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房貸利率進(jìn)入3字頭時(shí)代，在6%以上“高位站崗”的購房者開始用提前還貸的方式進(jìn)行自救，有關(guān)存量房貸利率調(diào)降的呼聲也是日益漸隆。

(相關(guān)資料圖)

房貸利率由5年期LPR和銀行加點(diǎn)兩部分組成，實(shí)際上，針對(duì)存量房貸利率調(diào)降的呼吁一直集中在銀行的加點(diǎn)部分，因?yàn)閽煦^5年期LPR的部分在今年的重定價(jià)周期之后會(huì)自動(dòng)下調(diào)。經(jīng)歷了2022年三次共35個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

相較于5年期LPR的浮動(dòng)調(diào)整，銀行加點(diǎn)部分的“一錘子買賣”讓早期的購房者很不甘心，畢竟當(dāng)下許多城市的首套房貸利率不僅銀行加點(diǎn)為零，甚至可以突破商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20BP)。然而，心理的不平衡并不能改變房貸合同對(duì)雙方的法律約束力，按照合同履行還款義務(wù)也是遵守契約精神的體現(xiàn)。

如果追根溯源，房地產(chǎn)市場風(fēng)向的快速變化是提前還貸潮的重要導(dǎo)火索之一。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

文件一出，全國各地再度掀起了一輪房貸“降息潮”。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年1月30日，中國至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個(gè)城市中，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已進(jìn)入“3時(shí)代”。

以鄭州為例，今年1月底鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%，而2021年鄭州的首套房貸利率曾經(jīng)高達(dá)6.125%，2%以上的利差意味著百萬房貸月供可能多出1200元。

為此，有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲源源不斷，各地政府留言板上也頻現(xiàn)相關(guān)建言。然而，不似爛尾樓停貸事件發(fā)酵后銀行和監(jiān)管部門的迅速回應(yīng)，涉及這一話題的官方表態(tài)很少，甚至還有大行個(gè)人信貸部員工被要求對(duì)外部三緘其口，禁止談?wù)摵痛媪糠抠J和提前還貸有關(guān)的話題。

一位大行人士向記者透露，該行負(fù)責(zé)個(gè)人住房信貸的相關(guān)同事全都收到通知，禁止對(duì)外發(fā)表任何觀點(diǎn)。

“高位站崗”者的無奈自救

銀行可以保持沉默，但購房者的月供不能停止。在房貸合同的約束下，即便是“利率高位站崗”，為了維護(hù)征信也要按時(shí)還貸。當(dāng)然，購房者也不可能就此放棄，畢竟如果能想辦法省下這筆差價(jià)，就能增加家庭的生活開支。

購房者想出來的一大應(yīng)對(duì)方式是提前還貸。既然利差已成既定事實(shí)，干脆提前還掉一些本金，也就省下了對(duì)應(yīng)的利息。然而，銀行方面配合意愿明顯不足，排隊(duì)數(shù)月、沒有額度、要交違約金是近期計(jì)劃提前還貸的購房者常遇到的煩心事。

至于提前還貸的資金來源，記者采訪的銀行和地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，其中一部分的確是春節(jié)年終獎(jiǎng)發(fā)放后借款人的自有資金，另一部分則很有可能是本應(yīng)服務(wù)中小企業(yè)或個(gè)體工商戶的經(jīng)營貸流向了居民提前還房貸的渠道，還有一部分可能是去年11月債市大跌后從理財(cái)市場流出的資金。

央行近日發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示， 2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)；2022年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額18.9萬億元，同比增長16.5%，比三季度末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)。

“利差太大，即使知道經(jīng)營貸流入樓市不合規(guī)，只要查的不嚴(yán)，也會(huì)有人參與。”一位地產(chǎn)人士向記者直言。據(jù)了解，目前多家銀行個(gè)人經(jīng)營貸年化利率已低至3.5%以下。

一位大行資深個(gè)人信貸人士也向記者透露，從一線的反饋來看，的確有中介以經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸的名義誘導(dǎo)客戶置換原來的房貸，對(duì)此他呼吁客戶一定要注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。一方面經(jīng)營貸和消費(fèi)貸流入樓市是監(jiān)管嚴(yán)令禁止的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可能會(huì)有抽貸和個(gè)人征信受損的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房貸的期限遠(yuǎn)比經(jīng)營貸要長，客戶可能還會(huì)面臨期限錯(cuò)配和資金管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，用經(jīng)營貸置換房貸早已不是什么新鮮事，近期再度卷土重來的主要原因還是其與個(gè)人住房貸款利率之間出現(xiàn)較大的利差，為資金違規(guī)流入樓市提供了套利空間。

