泰禾表示,由于債務(wù)重組在持續(xù)推進中,且涉及利息資本化的項目較多,公司目前仍在陸續(xù)提供相關(guān)資料,力求與年審會計師在借款利息及資本化的認(rèn)定方面達成一致。