“下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、解決消費(fèi)者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問題。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日撰文表示，降低存量房貸利率是解決提前還貸潮的一大關(guān)鍵。

15年前存量房貸打折始末

關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的討論始于去年 5月。當(dāng)時(shí)央行銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至LPR-20BP，引發(fā)了有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲。

如今政策再度向前一步，部分城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限甚至已經(jīng)取消，有關(guān)存量房貸房貸利率能否下調(diào)的討論再度潮起。

在報(bào)道相關(guān)話題時(shí)，媒體常常引用2008年存量房貸利率打七折的先例。然而當(dāng)時(shí)的情景是否具有可復(fù)制性，則又是一個(gè)值得探討的話題。

記者梳理當(dāng)年的報(bào)道發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的存量房貸利率打折也并非一蹴而就。另外，在中國房貸30年的進(jìn)化史上，提前還貸潮也不是第一次出現(xiàn)。

2008年的樓市景象和2022年有些相似。經(jīng)歷了2006年、2007年持續(xù)高速的增長，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢明顯：房價(jià)漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房價(jià)下跌明顯；消費(fèi)者的購房預(yù)期發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發(fā)商資金回籠壓力加大，市場在調(diào)整中尋找方向。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，服務(wù)“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)，2008年10月22日，中國人民銀行發(fā)布房貸新政策，決定從2008年10月27日起，擴(kuò)大銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，同時(shí)調(diào)整最低首付款比例。新政策規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大位貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

值得注意的是，當(dāng)時(shí)貸款利率的七折優(yōu)惠也只針對(duì)新增客戶，且時(shí)任央行新聞發(fā)言人還在記者采訪中就存量房貸客戶利率如何調(diào)整做出了回應(yīng)。

當(dāng)時(shí)，上述發(fā)言人表示，對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分，其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估；二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

換言之，當(dāng)時(shí)的房貸新政就存量房貸利率是否也享受七折優(yōu)惠并沒有做出明確規(guī)定，而是讓金融機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)客戶的評(píng)估情況自行決定。然而，由于同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的存在，針對(duì)新增客戶的七折優(yōu)惠很快擴(kuò)大到了存量客戶。所謂同名轉(zhuǎn)按揭，就是由新的貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新辦理貸款，同時(shí)可享受7折優(yōu)惠。

2008年11月27日，證券時(shí)報(bào)刊發(fā)了一篇題為《銀行房貸業(yè)務(wù)面臨新一輪洗牌》的報(bào)道，記錄了當(dāng)時(shí)“新增客戶可以享受貸款基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠”的房貸新政過渡到“存量客戶房貸利率也打七折”的前因后果。

報(bào)道寫道，“央行10月份出臺(tái)的房貸新政并沒有對(duì)存量貸款的利率是否調(diào)整做出明確規(guī)定，面對(duì)新增客戶可以享受貸款基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的誘惑，銀行現(xiàn)有存量客戶近期紛紛通過轉(zhuǎn)按揭的方式使得自己再成為‘新增客戶’。與此同時(shí)，各大銀行為了掙搶客源，也為客戶打開方便之門，銀行房貸業(yè)務(wù)已提前進(jìn)入新一輪洗牌。”

相關(guān)資料顯示，新政出臺(tái)伊始，大行的態(tài)度比較“曖昧”，并不愿意主動(dòng)給存量客戶的房貸利率打七折。就在大銀行觀望之際，一些中小銀行瞄準(zhǔn)了它們的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，紛紛承諾利率打七折，并推出免費(fèi)辦理同名轉(zhuǎn)按揭來“挖墻腳”。在此情景下，一些存量客戶甚至要求銀行直接給自己的房貸利率打七折，不答應(yīng)就轉(zhuǎn)按揭去別的銀行。在這場白熱化的存量房貸爭奪戰(zhàn)中，四大行終于在2009年新年的第一天松口，同意符合條件的存量房貸客戶直接申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。

今天的情形與當(dāng)時(shí)有相似之處，但也有很大不同。一方面，2008年末個(gè)人住房貸款余額只有2.98萬億元，2022年末個(gè)人住房貸款余額卻高達(dá)38.8萬億元，是當(dāng)時(shí)的13倍以上，體量不可同日而語。簡單測算一下，如果將當(dāng)下個(gè)人住房貸款余額的平均利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行每年的利息收入就要減少3880億元。

另一方面，倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率一起打七折的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)被監(jiān)管嚴(yán)令叫停。2022年5月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道曾報(bào)道紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，隨即被總行和監(jiān)管叫停。2022年6月10日，有浙江相關(guān)監(jiān)管人士向媒體表示，轉(zhuǎn)按揭是不允許開展的。紹興銀行有不了解情況的發(fā)布了相關(guān)信息，被總行發(fā)現(xiàn)后立即制止了。

不過，記者從一家地方城商行了解到，非交易性的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)雖然被叫停，但是交易性的異名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)仍在開展。具體的操作方法是，買方先尋找過橋資金提前結(jié)清高利率的存量房貸，然后通過過戶的方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給親人或者家屬，再重新申請(qǐng)低利率的新增房貸。然而，這一操作不僅會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)等交易成本，也有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的可能。一般只有存量房貸利率特別高的客戶才會(huì)采用這一操作。

下調(diào)爭議頗多

記者就當(dāng)前存量房貸利率下調(diào)的必要性和可行性采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，也搜集了一些專家學(xué)者的觀點(diǎn)。匯總發(fā)現(xiàn)，提倡存量房貸利率下調(diào)的一方多從修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表的角度出發(fā)，主張為居民減輕房貸負(fù)擔(dān)，從而提振消費(fèi)信心。質(zhì)疑的一方則更多考慮操作層面的可行性和商業(yè)銀行經(jīng)營的穩(wěn)健性，畢竟政策牽一而發(fā)動(dòng)全身，執(zhí)行層面稍有不慎則可能引發(fā)更多的問題。

中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華在研報(bào)中表示，“還貸潮”的背后，其實(shí)是居民資產(chǎn)端利率和負(fù)債端利率出現(xiàn)了明顯倒掛。一方面，居民資產(chǎn)端收益率在不斷下跌：去年部分理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)負(fù)收益，以余額寶為代表的貨幣基金利率降到2%以下；部分地區(qū)房價(jià)下跌，意味著房產(chǎn)的收益也變?yōu)樨?fù)數(shù)。而居民最主要的負(fù)債構(gòu)成就是房貸，當(dāng)下居民負(fù)債端的成本已經(jīng)明顯高于資產(chǎn)端的收益率，居民資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨收縮壓力。要解決這種居民資產(chǎn)負(fù)債表的收縮，存量房貸利率調(diào)整的條件已經(jīng)成熟。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平最近也撰文呼吁下調(diào)存量房貸利率，在他看來，此舉一是利好宏觀經(jīng)濟(jì)，有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；二是推動(dòng)購房信心恢復(fù)，使消費(fèi)者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定；三是有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，解決消費(fèi)者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問題。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛則告訴記者，適當(dāng)調(diào)低存量按揭貸款利率，使之與其他貸款（如經(jīng)營貸、消費(fèi)貸）以及金融市場平均投資回報(bào)率的差距保持在合理范圍，可能是當(dāng)下提前還貸潮比較好的應(yīng)對(duì)方式。

接受采訪的銀行從業(yè)人士則更多的從實(shí)操層面探討了下調(diào)存量房貸利率的可行性以及銀行方面的經(jīng)營壓力。

一位大行研究部門的人士告訴記者，目前存量房貸和增量房貸利差較大，確實(shí)存在存量房貸利率較高帶來的不公平問題，這種情況下居民合理的提前還貸需求應(yīng)該得到滿足。

至于存量房貸利率能否下調(diào)，該人士認(rèn)為政策制定層面需要仔細(xì)研究才能采取合理應(yīng)對(duì)措施，妥善解決居民的需求和銀行的關(guān)切。從銀行的角度來看，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在銀行經(jīng)營本身面臨下行壓力的情況下，調(diào)整存量房貸利率對(duì)銀行經(jīng)營帶來的壓力更大，尤其是部分房貸占比較高的銀行。至于存量房貸利率加點(diǎn)能否調(diào)整，一是要尊重購房者和銀行的合同約定，二是不同地區(qū)面臨的具體問題也不一樣，不可能一刀切的處理。

一位地方城商行人士告訴記者，存量房貸利率下調(diào)從下往上推動(dòng)的難度很大，因?yàn)榭傂袝?huì)考核地方分行的利潤、放貸規(guī)模等各個(gè)方面，所以地方分行它沒有足夠的動(dòng)力去幫助購房者去置換高息房貸。如果有政策出臺(tái)，且總行不壓任務(wù)，可能會(huì)好操作一些。

她告訴記者，作為銀行從業(yè)人士其實(shí)自己也希望上面能有政策出來支持存量房貸打折，因?yàn)榧词共淮蛘劬用褚矔?huì)有違規(guī)轉(zhuǎn)貸、親屬間交易等挪來挪去的操作，如果上面有政策，分行的壓力可能還會(huì)小一些。

來自學(xué)界的幾位人士也呼吁公眾在關(guān)注居民端的房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)也關(guān)注銀行的經(jīng)營壓力，以及政策制定需要多方考量，著眼全局。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真表示，談及提前還貸的熱點(diǎn)時(shí)大部分人主要關(guān)注到居民端的房貸負(fù)擔(dān)，其實(shí)銀行的經(jīng)營壓力也應(yīng)該得到關(guān)注。銀行今年既要面對(duì)LPR重定價(jià)周期的壓力，同時(shí)還要繼續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在此背景下，以一刀切的方式降低存量房貸利率的可能性較小，重演2008年普遍打七折的概率不大。

星圖金融研究院副院長薛洪言告訴記者，目前來看，下調(diào)存量房貸利率的可能性并不大，主要源于可操作性差?；谫彿繒r(shí)間的不同，購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)種種問題。

此外，下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行的負(fù)面影響也不容小覷。當(dāng)前，國內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置，下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平，影響銀行經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，侵害銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，得不償失。同時(shí)，從中長期角度看，隨意下調(diào)存量貸款利率，會(huì)影響市場對(duì)銀行息差穩(wěn)定性的預(yù)期和信心，影響銀行業(yè)估值水平的穩(wěn)定性和再融資能力。

銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第三季度，衡量商業(yè)銀行盈利能力的重要指標(biāo)——凈息差已經(jīng)縮窄到1.94%，是自2010年以來首次低于2%，且前三個(gè)季度還表現(xiàn)出逐季下行趨勢。大型銀行、股份行、城商行、農(nóng)商行凈息差同比變動(dòng)-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速度明顯快于往年。考慮到2022年LPR經(jīng)歷多次下調(diào)，住房按揭貸款重定價(jià)周期對(duì)凈息差的壓力還將在2023年產(chǎn)生實(shí)際影響。

而這波提前還貸潮中，個(gè)人住房貸款余額占比更高的銀行可能”受傷”更為嚴(yán)重。上述城商行人士告訴記者，該行的個(gè)人住房貸款余額占比并不算高，基本對(duì)來申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶都能做到“應(yīng)還盡還”，但國有大行的壓力可能會(huì)比較大。記者梳理半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，六大行個(gè)人住房貸款余額共計(jì)26.38萬億元，占同期全國個(gè)人住房貸款余額的近七成。

具體來看，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行（64490億元）、農(nóng)業(yè)銀行（53444億元）、中國銀行（43517億元）、郵儲(chǔ)銀行（22293億元）和交通銀行（15284億元）。

如果以半年報(bào)數(shù)據(jù)為參考、按平均利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)來測算，粗略估算六大行每年損失的利息收入合計(jì)為2638億元，依次為建設(shè)銀行（647.93億元）、工商銀行（644.90億元）、農(nóng)業(yè)銀行（534.44億元）、中國銀行（435.17億元）、郵儲(chǔ)銀行（222.93億元）和交通銀行（152.84億元）。

提前還貸潮如何退潮

從理性經(jīng)濟(jì)人的角度來講，是否選擇提前還貸，關(guān)鍵要看個(gè)人是否有更好的投資渠道，能否獲得超過銀行貸款利率的投資收益率。如果個(gè)人有更好的投資渠道，有足夠的把握獲得高出銀行貸款利率的投資收益率，就不應(yīng)該提前還貸，而是將資金投向別處，賺取更多的回報(bào)。否則，就應(yīng)該提前還貸，避免虧本“給銀行打工”。

換言之，提前還貸潮潮起潮落的關(guān)鍵在于居民預(yù)期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差。記者在梳理以往報(bào)道時(shí)發(fā)現(xiàn)，居民扎堆提前還貸的情況在我國30年房貸的歷史上多次出現(xiàn)，一般也是出現(xiàn)在歲末年初之際，以及加息周期中居民發(fā)現(xiàn)住房貸款成本即將增加之時(shí)。

例如，2009年中國經(jīng)濟(jì)走出全球金融危機(jī)的陰霾，實(shí)現(xiàn)V型復(fù)蘇，2010年則是出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。2010年10月底，央行三年來首次上調(diào)存貸款利率讓加息周期預(yù)期增強(qiáng)，且專家預(yù)計(jì)2011年還要繼續(xù)加息，居民也意識(shí)到月供未來可能會(huì)增加，不少銀行也出現(xiàn)了提前還貸需要排隊(duì)的現(xiàn)象。此外，2008年底執(zhí)行的房貸利率七折優(yōu)惠的政策也開始逐漸退出，在2011年底甚至還出現(xiàn)了首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.1倍的情況。不過，隨著房價(jià)上漲以及其他理財(cái)投資產(chǎn)品收益率提升，扎堆提前還貸的情形也很快消退。

可以看出，居民預(yù)期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差并不是一成不變的，而是受到貨幣政策、經(jīng)濟(jì)形勢以及居民預(yù)期等多重因素因素影響。且我國現(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長期貸款，其利率是隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化而變化的，并不是固定不變的。此外，房貸利率優(yōu)惠政策的時(shí)間窗口也是有限的，也會(huì)隨著形勢的變化而變化。

從記者采訪的情況來看，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，本輪提前還貸潮有一部分季節(jié)性的因素，另一部分則在于居民和銀行暫時(shí)難以找到更為優(yōu)質(zhì)的高息資產(chǎn)。

一位大行非信貸部人士告訴記者，從這一輪降息周期來看，優(yōu)質(zhì)的高息資產(chǎn)確實(shí)是比較少，房貸作為久期較長利率又較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自然是銀行不肯放手的一塊重要蛋糕。不管是利率債還是信用債，抑或是“專精特新”企業(yè)貸款、普惠小微貸款或者綠色貸款，都沒有房貸這樣的優(yōu)勢。

一位債券交易員也向記者吐槽，“實(shí)際上很多債券行業(yè)的從業(yè)人士都羨慕銀行房貸，過去每年基本躺賺5%左右的利息，買債要賺5%很艱難不說，還要擔(dān)心違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

上述大行非信貸部人士認(rèn)為，出現(xiàn)提前還款潮的根本原因在于低利率周期中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒問題突出，居民、企業(yè)和商業(yè)銀行均缺乏優(yōu)質(zhì)的資金投向。更準(zhǔn)確地說，是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的資產(chǎn)荒，一方面大行股份行1月份信貸“開門紅”，搶規(guī)模搶的特別快，另一方面一些中小銀行高息信貸的投放途徑可能沒有大行股份行這么暢通，所以才會(huì)出現(xiàn)“包裝”經(jīng)營貸置換房貸搶規(guī)模的“花式操作”。

在他看來，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，大部分銀行都能找到穩(wěn)妥的信貸投放途徑，就沒有必要再冒風(fēng)險(xiǎn)做經(jīng)營貸置換房貸的業(yè)務(wù)；而在居民端，一旦收入預(yù)期上升和風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，人們也不會(huì)再扎堆提前還房貸，而是轉(zhuǎn)向回報(bào)率更高的投資渠道。

另一位大行個(gè)人信貸部人士也表示，近期出現(xiàn)的提前還貸潮也有春節(jié)過后季節(jié)性的擾動(dòng)因素，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信貸回暖，潮水會(huì)自然退去。

一個(gè)令人鼓舞的消息是，最新的社融和信貸數(shù)據(jù)已經(jīng)釋放出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的積極信號(hào)。1月信貸如期實(shí)現(xiàn)“開門紅”，助力提振市場信心、激發(fā)主體活力。具體數(shù)據(jù)來看，央行1月人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，創(chuàng)下單月信貸的投放歷史新高。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，從金融數(shù)據(jù)可以看出，伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長計(jì)劃和舉措出臺(tái)，企業(yè)與政府部門投資步伐加快，消費(fèi)預(yù)期逐步恢復(fù)，在政策驅(qū)動(dòng)和市場內(nèi)生融資需求共同作用下，開年信用擴(kuò)張積極，加速寬信用進(jìn)程。

展望下一階段，溫彬稱，信用擴(kuò)張的韌性和地產(chǎn)、消費(fèi)修復(fù)情況仍較為關(guān)鍵，擴(kuò)投資、促消費(fèi)、穩(wěn)地產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)等政策需延續(xù)支持，繼續(xù)保持穩(wěn)健貨幣環(huán)境，以鞏固年初經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好態(tài)勢，提升經(jīng)濟(jì)修復(fù)的斜率和可持續(xù)性。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道）